Immobilier : l’atonie du marché fait reculer les transactions… mais pas le « noir »

On aurait pu croire qu’avec un marché de l’immobilier qui, mis à part le segment du social, tourne au ralenti, le phénomène du «noir» perd du terrain. Mais force est de constater qu’il n’en est rien. Selon une majorité de professionnels (notaires et agents immobiliers notamment), les pratiques de dissimulation du prix de vente continuent de prospérer avec en première ligne le logement de moyen standing (de 300 000 DH jusqu’à 1,5 MDH) qui représente 20 à 30% des transactions à l’échelle nationale. «En dépit de la mauvaise conjoncture du marché, la quotité non déclarée pour ce segment de biens se maintient au même niveau constaté sur les dernières années, soit entre 20 et 25%», assure un notaire à Casablanca qui généralise son constat aux principales villes.

Même Youssef Ibn Mansour, le président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), abonde dans ce sens, concédant que le noir domine dans le moyen standing, mais il relativise l’ampleur du phénomène. «Cette pratique frauduleuse reste aujourd’hui l’apanage d’une frange de promoteurs, principalement de petite et moyenne taille, dont la proportion a eu tendance à régresser ces derniers temps», précise le président. Ce recul se justifierait selon lui par une systématisation des redressements opérés par l’administration fiscale ainsi que par de nombreuses actions de sensibilisation menées par la fédération ces derniers mois. Celle-ci a en effet lancé, entre autres démarches, plusieurs campagnes d’affichage intégral des prix des biens immobiliers en vue de combattre le phénomène du noir depuis 2010.

On finance toujours le noir par le crédit…

Quelle qu’en soit la proportion, il reste que les dissimulations de prix dans le moyen standing compliquent davantage la tâche pour les acheteurs sur un segment où l’offre se fait déjà très rare. «Les candidats à l’acquisition de logements moyen de gamme, en dépit d’une situation relativement confortable, ont du mal à constituer le capital à verser au noir», rapporte un notaire. En effet, s’il y a encore cinq ans les banques couvraient de manière à peine voilée la part non déclarée avec des financements allant jusqu’à 125% du prix du bien, elles ne vont pas au delà de 105% actuellement. Mais certains acquéreurs trouvent la parade, à savoir qu’ «ils contractent un prêt, supposé servir à des travaux d’aménagement dans le bien acheté, mais qui sert en fait à couvrir la part à verser au noir», fait savoir un notaire.

Le segment du haut standing (5 à 10% des transactions à l’échelle nationale) n’en réchappe pas non plus avec des quotités non déclarées qui approchent celles du moyen standing. Encore que, «la prédominance de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et de la clientèle étrangère sur ce segment limite grandement le recours au noir», relativise M. Ibn Mansour.

Ce dernier garantit par ailleurs que le logement social reste, lui, totalement prémuni du non-déclaré. «Le mécanisme de conventionnement avec l’état pour ce type d’unités empêche toute dissimulation de prix», justifie le président. «Avec l’exonération de l’impôt sur les sociétés dont bénéficient les promoteurs ayant des conventions dans le social, il n’y a plus d’intérêt à demander du noir», éclaire en termes plus pratiques un notaire. Et pourtant ce même professionnel rapporte que dans les grandes villes de petits et moyens promoteurs du social continuent d’exiger en moyenne entre 20 000 et 30 000 DH de dessous de table. «En général, ces pratiques frauduleuses sont attribuées aux commerciaux opérant dans les bureaux de vente des programmes mais les promoteurs ont bien connaissance de ces manœuvres et ce sont au final eux qui en tirent profit», garantit notre professionnel. Plus encore, le noir dans le social peut s’envoler à des niveaux invraisemblables. Par exemple, «à Oujda, des promoteurs réclament entre 80 000 à 100 000 DH de non-déclaré», dénonce Mohamed Benkaddour, président de la Fédération nationale des associations de consommateurs (FNAC). Et les choses ne semblent pas prêtes de changer. «En l’absence d’éléments justificatifs, il est difficile de mener toute démarche contre les professionnels demandant du non-déclaré. Et les victimes du noir sont d’autant plus découragées à se manifester que toute plainte donne lieu en guise de représailles à un refus de vente de la part du promoteur», se désole M. Benkaddour.