Erreur de métrage : une affaire du ressort du géomètre-topographe et du cadastre

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, le client peut être confronté à des erreurs de métrage. Prémédité ou non, ce phénomène existe. Sauf que, souvent, par manque d’attention ou par négligence, rares sont ceux qui prennent des dispositions pour effectuer des vérifications dans ce sens, surtout si ce type d’erreurs porte sur une superficie négligeable.

Il faut savoir que le DOC dans son article 529 prévoit que «si la chose a été vendue en bloc ou comme un corps déterminé par son individualité, l’expression du poids, de la mesure ou de la contenance ne donne lieu à aucun supplément de prix en faveur du vendeur, ni à aucune réduction en faveur de l’acheteur, à moins que la différence de la quantité ou mesure réelle à celle exprimée dans le contrat ne soit d’un vingtième en plus ou en moins». Un seuil de tolérance de 5% est donc permis entre la superficie effective et celle figurant sur le plan cadastral et en dessous duquel le propriétaire ne peut exiger un quelconque remboursement.

Le métrage, sa vérification, sa validation et son contrôle sont l’affaire des ingénieurs-géomètres-topographes (IGT) en premier lieu. Le calcul des superficies commence dès l’ouverture du chantier avec la fixation des bornes de l’assiette foncière et même la profondeur, les hauteurs, les cotations…. Il se poursuit jusqu’à la fin du chantier avec la vérification du métrage de chaque bien immobilier au détail près, de chaque pièce, en longueur, largeur, hauteur, fenêtres et portes comprises. «D’ailleurs, la profession est tellement à l’affût des nouvelles technologies que même cette marge d’erreur permise légalement de 5% n’est plus accordée», explique Khalid Yousfi, président du Conseil national de l’ordre national des ingénieurs géomètres topographes (ONIGT). Et d’ajouter : «Ces outils technologiques contribuent à sécuriser l’exercice de l’IGT. Et même plus, l’IGT est obligé d’effectuer un 2e contrôle afin d’éviter la faute professionnelle».

Attention aux IGT signataires !

En tout cas, cet IGT est censé vérifier la conformité du plan architectural avec le plan final, dit cadastral. Il est ainsi remis au service cadastral de l’ANCFCC et repris donc sur les titres fonciers. «L’agence opère tous les contrôles, portant entre autres sur la surface calculée par le géomètre. En cas d’erreur, le cadastre demande rectification du plan remis par le géomètre et, dans le cas contraire, ce plan est transmis à la conservation foncière», ajoute, de son côté, Abdelhak El Hadri, ingénieur géomètre topographe. Cette procédure, censée être crédible, ne l’est pas forcément. Des fautes dans le calcul des surfaces peuvent survenir par l’IGT que le cadastre et la conservation foncière valident sans y prêter attention. «En fait, le cadastre reçoit un dossier contrôlé deux fois plutôt qu’une. Il considère avoir affaire à un professionnel, inscrit à l’ordre et juridiquement responsable de sa signature», assure M.Yousfi.

Ainsi, à partir du moment où l’IGT mène ses missions à bien et à terme, aucune raison n’est valable pour qu’une erreur soit commise. «Reste les personnes de mauvaise foi, qui louent leur cachet ou qui font appel à des IGT véreux, parce qu’il ne faut pas oublier que dans ce métier aussi les signataires existent», nuance M. El Hadri. En tout cas, les acquéreurs ne devraient pas rechigner sur les moyens pour faire vérifier la superficie du bien acheté, surtout pour ce qui est de l’achat sur plan. Ils ont d’autant plus intérêt à vérifier systématiquement la surface des biens acquis une fois les travaux terminés. Il est courant que les biens achetés sur plan soient d’une superficie moindre par rapport aux promesses initiales, selon des notaires contactés. Le cas échéant, les promoteurs trouvent la parade, arguant que le prix déterminé initialement est forfaitaire. Toutefois, l’erreur de superficie peut ne pas provenir du promoteur ou du maître d’ouvrage, comme on le pense à tort. Il peut s’agir de connivence entre l’IGT véreux et le cadastre. Quoi qu’il en soit, «juridiquement, la personne qui en subit les conséquences a le droit de déposer une plainte au conseil de l’ordre et d’être remboursée», précise M.Yousfi. Une expertise s’ensuit pour déterminer l’erreur. Le professionnel établit donc un rapport à présenter devant la justice pour aboutir (éventuellement) à la révision du plan cadastral. Il est important de préciser que ledit rapport établi n’a de valeur que si le géomètre est inscrit à l’Ordre national des ingénieurs géomètres topographes.
Cela dit, afin de se prémunir contre une quelconque faute professionnelle commise, l’IGT est obligé de contracter une assurance responsabilité civile professionnelle qui garantit son exercice en cas d’erreur. En outre, l’ONIGT exerce un pouvoir disciplinaire. Ce sont deux garanties qui préservent l’acquéreur d’une erreur en termes de superficie déclarée.