Enfin une loi pour protéger les propriétaires de terrains non immatriculés

Après l’entrée en vigueur de la loi 14-07 relative à la conservation foncière qui a codifié la réglementation en matière de procédure d’immatriculations de biens immeubles, une autre loi tout aussi déterminante en matière de droit foncier est entrée en vigueur ces dernières semaines. Il s’agit de la loi 39-08 portant code des droits réels qui a été publiée au Bulletin officiel du 24 novembre dernier. Celle-ci ne devrait en fait pleinement entrer en vigueur que 6 mois après sa parution au BO (soit le 24 mai prochain). Un délai qui semble avoir été dicté par la nécessité de laisser aux intéressés une marge de temps pour s’acclimater à la nouvelle loi.
Il faut dire que celle-ci, immobilisée dans les tiroirs du ministère de la justice depuis plus de 12 ans, a introduit à travers ses 334 articles une multitude de nouveautés en matière de législation des droits détenus sur des biens immeubles (droit de propriété, usufruit…). Le premier apport de taille réside dans la codification pour la première fois des règles régissant les biens non immatriculés. Car, «s’il existait jusqu’à présent des textes de loi régissant les droits réels sur les biens immeubles immatriculés(*), les biens non immatriculés ne bénéficiaient pas jusqu’ici d’un cadre légal ou du moins d’une législation bien délimitée et unifiée », explique-t-on auprès des concepteurs de la nouvelle loi. Un grave vide juridique surtout lorsqu’on sait qu’entre les zones dépendant d’organismes étatiques mais ne disposant pas de titre foncier et le milieu rural où des terres ont pour seul titre de reconnaissance un acte adoulaire, les biens non immatriculés représentent à ce jour plus de 70% du sol national, selon des estimations récurrentes.

Les droits coutumiers islamiques aussi intégrés dans le nouveau code

En fait, dans la pratique, les droits réels ont jusqu’à présent été régis par une multitude de référentiels, constitués par les préceptes du rite malékite, la jurisprudence des jurisconsultes, le dahir des obligations et contrats (DOC) ou encore les us et coutumes. «Cette multitude de sources, et du fait du fort pouvoir discrétionnaire qu’elle octroyait aux juges, aboutissait à des traitements non similaires, voire contradictoires, des cas qui se posent à la justice», justifie-t-on auprès des concepteurs de la nouvelle loi. A présent, un référentiel unique est déterminé pour les biens non immatriculés afin que les juges puissent se référer à un code unique dans leurs jugements. Mais même pour les biens immatriculés, la nouvelle loi apporte des compléments sans toutefois modifier les grands principes de base des textes préexistants. A titre d’exemple, le droit d’emphytéose (qui confère à son titulaire la jouissance d’un bien immeuble qui appartient à une autre personne contre le paiement d’une redevance annuelle, en argent ou en nature) était défini comme étant un bail de longue durée de plus de 18 ans et de moins de 99 ans dans les anciens textes encadrant les biens immatriculés. A présent, avec la nouvelle loi, la durée de ce droit est établie entre 10 ans et 40 ans et, grande nouveauté, il est à présent possible de céder ou d’hypothéquer ce droit lorsqu’il est inscrit à la conservation foncière.
En somme, le nouveau code devient le premier du genre à instaurer une législation unifiée s’appliquant autant aux biens immeubles immatriculés qu’à ceux non immatriculés. Plus en détail, dans son contenu, il dresse d’abord une liste des droits réels usuels. Citons à titre d’exemple, en plus du droit de propriété, l’usufruit (droit de se servir d’un bien immeuble ou d’en percevoir les revenus sans s’en dessaisir) ou encore le droit de superficie (droit de propriété qu’a une personne sur les plantations et/ou constructions d’une autre qui demeure propriétaire du sol). Plus que cela, dans un souci d’exhaustivité, le nouveau code inclut les droits coutumiers islamiques tels que le droit des Habous et le droit de «Zina», le droit de «Hawa» et de surélévation, et même «tous les droits coutumiers constitués de manière légale» avant l’adoption de la nouvelle loi, incluant l’ensemble de ces droits pour la première fois dans un cadre légal unifié. Le nouveau code dresse les caractéristiques de tous ces droits répertoriés ainsi que leurs modalités de constitution et d’extinction en prévoyant des traitements différenciés selon la nature des biens immeubles et selon qu’ils soient immatriculés ou pas.  
Sur un registre non moins important, la nouvelle loi codifie la donation et la donation aumônière pour laquelle aucun référentiel juridique n’existait jusqu’à présent s’agissant autant de biens immatriculés que non immatriculés. Elle introduit également de nouvelles dispositions s’agissant de partages de biens en indivision lesquels n’étaient régis jusqu’à présent que par le DOC.

(*)En l’occurrence les dahirs du 2 juin 1915 formant législation applicable aux immeubles immatriculés et le dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation des immeubles.