Enfin un plan pour mettre un terme aux cités-dortoirs

Nous en faisions état il y a deux semaines, le plan de relance du logement social est un véritable succès et la demande de promoteurs pour signer avec l’Etat des conventions en ce sens porte sur un potentiel de 600 000 unités en 10 ans. Si cela permet de pallier en grande partie l’insuffisance de logements, estimée à 1 million d’unités et dont les 2/3 portent sur le segment du social, l’arrivée de nouveaux programmes de logements n’en pose pas moins problème. Le Maroc en fera-t-il des cités- dortoirs ? En termes plus clairs, quid des routes, écoles, administrations de proximité et autres regroupés sous le vocable «équipements publics» ? Et le problème ne concerne pas que le logement social, il est de fait transversal. Ainsi en est-il du programme «Villes sans bidonvilles» ou de celui portant sur la lutte contre l’habitat insalubre par exemple. Jusque-là, en effet et face à l’urgence de l’éradication des bidonvilles, les programmes étaient réalisés plutôt dans une logique de construction et de production. Résultat : on produisait partout un ensemble de murs et de béton armé, bref des agglomérations ou des cités-dortoirs complètement déconnectées de la vie sociale et manquant de tous les équipements publics de base et socio-collectifs nécessaires pour la mise en place de pôles de vie urbains. D’ailleurs l’une des causes de refus des bidonvillois d’être recasés dans les nouveaux logements est bel et bien cet éloignement des centres d’activité économique.
Or, avec la saturation des villes actuelles, l’apparition de villes nouvelles et les nouveaux plans d’aménagement portant sur l’extension de l’existant, le problème se posera avec encore plus d’acuité. Quelle garantie aura-t-on que les équipements publics seront réalisés ? La question étant de la responsabilité de plusieurs départements, et pour éviter les blocages, le Palais royal qui suit de près la question de l’Habitat, s’est saisi du dossier. Et c’est la raison de la réunion tenue, il y a quelques jours, par Zoulikha Nasri, conseillère du Souverain, avec les responsables concernés dont 7 membres du gouvernement. Car contrairement à ce qui a été dit, ici et là, il ne s’agit pas d’une reprise en main du dossier de l’Habitat par le Palais mais plutôt un arbitrage bienvenu pour tenter de trouver les synergies et des mode d’intégration urbaine.  Il a donc été décidé de mettre en place un comité interministériel qui veillera à la coordination en amont des projets de logements sociaux.

Un taux de réalisation de 8% à Oujda

Et il y a urgence à voir le déficit en équipements publics dont souffre déjà l’existant. Le taux de réalisation des équipement prévus par les plans d’aménagement découlant des schémas directeurs est des plus faibles. Il ne dépasse pas les 15% à l’échelle nationale. Il peut descendre à un seuil inquiétant dans certaines villes. Il est par exemple de 8% à Oujda. Certaines villes ou communes n’ont tout simplement aucun équipement public. Et il ne faut pas aller chercher dans les coins reculés pour trouver des exemples. Tout près de Rabat, la commune de Harhoura fait partie de ces « zones » qui détiennent ce triste record (voir encadré).
Le phénomène ne touche pas uniquement les cités ou quartiers existants. Même les nouvelles villes qui ont été lancées récemment selon une vision novatrice ne sont pas épargnées. Le cas de Tamesna est frappant. Le retard en matière d’insuffisance d’équipements publics y est criant à tel point que toute la ville ne compte pas un seul poste de police. Résultat : les premiers habitants commencent à organiser des sit-in pour protester contre l’insécurité et réclamer l’installation de bureaux pour les agents de sécurité. Toujours à Tamesna, la rocade prévue dans le plan d’aménagement et qui devait relier la nouvelle ville à la capitale n’a toujours pas vu le jour. Pourtant, cette infrastructure a servi comme un argument de vente de taille aux promoteurs immobiliers. A ce jour, les travaux de cette route n’ont même pas commencé. Il en est de même pour l’éclairage qui fait toujours défaut dans la région. Tout cela porte un coup dur à l’ensemble des programmes de logements quelle qu’en soit leur catégorie.
Ce sont les équipements publics programmés dans le cadre des plans d’aménagement affectés à des ministères et des organismes publics qui posent le plus problème. Les infrastructures confiées aux promoteurs privés dans le cadre d’accord passés avec l’Etat sont, elle, réalisées, sous peine de refuser aux constructeurs la délivrance des permis d’habiter. «Tous les professionnels qui promettent de construire des équipements publics dans le cadre de leurs projets intégrés tiennent leurs engagements», tient à préciser Youssef Ibn Mansour, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Au ministère de l’habitat, on le confirme aussi. «L’investisseur se fie à sa logique commerciale et il sait qu’un programme équipé avec de telles infrastructures acquiert plus de valeur en particulier s’il est doté de quatre principales composantes : l’école, le poste de police, le dispensaire de santé et la mosquée», explique un responsable du ministère de l’habitat.

Les moyens financiers et la programmation font défaut

La défaillance vient par contre beaucoup plus des départements étatiques. Souvent, ils trouvent des difficultés à mobiliser des terrains. Et quand bien même le foncier serait disponible, l’insuffisance des moyens financiers empêche ces organismes publics (dont les collectivités locales) de construire ces équipements. «Imaginez par exemple si le ministère de la santé devait lancer les travaux de construction sur tous les terrains qui lui sont affectés, tout le budget de ce département ne suffira pas à financer ces projets», tempère un cadre du ministère des finances.
Le manque de budget, certes flagrant, n’explique pas à lui seul ce phénomène. Il faut dire aussi que l’évaluation des besoins en équipements publics laisse à désirer. En fait, les données qui servent de base pour l’élaboration des plans d’aménagement ne sont pas toujours fiables. Parfois elles pèchent par manque de rigueur scientifique pour évaluer les véritables besoins de nos villes en équipements publics.
En cause, une procédure administrative jugée caduque qui ne tient pas compte de la réalité du terrain. En général, ce sont des fonctionnaires des différents ministères et organismes publics qui établissent les besoins de leurs départements sans recourir à des enquêtes. Parfois sans aucune qualification technique et scientifique, ces «cadres» s’appuient sur des grilles normatives qui produisent des projections figées qui ne correspondent pas à la réalité des besoins des villes.
De même, comme l’a constaté l’Agence parisienne de l’urbanisme qui se charge de l’élaboration des plans d’aménagement de Rabat et régions, «la quantité des équipements projetés par les plans d’aménagement est surestimée puisqu’elle a un rapport étroit avec l’évaluation de la population de chaque ville». Or, l’effectif de cette population étant en régression, toutes les projections faites sur la base d’une croissance démographique dans ces zones se révélaient par la suite surdimensionnées ou l’inverse.
Résultat : dans tous les cas, c’est un gâchis énorme auquel on assiste. Car, non seulement la communauté est privée d’infrastructures publiques, mais en plus les terrains qui étaient mis à la disposition des projets ont été gelés depuis une longue période. Le manque à gagner est plus conséquent encore lorsque, au bout de dix ans de non exploitation de la réserve, les terrains sont restitués à leurs propriétaires initiaux. Au passage, ces derniers auront également fait les frais de ce gaspillage.
Au final, depuis la mise en place des nouvelles orientations en matière d’habitat, il y a de cela 8 ans, les pouvoirs publics ont largement eu le temps de faire le constat et d’arriver à la conclusion que la réalisation de ces équipements publics était otage d’une absence de coordination entre les différents intervenants, ministères, collectivités locales, autorités locales et autres organismes publics. Si la réunion tenue par Zoulikha Nasri vise la création d’une dynamique qui verrait l’émergence à l’avenir de pôles urbains intégrés et si l’on peut tabler sur plus de volonté des différents acteurs pour jouer le jeu, reste à mobiliser le financement nécessaire… Un défi assurément.