Crédit immobilier : tout le monde veut le taux fixe

S’il est un crédit auquel les Marocains accordent une importance particulière, c’est bien le crédit à l’habitat. Outre une assiduité sans pareil pour rembourser chaque mensualité, les emprunteurs s’attachent religieusement à choisir la formule de taux la plus avantageuse selon le contexte : fixe ou variable. Mais de ces deux options, la première semble largement faire l’unanimité parmi les acquéreurs de logements ces derniers temps. En effet, selon le rapport de la supervision bancaire publié récemment par Bank Al-Maghrib, 92% des crédits immobiliers nouvellement souscrits en 2012 l’ont été à des taux fixes. En tout, sur l’ensemble des 165 milliards de DH de crédits à l’habitat en cours à fin 2012, 78% sont assortis d’un taux fixe. Et dire qu’il y a tout juste 5 ans, le crédit à taux variable pesait autant que celui à taux fixe. 

C’est que jusqu’à fin 2006, les taux des bons du Trésor, notamment ceux à 10 et 15 ans, sur lesquels étaient indexés les crédits immobiliers à taux variable, évoluaient à la baisse en raison de la liquidité abondante sur le marché financier et l’aisance du Trésor pour se financer. Dans ce sillage, le taux plancher de 2006 a atteint un plus bas historique à 5,07%, rendant les crédits à taux variable très avantageux et donc très prisés. Mais, à partir de 2008, la situation sur le marché monétaire et obligataire a changé. La surliquidité a cédé la place à un manque de liquidité structurel en raison, entre autres, de la forte hausse des crédits et de l’aggravation du déficit commercial, sans compter les besoins de financement du Trésor autant pour ce qui est de son fonctionnement que de son investissement.

Heureusement, jusqu’en 2010, le Trésor s’est abstenu de lever des fonds sur les maturités longues, pour éviter une surchauffe des taux variables. Cela n’avait toutefois pas empêché les emprunteurs de sentir le vent tourner et de se réorienter vers les formules à taux fixe. C’est à ce moment que le crédit à taux fixe a entamé sa montée en puissance, passant à 64% de l’encours global en 2008, puis à 65% en 2009.

Lorsque le Trésor a effectivement fini par emprunter sur le long terme en 2010, le crédit à taux fixe a définitivement distancé les formules variables avec une part de 70% en 2010 puis de 76% en 2011. Ceci alors même qu’une nouvelle formule d’indexation des crédits à taux variable a été mise en place dès le second semestre 2010 pour éviter que les emprunteurs optant pour cette formule ne soient pénalisés. Cette nouvelle formule considère comme index le taux du marché interbancaire et non plus celui des bons du Trésor à long terme. Mais cet ajustement n’a visiblement pas convaincu les emprunteurs, le taux interbancaire demeurant lui aussi volatil.

Dans ces conditions, tout porte à croire que le crédit immobilier à taux fixe devrait gagner davantage de terrain. Un problème se pose néanmoins dans cette configuration car si le crédit immobilier à taux fixe est de nature à protéger les emprunteurs, il expose les banques à un risque de taux plus élevé. Il faut en effet rappeler que les banques, tout en garantissant à leurs clients un taux de financement stable sur le long terme, restent soumises à des fluctuations dans leurs taux de refinancement.