Crédit immobilier : les prêts aux acquéreurs bien orientés

Les crédits immobiliers sont bien orientés en ce début d’année. A fin mars, ils ont enregistré une hausse de 3,5% par rapport à la même période de l’année dernière, atteignant un encours de 232,2 milliards de DH. Cette progression est surtout générée par les prêts aux acquéreurs qui ont marqué une hausse de 6,2%, à 163,3 milliards de DH. En revanche, les crédits aux promoteurs immobiliers ont reculé de 3,5%, à 66,5 milliards.

Les professionnels lient ces évolutions contrastées à un effet de cycle sur le marché immobilier. Le directeur d’agence bancaire à Casablanca explique : «L’année 2013 a été dominée par les demandes de crédits des promoteurs dans un marché caractérisé par le développement de plusieurs projets dans l’économique et le haut standing notamment.

Ces programmes arrivent à présent à maturité, ce qui fait que les développeurs entrent en phase de commercialisation et demandent moins de financements. Les acquéreurs ont pris le relais en contractant des crédits pour financer leurs achats».

Ce n’est pas pour autant l’emballement parmi les acheteurs, tempèrent les professionnels. «Si l’on arrive à une croissance des crédits aux acquéreurs de plus de 6% sur une année glissante, c’est surtout du fait d’un premier trimestre 2013 morose, ce qui a produit un effet de base positif en 2014», nuance un banquier.

Effectivement, à y voir de plus près, depuis le début de l’année en cours les crédits aux acquéreurs n’ont augmenté en fait que de 2%. Les professionnels attendent donc confirmation sur les prochains mois pour se prononcer sur un regain de dynamisme ferme de la demande sur le marché immobilier.

En attendant, la vigilance reste de mise parmi les banques, dans la continuité de la tendance observée depuis des mois. «Les crédits aux promoteurs continuent d’être rationnés au niveau des marchés qui subissent une suroffre dans certains segments», explique sans détour notre source.

Les projets de haut standing dans les villes de Tanger et Marrakech, les programmes de moyen standing à Fès ou encore les projets commercialisés en tant que résidences secondaires ont toujours du mal à convaincre les banques. Mais au-delà de ces cas récurrents, «sur tout marché, la demande potentielle au niveau de chaque projet est aujourd’hui étudiée de manière poussée pour décider de l’octroi d’un crédit», explique un professionnel.

«Si le potentiel commercial n’est pas sûr, la banque peut décider de ne débloquer des financements qu’au-delà d’un certain seuil de commercialisation», fait-il savoir.

Les taux variables démarrent à 4,99% HT et les taux fixes à 5,99%

En fonction du succès commercial escompté du programme mais aussi selon la taille du promoteur et son ancienneté sur le marché, entre autres critères, les établissements de crédit modulent aussi les garanties et l’apport exigible.

Du reste, les banques semblent avoir complètement corrigé aujourd’hui certains excès apparus au plus haut du secteur de l’immobilier en 2007 et 2008. Ainsi, «le financement des seuls terrains ne se fait plus aujourd’hui. Et lorsqu’il s’agit de financer le foncier et la construction, le crédit est compris entre 50 et 70% du budget global du programme», certifie un banquier.

Côté crédit acquéreur, la quotité de financement, l’ancienneté du demandeur en tant que client et la qualité de l’employeur sont les principaux critères pour décider de l’issue des demandes de crédit. «Certes, ce sont ces mêmes critères qui étaient étudiés auparavant mais l’on s’y tient aujourd’hui beaucoup plus strictement», confie notre source.

Les établissements semblent coller encore plus à la procédure standard lorsqu’il s’agit de MRE. «Aujourd’hui, on analyse de manière plus poussée la situation professionnelle de ces clients alors qu’auparavant on se contentait d’examiner leurs relevés bancaires pour évaluer leurs revenus», dévoile-t-elle.

Cela dit, en dépit de ce resserrement global, il arrive que certains établissements lâchent ponctuellement du lest sur leur politique de risque en matière de crédit acquéreur dans le but de grappiller des parts de marché. Selon les avis concordants des professionnels, la Banque Populaire et BMCE Bank déploient actuellement ce type d’efforts. Selon les conditions standard, les taux fixes pratiqués actuellement vont de 5,99% à 6,50%. Les financements variables démarrent quant à eux à 4,99%.