Crédit immobilier : la guerre des taux fait rage

Al’image des bonnes performances du secteur de l’immobilier, les crédits logement ont actuellement le vent en poupe. Selon les professionnels, la demande est en hausse de 30 % en 2003, par rapport à l’année dernière. Ce développement de l’activité du crédit immobilier concerne l’ensemble des segments du marché, entre autres, le social, le moyen et haut standing. Dans l’attente de la définition de la nouvelle politique de l’habitat, seules les banques CIH et Crédit populaire interviennent dans le financement de l’habitat social qui représente 80 % du marché du crédit immobilier. En revanche, toutes les banques interviennent sur les 20% restants.
La concurrence y est donc très rude. Première incursion sérieuse, celle menée par la BCM avec son produit Miftah. Cette banque propose un taux de 6,25 %, soit le plus bas du marché sur les moyen et haut standings. Cette offre a surpris la concurrence qui n’avait pas encore fini de digérer les 6,95 % annoncés par Wafa immobilier il y a quelque temps. Du coup, les plus réactifs se sont engouffrés dans la brèche. A quelques jours d’intervalle le Crédit du Maroc et la BMCE ont annoncé leur intention de ne pas se laisser faire. Le premier en proposant un taux de 6% et la seconde allant même jusqu’à 5,95%. Les durées de crédit proposées ont également été revues à la hausse. Elles vont jusqu’à 25 ans parfois. Qui dit mieux !
Ce que l’on ne dit pas, en revanche, c’est qu’il faut respecter un certain nombre de critères pour pouvoir disposer d’un crédit à ces taux-là. Par exemple, pour bénéficier du crédit Miftah, il faut, selon l’opératrice téléphonique qui renseigne sur le produit, deux conditions : disposer de plus de 60% du coût de l’appartement et accepter une période de remboursement inférieure à sept ans.
La BCM vise 16 % du marché du crédit acquéreur
Ces taux très alléchants sont donc des produits d’appel. Mais, au-delà de ces observations, la baisse du coût du financement est réelle. Aujourd’hui, les taux les plus hauts varient, selon les établissements de crédit, entre 8 et 9%, pour quotité de 70% portant sur un financement moyen de 800 000 DH et pour une durée de remboursement de 15 ans. Au début des années 90, ces taux oscillaient autour de 15%.
Pour les banques, le crédit immobilier est une intéressante opportunité. D’abord parce qu’elles peuvent utiliser leurs ressources avec des risques très faibles. Ensuite, du fait qu’il contitue un outil de fidélisation de la clientèle des particuliers. Ce sont d’ailleurs ces paramètres qui guident la nouvelle stratégie de la BCM qui réfléchit à l’idée d’absorber sa filiale Attijari immobilier. Pour l’instant, Wafa Guessous, directrice de la communication, indique sans plus de détail qu’une «réflexion sur une réorganisation des différentes structures est en cours». Soulignons que cette banque revendique près de10% du marché du crédit acquéreur. Son objectif est d’atteindre 16 à 17%, une part équivalente à celle qu’elle détient dans les emplois globaux du marché.
La réaction des autres banques ne se fera probablement pas attendre en cette période de forte saison de commercialisation du crédit immobilier. Le Crédit populaire s’apprête ainsi à lancer une nouvelle offre adaptée aux besoins et «très concurrentielle» par rapport au marché. Le CIH, pourtant banque de l’immobilier, semble, quant à lui, encore réservé. Il axe toujours ses efforts sur la restructuration et sur une meilleure gestion de son portefeuille clients. La nouvelle offre produit ne sera ficelée qu’en novembre prochain une fois la politique de l’Etat relative aux logements sociaux bouclée. La banque réalise la part la plus importante de son chiffre d’affaires sur ce segment de marché qu’elle contrôle à 80%. «Nous préparons une offre qui puisse tenir tête à la concurrence», avance M. Abdelkrim Raghni, directeur général du CIH.
Parallèlement, la deuxième opération de titrisation du CIH est pratiquement finalisée. Sur 1 milliard de DH de créances, les titres, représentant 850 millions de DH de créances hypothécaires, ont déjà été cédés à des institutionnels : les compagnies d’assurances, les caisses de retraites, la CDG et les OPCVM. Le CIH a investi pour le reste dans l’objectif de la gestion de sa propre trésorerie.
La titrisation devrait entraîner une baisse encore plus importante des taux des crédits immobiliers, sachant qu’elle permet une couverture des taux à long terme et un partage des risques sur un plus grand nombre d’institutions. En attendant, les éventuels acquéreurs ont la possibilité de faire tranquillement leur marché pour la simple raison que la baisse des taux du crédit immobilier sera de rigueur tant que le système financier restera liquide et les opportunités d’emplois limitées.
A moins d’un bouleversement inattendu de la structure du système financier, cette situation ne changera pas de sitôt.