Crédit immobilier : bientôt des taux fixes de moins de 4% !

Bonne nouvelle pour les futurs acquéreurs de logements. Les taux du crédit immobilier devraient encore s’alléger un peu plus au cours des prochains mois après une baisse notable sur les dernières années. Ces taux ont en effet terminé le troisième trimestre 2016 à une moyenne de 5,34%, soit 10 points de base de moins que ce qui a été constaté le trimestre d’avant, selon la dernière enquête de Bank Al-Maghrib sur les taux débiteurs. Depuis début 2015, on en est à plus de 65 points de base de baisse puisque les banques consentaient encore leurs financements immobiliers à 6% à cette date. Et encore, ces taux intègrent les taux facturés à la promotion immobilière, qui relèvent la moyenne puisqu’ils sont plus chers que ce qui est appliqué aux particuliers.

Si on se limite au crédit immobilier acquéreur, les taux fixes des prêts sur 15 à 20 ans accordés depuis le début de l’année vont plutôt de 4,5% à un maximum de 5,25%, avec une moyenne marché autour de 4,8%, informe un directeur de banque. «La barre descend même à 4% pour la clientèle de premier rang présentant un risque quasi nul», dévoile-t-il. Ceci, sans parler du taux variable qui peut descendre actuellement jusqu’à 3,7%, selon le baromètre du courtier en prêts immobiliers Meilleurtaux Maroc, qui recense les meilleures offres de taux sur le marché.

Ces tarifs de financement allégés, couplés à la baisse des prix de l’immobilier, permettent aux acquéreurs de réaliser des économies intéressantes. Par exemple, un bien affiché à 2,2 MDH financé actuellement à crédit sur 20 ans revient, coût de financement inclus, à 3,15 millions, alors qu’il aurait coûté 3,6 millions en 2012. Cela fait donc une économie de 12,5%, en considérant une baisse de prix du mètre carré raisonnable sur la période de 7% et la révision à la baisse des taux d’intérêt de 5,25% à 4,5% appliqués aux bons dossiers.

Promoteurs et agents immobiliers continuent de juger le crédit aux acquéreurs trop cher

Avec tout cela, une marge de baisse reste envisageable, confient les banquiers. «Les taux du crédit acquéreur ont baissé jusqu’à présent du fait de l’amélioration des conditions de liquidité du marché, couplée à une accentuation de la concurrence sur ce financement», rappelle un professionnel. «Dès qu’un établissement baisse ses taux, la concurrence est obligée de s’aligner, car le crédit immobilier aux particuliers est fortement fidélisant pour la clientèle et aussi du fait qu’il n’y a pas d’alternative à l’heure actuelle, les financements à l’entreprise demeurant pratiquement à l’arrêt», précise Yassine Lahlou, directeur général de Meilleurtaux Maroc. Etant donné que ces facteurs ne devraient pas changer sur les mois à venir, une baisse supplémentaire reste possible. «Sur la base de notre visibilité sur les perspectives économiques, l’on s’attend à ce que le meilleur taux actuel baisse encore de 25 points de base pour arriver à 4,25% d’ici la fin du premier semestre 2017», fait-on savoir officieusement auprès d’Attijariwafa bank, qui accorde un crédit immobilier sur trois au niveau national. L’on s’attend même à ce que l’on descende en dessous des 4% sur les 18 prochains mois pour arriver à 3,8%, voire 3,7% pour les offres les plus agressives.

Mais même avec de tels efforts inenvisageables il y a quelques années, les offres des banques ne trouvent pas grâce aux yeux de certains opérateurs, dont notamment les promoteurs et les agents immobiliers, qui continuent de juger le crédit aux acquéreurs trop cher au Maroc. Pour avancer cela, ils s’appuient sur une comparaison avec ce qui est pratiqué dans d’autres pays. Justement, si l’on rapproche les tarifs actuels nationaux de ceux appliqués dans des pays à niveau de développement comparable, le Maroc est loin d’être le plus cher. «En Tunisie, en Egypte, dans les pays du Golfe et globalement dans le monde arabe, les taux sont autour de 13, voire 14%», fait-on savoir auprès de Bank Al-Maghrib, où l’on juge que les taux du crédit acquéreur au Maroc sont déjà très bas. Mais on reste effectivement plus cher que les pays plus avancés, notamment ceux de l’Union Européenne. L’écart n’est pas considérable avec le Portugal où l’on applique en moyenne 3,6%, mais il se creuse avec l’Espagne, l’Italie et la France où l’on se situe autour de 2% à 3%.

Mais comparaison n’est pas raison. Pour comprendre, il faut donc s’attarder sur les composantes du taux du crédit immobilier constitué du coût de refinancement (prix auquel les banques se financent), des coûts d’exploitation, de la prime de risque et de la marge de la banque (le taux intègre aussi l’inflation qui est relativement basse au Maroc). Sur chacune de ces composantes, les établissements nationaux obéissent à des contraintes bien différentes de celles de leurs homologues en Europe ou dans d’autres pays avancés d’ailleurs.

Les banques doivent encore écraser leurs marges pour que les taux continuent de baisser

Sur le coût de refinancement d’abord, au moment où le taux directeur de BAM s’établit à 2,25%, la Banque Centrale Européenne, par exemple, prête actuellement aux banques à des taux compris entre 0 et 0,5%. Bien sûr, il n’y a pas que le refinancement auprès de BAM et les établissements disposent aussi de ressources (principalement les dépôts de la clientèle) qui leur coûtent moins cher (1,59% en moyenne selon BAM pour 2015). Mais ces coûts ne doivent pas être appréhendés de manière statique. «Un crédit immobilier engage la banque sur une durée pouvant aller jusqu’à 30 ans. Sur tout ce délai, elle doit être en mesure de faire face à n’importe quel retournement de situation. Par prudence, il ne faut donc pas promettre des taux trop bas», explique un directeur de banque. L’équation est d’autant plus complexe pour les banques que l’épargne long terme, potentiellement transformable en crédits à long terme, reste limitée au Maroc et que les instruments de refinancement (bons du Trésor) sur les très longues durées sont peu développés, expliquent en substance les spécialistes.

Sur les coûts d’exploitation aussi, les établissements nationaux ne peuvent pour l’heure rivaliser avec les marchés plus développés. «La grande majorité des banques en Europe sont dans une logique de fermetures d’agences physiques pour passer au tout digital, ce qui génère d’importantes économies sur les coûts de traitement», constatent les experts de BAM. Les banques marocaines connaissent à l’inverse une montée de leurs charges d’exploitation dans le sillage de l’élargissement de leur réseau à travers tout le territoire national et en Afrique, commente Yassine Lahlou de Meilleurtaux.

La marge de manœuvre est tout aussi ténue en matière de coût du risque. Celui-ci représente, selon les professionnels, généralement, 35 à 40 points de base du taux facturé au client et peut dépasser exceptionnellement les 75 pb. Et il est difficile de descendre en dessous de ce niveau, selon eux. «Tout crédit acquéreur est certes adossé à une hypothèque. Mais le risque persiste du fait que la mise en jeu de cette garantie prend en moyenne 5 ans du fait de la lourdeur des procédures judiciaires», justifie un directeur de réseau. «En France, où la prime de risque appliquée au client est quasi-nulle, la mise en jeu de garantie se fait sans délai», ajoute M. Lahlou.

Reste la marge, mais celle-ci aussi offre moins de possibilités que ce que l’on pourrait penser, à en croire les professionnels. «Le meilleur taux proposé actuellement de 4,5%, ne laisse à la banque qu’une marge de 20 à 25 points de base», assure le directeur d’un établissement. «Si l’on fait des calculs poussés sur le long terme en prenant en considération l’inflation, il peut en ressortir que le crédit immobilier à ces niveaux de prix actuel est vendu à perte», ajoutent même les équipes de BAM qui, soit dit en passant, n’exercent aucun contrôle sur les taux pratiqués, et imposent juste aux banques de se déclarer lorsqu’elles accordent un financement en dessous d’un certain seuil de taux. En tout cas, c’est sur leurs marges que les banques devraient assurément rogner sur les mois à venir pour baisser plus encore le taux de leurs financements immobiliers. Mais une fois encore, elles n’ont pas les mêmes possibilités en la matière que les établissements sur des marchés plus avancés. Selon les spécialistes, ceux-ci, par un effet de masse, parviennent à s’en sortir même avec des marges d’intérêt écrasées, sans compter qu’ils ont plus de possibilités de se rattraper en matière de commissions. En somme, à moins d’un changement de fondamentaux du marché national, il est difficile de voir les taux du crédit immobilier tendre vers les 2 à 3% dans l’immédiat.