Comment le ministère de l’habitat compte diviser par deux le déficit en logements d’ici 5 ans

Le grand enjeu en matière de politique de l’habitat pour les cinq prochaines années est désormais connu. Il s’agit de diviser par deux le déficit en logements pour le porter de 400 000 unités à fin 2016 à 200 000 en 2021. L’objectif en termes de production, en tenant compte des nouveaux besoins induits par la croissance démographique, est aussi déterminé: 800 000 unités devront arriver sur le marché, selon le programme du nouveau gouvernement. La question que l’on se pose d’emblée est de savoir si cet objectif de production est réaliste. Nabil Benabdellah, reconduit à la tête du désormais ministère de l’aménagement du territoire national, de l’urbanisme, de l’habitat et de la politique de la ville, n’en démord pas. «Le volume que l’on s’est fixé correspond à une cadence de production de plus ou moins 170 000 logements par an qui s’aligne sur le rythme du secteur sur les cinq dernières années», explique-t-il.

Effectivement, lors de son précédent mandat (2012 et 2016), un peu plus de 165000 unités (lots et logements) sont arrivées en moyenne annuelle sur le marché, soit un total de 825000 sur la période. Cela a arrangé les plans de l’Habitat qui avait pris et réussi le pari de réduire le déficit en logements de plus de 50% depuis 2012 -le gap atteignait 840 000 unités à cette date.

Près de 600 000 unités sur les 800 000 projetées doivent couvrir le besoin des nouveaux ménages

Généralement, pour compresser le déficit, il s’agit non seulement de traiter un besoin historique issu dans une large mesure de l’habitat insalubre (bidonvilles, quartiers non réglementaires, habitat menaçant ruine…), mais aussi de répondre à la demande des nouveaux ménages qui, à défaut de bénéficier d’une offre, viendraient aggraver le déficit en logements. Chaque année, ceux-ci ont besoin de 125 000 à 130 000 unités. Si l’on fait rapidement le calcul, le ministère aurait été bien en peine de faire baisser le déficit de 840 000 à 400 000 unités sur les 5 dernières années en s’appuyant sur les seuls 825000 unités produites sur la période grâce aux opérations classiques de logement social à 140 000 et 250 000 DH, moyen standing… En renfort, le département s’est appuyé sur les opérations de restructuration qui englobent tous les programmes traitant l’habitat insalubre (programme Villes sans bidonvilles, restructuration de quartier, réhabilitation des tissus anciens…) et pas qu’un peu. Plus de 83 000 unités ont été produites dans ce cadre en moyenne chaque année depuis 2012.

Il n’y aura pas nécessité à faire tourner la machine de manière aussi intensive sur les 5 prochaines années puisque les 800 000 unités anticipées à l’horizon 2021 intègrent les unités de restructuration en plus des habituels programmes sociaux, auto-construction, moyen standing…, certifie M. Benabdellah. Ainsi, de manière schématique, près de 600 000 unités sur les 800000 projetées doivent couvrir le besoin des nouveaux ménages (130000 logements par an).

Toutefois, on peut se poser la question de savoir s’il est bien nécessaire de produire autant de nouveaux logements, alors qu’on a l’impression que des stocks d’invendus se sont accumulés sur les dernières années au niveau des programmes immobiliers. Selon le ministre, il ne s’agit pas d’invendus. Ce sont surtout des logements vacants acquis dans un but de placement par leurs propriétaires et qui ne sont donc pas susceptibles de répondre à la demande, assure-t-il. Reste donc 200 000 unités qui sont en théorie destinées à résorber le déficit historique. Ce dernier volume intègre le traitement de la moitié des 120000 ménages qui habitent des bidonvilles, la réhabilitation de quartiers non réglementaires au bénéfice de 200 000 ménages, ou encore le traitement de 37000 constructions menaçant ruine, selon les prévisions du ministère.

Les promoteurs ne seront pas abandonnés à leur sort

L’Exécutif anticipe aussi une poursuite de la réduction de l’offre que l’on constate déjà au niveau de la production classique, ce que le ministre exprime explicitement. «Un secteur qui a profité de plus d’une décennie d’années grasses durant laquelle le déficit en logements est passé de 1,2 million à 400 000 unités ne peut pas par la force des choses persister dans un rythme de croissance soutenu. Le tassement intervient naturellement dans ce contexte», estime le ministre.

Ne pas en déduire pour autant que le département de tutelle compte abandonner les opérateurs de la promotion à leur sort. C’est ainsi que le ministère a réinscrit parmi ses priorités sur les 5 années à venir l’encouragement de la production de logements sociaux et de logements à 140 000 DH, l’appui de l’accès à la propriété pour les ménages de la classe moyenne… S’ajoute encore à cela l’encouragement d’un nouveau dispositif baptisé «logement solidaire» qui vise à appuyer l’autoconstruction en favorisant une mutualisation des moyens des ménages qui initient ce type de constructions.    

Ceci étant, si l’objectif semble à portée de main sur le plan quantitatif, le ministère de l’habitat n’en reste pas moins confronté à un ensemble de difficultés. «On arrive aujourd’hui au fond du panier dans le traitement du déficit en logements, ce qui fait que l’on fait face à des situations de plus en plus complexes», informe M. Benabdellah. «Cela est notamment le cas au niveau des bidonvilles où l’on constate l’installation de nouveaux ménages et la constitution de poches de résistance extrêmement difficiles à traiter», détaille le ministre.