Ce qu’il faut savoir avant de devenir propriétaire

L’achat d’un premier logement est un projet de vie qui nécessite une bonne dose de réflexion et surtout de planification. Plein de questions  reviennent intuitivement dans votre esprit de futur primo-accédant, concernant le budget à prévoir, les biens à visiter, les pièges à éviter, etc. Nous avons contacté des professionnels. Leurs conseils.

La première démarche à effectuer est de s’informer sur la faisabilité du prêt, de connaître sa capacité d’endettement, etc. Un banquier de la place affirme qu’il  est plus judicieux de s’informer sur le financement d’un futur avant même de commencer les visites. Le client peut donc soit contacter sa banque qui lui fournira les conditions qui lui sont propres, soit se référer à un courtier en crédit immobilier qui pourra lui exposer les critères de tous les organismes financiers et sera à même de fournir toutes les informations qui permettront à l’acquéreur de faire des économies.
Une fois le budget déterminé, le bal des visites peut maintenant commencer. Les professionnels conseillent de visiter le plus de biens possible. Attention à l’achat coup de cœur ! «En France, acheter son premier bien immobilier suppose une durée de recherche minimum de six mois jusqu’à 1 an. Au Maroc, la période consacrée aux visites est moins longue, alors que c’est primordial de prendre son temps», affirme un agent immobilier à Rabat. C’est d’autant plus vrai quand l’acheteur contracte un crédit immobilier sur 20, voire 30 ans, inutile de prendre des décisions hâtives regrettables dans 10 ans !
Si vous optez pour un appartement, en guise de premier achat, les professionnels vous conseillent de vous orienter vers du deuxième main «Outre le prix qui est généralement plus intéressant, l’ancien vous renseigne sur sa qualité, comment vieillissent le bien en question et l’immeuble qui l’abrite. L’entretien de l’immeuble pourrait également vous en dire long sur la qualité du syndic et du voisinage», explique Zakaria Bendriss, agent immobilier à Casablanca.
Moncef Lahlou, directeur général de Capital Foncier, rejoint M.Bendriss, il affirme toutefois que «la seconde main est nettement  moins chère  que le neuf, bien que les nouveaux projets de moyen standing sont très attractifs dans différents quartiers de Casablanca».
En cas d’achat d’un bien neuf, l’agent immobilier conseille de se méfier des biens n’ayant toujours pas de titre. «En général, le promoteur entame la commercialisation avant l’éclatement des titres sur la base d’un titre mère. Il faudra donc passer par un compromis de vente chez le notaire et éviter de donner une avance directement au promoteur».

«L’emplacement est souvent conditionné par le budget mais pas l’orientation», enchaîne M.Bendriss. L’orientation Nord est à bannir. Il conseille d’ailleurs de prévoir une boussole (ou d’en télécharger une sur son smartphone), lors des visites d’appartements. Il faut également privilégier les appartements traversants, puisqu’ils disposent de deux façades et permettent une bonne aération.
«Il n’y a pas de superficie idéale, mais le métrage peut être optimisé en fonction du besoin. Un couple avec enfant s’orientera, en général, vers un appartement de deux chambres; l’équivalent d’une superficie variant de 65 à 95 m2», explique notre agent immobilier.

Un autre agent conseille d’anticiper ses projets à venir. Un célibataire qui compte se marier prochainement ou un jeune couple qui prévoit d’avoir un enfant dans un délai court devraient plutôt chercher un appartement avec une chambre en plus puisqu’il n’est pas intéressant d’acheter son appartement et d’être contraint de le revendre à court terme. D’ailleurs, il est préférable de ne procéder à la vente de son appartement qu’au bout de 6 ans,  afin d’être exonéré de la Taxe sur le profit immobilier (TPI), quand il s’agit d’une résidence principale.
Un autre agent immobilier nous confie qu’en général, le primo-accédant ne reste pas plus de 8 ans dans son premier appartement. Il est donc essentiel de penser en termes de revente, ou de location à un tiers (l’attractivité du quartier, sa proximité des commerces, des écoles, etc.). En tant qu’acheteur, ne pensez donc pas seulement en fonction de vos critères, mais en fonction des futurs acheteurs que vous viserez.
Les conseils diffèrent en fonction de la nature du vendeur du bien. Ainsi, avant d’établir un acte de vente, il est impératif de prendre un certain nombre de précautions.

Le vendeur est un particulier

L’acheteur potentiel doit impérativement s’assurer de la capacité de la personne qui vend, de son identité, «parce qu’il y a beaucoup de faux en matière de vente immobilière», s’alarme notre
notaire. L’acquéreur potentiel devra s’assurer par le biais de sa carte d’identité et de son certificat de résidence. Il devra aussi demander au vendeur le certificat de propriété du bien et consulter le titre foncier au niveau de la conservation foncière. En parallèle, il devra s’assurer auprès de la Direction générale des impôts que le bien n’est pas grevé de passif fiscal. Il devra vérifier  qu’aucune société  n’est  domiciliée à l’adresse du bien et qu’aucun fonds de commerce n’y a existé. «Plusieurs personnes mettent en vente leurs biens immobiliers malgré l’existence d’une activité commerciale dedans. Les répercussions fiscales engendrées sont énormes, dans ce cas», avertit notre expert.

Autre élément majeur à vérifier auprès du syndic, en cas de copropriété: le règlement de la copropriété et le quitus des copropriétés. Ce dernier document  extrêmement important, dans la mesure où il donne le droit au syndic de poursuivre en justice un propriétaire de bien en copropriété, pour non-paiement des arriérés de syndic.
Enfin, le client potentiel doit également consulter le contrat d’acquisition et le plan de l’appartement en question, en plus du plan autorisé qui a permis au promoteur initialement d’édifier l’immeuble duquel dépend ce bien. Il doit, par ailleurs, demander un quitus de la Lydec et un autre auprès de l’opérateur téléphonique.
y Le vendeur est un Institutionnel étatique (Omrane, CGI, etc.)
La procédure de consultation est plus méthodique, puisqu’il s’agit de structures plus organisées, avec des règles prudentielles et elles ont surtout l’étiquette de l’Etat derrière. Néanmoins, l’acheteur devra là aussi prendre des précautions en demandant certains documents, notamment le dossier juridique de la société pour s’assurer que le bien appartient à l’entité en question et s’assurer également des pouvoirs conférés au gérant ou aux administrateurs dûment habilités de signer les contrats ou promesses de vente. Il pourra également demander le permis d’habiter s’il s’agit d’un immeuble construit.

Le vendeur est un promoteur immobilier

Le futur acquéreur peut demander les mêmes documents que pour les institutionnels. En outre, d’autres mesures sont à prendre, comme s’assurer que le foncier a été acquis dans de bonnes conditions et qu’il n’y a pas eu litige au moment de l’acquisition, ou d’action en justice en cours concernant le terrain.Il faut impérativement aussi s’assurer de la qualité du promoteur, de sa notoriété. Certains ont bonne presse et d’autres non. Ces derniers ont l’habitude d’acquérir des terrains à connotation douteuse. «Il y a plusieurs cas d’héritiers étrangers qui sont rentrés au pays réclamer leurs droits sur des terrains vendus dans des conditions illégales. Une fois ce cercle vicieux déclenché, les problèmes ne font que s’aggraver», martèle l’expert.
En clair, le permis d’habiter ne suffit plus, aujourd’hui. Il faut obligatoirement que l’acheteur s’assure de l’historique de l’immeuble où se situe l’appartement à vendre. Et se renseigner sur la bonne moralité du promoteur et sa solidité financière.