A quoi ressembleront les logements subventionnés pour la classe moyenne

Lentement mais sûrement, le logement subventionné pour la classe moyenne, introduit dans la Loi de finances 2013, se fraie un chemin vers le marché national. Après Al Omrane qui a investi le créneau avec 1 100 logements déjà mis en chantier dans différentes villes, une dizaine de promoteurs privés sont sur le point de signer des conventions avec le ministère de l’habitat pour lancer leurs programmes (voir encadré).

En attendant de voir arriver ces premières unités, La Vie éco a pu consulter le cahier des charges du logement pour la classe moyenne qui a été entériné ces dernières semaines. Le document qui détermine les caractéristiques (qualité architecturale, technique, thermique…) de ces habitats permet de savoir précisément à quoi vont-ils ressembler.

Rappelons d’abord que le dispositif du logement subventionné pour la classe moyenne exonère l’acquéreur des droits d’enregistrement et de timbre et des droits d’inscription à la conservation foncière, qui représentent généralement un coût supplémentaire de 7% du prix d’achat. De plus, le prix de vente est fixé à 6000 DH TTC le m2, ce qui constitue un tarif globalement intéressant au vu des pics atteints par le marché de l’immobilier dans certaines villes. Sur la base de ce prix, les logements pour la classe moyenne coûteront entre 480000 DH et 720 000 DH pour des superficies allant de 80 à 120 m², établies par la réglementation.

La question se pose toutefois de savoir si ces superficies correspondent à des surfaces habitables nettes ou si elles incluent les murs, les annexes…? Le cahier de charges lève toute équivoque à ce sujet : les superficies fixées comprennent les murs et les pièces principales ainsi que les annexes regroupant le vestibule, la salle de bains ou le cabinet de toilette, les clôtures ainsi que les dépendances (caves, buanderie et garages). S’ajoute à cela la fraction des parties communes affectées à l’appartement considéré, celle-ci étant comptée au minimum à 10%.

Un minimum de 12 m2 pour la chambre à coucher et 9 m2 pour les deux autres pièces

Pour en venir à ce que l’on retrouvera au sein de chaque logement, celui-ci se compose d’un salon, 3 pièces, une cuisine, une buanderie, un WC et une salle d’eau. Pour chacune des pièces habitables, le cahier des charges fixe une largeur minimale de 3 m et une hauteur sous plafond de 2,80 m. A titre de comparaison, la hauteur réglementaire pour le logement social descend à 2,60 m dans les zones littorales.

Plus en détail, le salon doit respecter une superficie minimale de 14 m². Les trois pièces regroupent une chambre à coucher de 12 m² au moins ainsi que deux pièces d’au moins 9 m² chacune. Ceci sans prendre en considération la surface des placards dont chaque pièce doit être dotée obligatoirement. S’agissant de la cuisine qui doit faire au moins 7 m², ses équipements doivent comprendre des placards hauts et bas ainsi que deux points d’évacuation d’eau. L’installation d’équipements encastrés (cuisinière, hotte, lave-linge et réfrigérateur) est en revanche laissée à l’appréciation du promoteur. Non loin de la cuisine, la buanderie qui doit aller sur 1,50m2 au moins doit être munie d’un point d’évacuation d’eau pour le lave-linge ainsi que d’un point d’eau sans mélangeur. La salle d’eau, quant à elle, doit comprendre une douche, un lave-mains, un bidet et un WC (siège à l’anglaise) logés dans un espace d’au moins 5 m². En tout, la salle d’eau doit donc comprendre 4 points d’eau (deux lavabos, une douche et un bidet), sans compter l’installation d’une baignoire proposée à titre optionnel dans le cahier des charges. Enfin, le W.C doit avoir une superficie minimale de 1,50 m² comprenant un siège à l’anglaise et un lave-mains.

Outre la composition du logement, le cahier des charges détermine un ensemble de caractéristiques concernant d’abord la menuiserie. Sur ce plan, le choix est laissé aux promoteurs d’utiliser la menuiserie de bois, d’aluminium ou de PVC pour les fenêtres, les portes extérieures et intérieures, les châssis et placards. Pour la porte d’entrée du logement spécifiquement, le cahier des charges impose l’usage de bois massif ou d’un matériau similaire pour une question de sécurité et d’isolation phonique. En outre, les logements comprendront d’office une installation particulièrement prisée par les acquéreurs au Maroc : des grilles de protection pour les fenêtres du rez-de-chaussée et du 1er étage. Pour le reste des fenêtres, des grilles manifestement plus à usage décoratif sont prévues.

Au registre de la vitrerie, les habitats seront dotés d’un verre d’une épaisseur de 6 mm (contre 4 mm pour le logement social) et surtout un double vitrage équipera les appartements à proximité des grandes voies, des voies ferrées ou des zones industrielles.

S’agissant du revêtement, il se fera par des carreaux pour les sols et les escaliers des parties privatives et communes. Le même revêtement est prévu sur toute la hauteur des murs de la salle d’eau et de la cuisine. Il va de soi que seuls, peuvent être utilisés les carreaux conformes à la norme marocaine, ce qui s’impose par ailleurs pour l’ensemble des techniques et matériaux prescrits pour le logement de la classe moyenne. En outre, une peinture «de qualité supérieure» devrait être utilisée pour les espaces de réception. Toute peinture utilisée devrait du reste garantir la résistance au décollement, le confort tactile, la facilité de l’entretien ainsi que la résistance aux intempéries pour les peintures extérieures, selon les termes du cahier des charges.

Un parking avec des places de 2,5 sur 5 m au moins

Vient ensuite l’isolation. Rien de particulier par rapport à ce que l’on retrouve déjà sur le marché sur ce plan, à ceci près qu’un matériau assurant une isolation thermique devrait être utilisé. Dans le même registre, les murs entre appartements ou séparant des espaces indivis doivent obligatoirement garantir une isolation phonique.

Pour ce qui est des espaces et équipements collectifs, un ascenseur équipera toute construction de 5 niveaux et plus. Aussi, en termes d’espaces verts, les promoteurs doivent planter un arbre pour chaque logement, soit les mêmes exigences formulées dans le cadre du logement social. Enfin, le parking devrait comprendre des places de stationnement (de 2,50 m sur 5 m au moins) numérotées et attribuées à chaque appartement.

Le ministère de l’habitat exige des promoteurs construisant des logements intermédiaires de se plier scrupuleusement à toutes les obligations en matière de construction (assurances, bonnes conditions d’exécution du chantier…). L’on peut se demander dès lors si la tutelle ne tire pas trop sur la corde en multipliant les obligations pour les promoteurs sans lâcher du lest en termes de hauteur autorisée pour les immeubles, comme promis. Le ministre de l’habitat avait en effet évoqué récemment l’idée systématiquement d’accorder du R+6 et plus si cela est possible pour les programmes de logements intermédiaires. Or, le cahier des charges finalisé n’en fait aucune mention. Pour l’heure, seule une circulaire entrée en vigueur en mai dernier pousse les agences urbaines à faire des efforts particuliers en faveur de ces futurs programmes.