30 MDH au moins pour avoir sa villa à  Anfa Sup !

Pour habiter une villa à Casablanca, il y a bien sûr la nouvelle offre qui se développe en périphérie et celle, historique, du centre. Si la première est facile à appréhender, la seconde est toute en subtilités. En effet, les villas intra-muros à Casablanca sont rares, il faut les jauger prudemment et leurs prix sont sujets à une très forte spéculation. 

Anfa Supérieur, Aïn Diab, CIL, Val d’Anfa… Même si Casablanca compte une dizaine de quartiers résidentiels accueillant des villas, cela ne représente au final qu’un volume réduit d’unités. De surcroît, les propriétaires de ces villas, qu’ils occupent en tant que résidence principale depuis longtemps, n’ont pas de raisons de les mettre en vente. Pour ainsi dire, «chaque année, tout au plus 10 ventes s’opèrent à Anfa Supérieur», assure Moncef Lahlou, directeur général de Capital Foncier. L’on ne s’étonnera pas dès lors de savoir que dénicher une villa de seconde main dans le centre de Casablanca peut prendre jusqu’à 18 mois, selon les professionnels. Les rares mises en vente de villas intra-muros sont actuellement le fait de seniors qui migrent vers la périphérie. Et à ceux-ci se sont ajoutés plus récemment des chefs d’entreprises en difficulté, contraints de céder leurs villas pour faire face à des engagements, selon les agents immobiliers.

Cette situation n’est pas sans avantager les acheteurs, et «cela permet d’avoir parfois des remises conséquentes sur le prix du marché», assure M. Lahlou. Ainsi, «on a pu constater des ventes à Longchamps à 17000 DH le m2 en 2013 alors que le quartier cote à 20 000 DH», illustre ce professionnel. William Simmoncelli, directeur général de Carré Immobilier, informe même que les vendeurs peuvent descendre de 25% par rapport à la cotation d’un quartier. Ces corrections paraissent justifiées dans une certaine mesure, sachant que les prix du marché, qui stagnent depuis 2011, avaient évolué aux limites de l’irrationnel. «Les villas qui ont atteint 10 MDH en 2010 n’étaient encore proposées qu’à 2 MDH en 2005», illustre M.Simmoncelli.

Mis à part le prix au mètre carré, la superficie caractéristique de chaque quartier est aussi un facteur à prendre en compte par l’acheteur . En effet, les quartiers de villas cotés à Casablanca proposent chacun des superficies uniformes liées à leur découpage initial : la superficie la plus commune à Anfa Supérieur est de 2 500 m2 par exemple, quand l’offre à CIL ou à l’Oasis oscille entre 400 et 500 m2.

Pour résumer, tous quartiers confondus, l’offre de villas disponible à Casablanca débute à 8 MDH pour des superficies de 400 m2 quoiqu’on puisse trouver des résidences à partir de 6 MDH vers Polo ou Laimoun. Un cran au-dessus, l’on retrouve les biens valant 15 MDH pour des superficies comprises entre 600 et 700 m2. A 20 MDH on touche les superficies de 1000 m2. Au delà, on parle de biens d’exception, comme c’est le cas à Anfa Sup où les prix démarrent à 30 MDH.

Le marché du neuf offre également des opportunités

Précision importante, ces prix ne valorisent que les terrains car dans la pratique, quand le bâti date de plus de 10 ans, ce qui est le cas d’une majorité de villas dans les quartiers cotés à Casablanca, sa valeur est jugée nulle. Cette démarche se comprend, à voir le peu d’ouvertures, les toilettes et cuisines à l’ancienne, le chauffage central défaillant et en général la vétusté qui caractérise une majorité de biens anciens dans les quartiers prestigieux.
Pour autant, rien n’empêche de faire des travaux sur ces villas, solution plus économique que de rebâtir à neuf, recommandée par les professionnels au vu de la cherté du prix versé à l’achat. Une condition à cela demeure toutefois que la villa offre bien des possibilités de réparation sans dérapage du budget prévu à cet effet. Celui-ci reste raisonnable selon les professionnels tant qu’il est contenu entre 10 et 15% du prix d’achat.

En plus de l’offre villa seconde main, le marché offre également des opportunités dans le neuf, notamment au niveau de Aïn Diab Extension dont les prix atteignent 20 000 DH/m2, avec en première ligne le projet Sindibad. Une autre offre dans le neuf à noter est celle des villas dites «turn key». Ces dernières sont construites par des architectes selon les goûts standard et destinées à être revendues pour un prix généralement 25% plus cher que le prix du marché ne valorisant que le terrain.

En somme, le marché de l’achat de villas intra-muros est bien complexe, ce qui est loin d’être le cas du segment de la location. Dominé par la demande étrangère (près de 90% de la demande), celui-ci s’est structuré naturellement. «Les multinationales qui louent des villas pour le compte de leurs cadres expatriés connaissent le marché et ont fixé des règles biens établies en termes de budget et de prestations», éclaire M. Lahlou. D’une part, cela fait que seuls les biens aux normes parviennent à trouver preneur, les locataires étrangers étant particulièrement vigilants sur le chauffage et la climatisation. D’autre part, les règles sont très claires en matière de loyer. Quel que soit le quartier, la fourchette est comprise entre 25 000 et 30 000 DH pour des biens pouvant être occupés par des cadres supérieurs. Et l’on monte à 65 000 DH lorsqu’il s’agit de chefs d’entreprises. Cela étant, il faut bien préciser que la conjoncture défavorable a quelque peu bouleversé les règles établies. Le directeur de Carré Immobilier en témoigne: «Nous avons une quinzaine de villas aux normes au CIL qui sont toujours proposées à la location et qui n’ont pas trouvé preneur alors qu’à cette période de l’année nous n’avions habituellement plus aucun bien à proposer». Les loyers, eux non plus, ne s’en sortent pas indemnes avec des baisses allant jusqu’à 30% dans certains cas.