Logement : les prix demandés sont supérieurs de moitié à  la capacité des acquéreurs !

L’on reproche souvent aux promoteurs immobiliers d’en demander trop quand ils fixent le prix de leurs logements, mais il faut dire qu’ils ne sont pas les seuls dans ce cas. Les particuliers sont eux aussi très portés sur les estimations exagérées lors de la revente de leurs biens. Et c’est le nouvel indice des prix de l’immobilier résidentiel, élaboré par l’Association marocaine des agences immobilières (AMAI) qui en apporte la preuve chiffrée. Ce recueil de tarifs, inédit pour le marché marocain (voir encadré), dont La Vie éco a pu avoir en exclusivité quelques données préliminaires, laisse apparaître par exemple que les propriétaires d’appartements au niveau du quartier Racine à Casablanca demandent actuellement jusqu’à 24 000 DH le m2, alors que les transactions ne se concluent qu’entre 16 000 et 21 000 DH, soit un écart allant jusqu’à 50%. Au Mâarif, les appartements trouvent preneur entre 17 000 et 18 000 DH, alors que les vendeurs continuent de demander jusqu’à 20 000 DH.

L’écart est encore de 3 000 DH le m2 à Bourgogne avec des prix demandés de 19 000 DH, en moyenne, et des transactions qui sont conclues au final à 16 000 DH. Relativement plus mesurés, les propriétaires au centre-ville estiment leurs biens, en moyenne, à 13 000 DH pour des prix de transaction de 10 000 DH à 12 000 DH. Les villas n’échappent pas non plus à la surestimation, à savoir qu’au CIL les propriétaires demandent plus de 18 000 DH alors que les acheteurs ne sont disposés à payer que 17 000 DH tout au plus. A l’Oasis encore, les prix demandés pour les villas pointent à 18 000 DH contre une moyenne de prix effectivement pratiqués de 14 000 DH.

Les vendeurs finissent par réviser leurs prix… mais après 6 mois de négociations

Selon les professionnels rassemblés sous la bannière de l’AMAI, ces écarts généralisés entre les prix auxquels les transactions se concluent et ceux demandés expliquent en grande partie le marasme dans lequel végète le marché. Certes, les vendeurs qui proposent initialement des prix décalés par rapport à la réalité se ravisent, à savoir qu’une grande majorité de propriétaires finit par réviser ses prix à la baisse, de 15 à 20%, voire de 40% dans certains cas. Mais ces réajustements interviennent dans un délai moyen de 6 mois, sachant que les négociations peuvent durer plus d’une année, ce qui fait tourner le marché au ralenti. Les agences immobilières continuent justement de rapporter un rythme de transaction très faible pour ce début d’année, dans la lignée de la tendance de l’année passée avec des baisses d’activité de 50% par rapport aux années fastes (2008 et 2009 notamment) constatées par certains opérateurs. Et c’est à dessein que l’AMAI lance son indice. «Sur les marchés plus matures, ce sont les agences immobilières qui ont pris l’initiative d’élaborer un indice des prix, étant les plus proches du marché», précise Majid Alaoui, secrétaire général de l’AMAI en charge du projet. Les professionnels espèrent que le nouvel indice contribuera à rétablir une certaine logique dans les prix.

L’élaboration de ce baromètre touche au but vu que l’AMAI a pu jusqu’à présent faire remonter près de 80% des données nécessaires auprès de ses membres. Ces derniers consistent pour l’heure en une trentaine d’agences dont des opérateurs de renom, essentiellement à Casablanca et Marrakech. Et l’association a bon espoir d’attirer plus de membres encore, ce qui devrait renforcer la crédibilité du nouvel indice, d’autant plus que l’objectif à terme est de couvrir tout le Maroc ainsi que des segments autres que le résidentiel. Le resserrement des rangs de l’AMAI pourrait se faire éventuellement à travers un projet de loi en cours de confection par l’association qui rend l’adhésion à un ordre professionnel obligatoire pour tous les acteurs du marché.

Durant les premières étapes de son lancement, le nouvel indice sera publié selon une fréquence semestrielle pour devenir par la suite trimestrielle. En outre, il fera figurer dans sa version définitive des prix segmentés par classes de superficies pour les appartements : moins de 100 m2, entre 100 et 150 m2, de 150 à 200 m2 et plus de 200 m2. «Cette distinction s’impose du fait que les prix du mètre carré pour les appartements ont tendance à varier inversement par rapport à la superficie totale», justifie M. Alaoui. «En revanche, la segmentation par superficie ne s’impose pas pour les villas du fait que les surfaces que l’on retrouve par quartiers sont homogènes», explique-t-il. Avec cette classification, le baromètre pourra être représentatif de 80% des biens résidentiels proposés sur le marché, selon ses initiateurs.