Promoteurs Immobilier : Vente en état futur d’achèvement, des préjudices et beaucoup de mécontents

Avant la crise de 2008, le Maroc ressemblait à un immense chantier. Moult promoteurs avaient flairé le bon filon et se lançaient tous azimuts dans des projets pharaoniques avec une prédilection pour les resorts de luxe, le plus souvent balnéaires ou golfiques. En juin 2011, le ministre de l’habitat annonçait qu’une nouvelle mouture de la VEFA (Ventre en état futur d’achèvement) était en cours d’élaboration, mais qu’en attendant les acheteurs qui se sentaient lésés avaient un arsenal juridique à leur disposition. Côté fédération des promoteurs, on reconnaissait le problème et son président avouait même avoir reçu des futurs propriétaires mécontents, organisés en associations. Ceci dit, dès lors que La Vie éco a relancé la FNPI, ainsi que certains promoteurs concernés sur ce sujet, c’est à une attitude plutôt gênée que nous avons eu affaire. Surtout qu’il s’est agi d’essayer d’obtenir les contacts de ces fameuses associations. Pourtant, elles existent bel et bien puisque des commerciaux qui sont confrontés au quotidien à la clientèle nous l’ont confirmé. D’ailleurs, ces commerciaux incitent même vivement les clients insatisfaits à adhérer auprès de ces associations afin d’escompter des indemnités.
Face à cet état de fait, à défaut de retrouver la trace de ces fameuses associations, La Vie éco a pu collecter quelques mésaventures individuelles lesquelles ont valeur d’exemples. Il s’agit en l’occurrence de grands projets immobiliers de prestige.
L’un d’entre eux se situe à Marrakech et met en avant le nom d’une dynastie française qui rayonne dans l’univers du luxe. Face aux retards de livraison, les marketeurs répondent que Monsieur X est très soucieux du moindre détail et ne souhaite livrer qu’un complexe parfait, exceptionnel. Or, après enquête auprès d’agents immobiliers qui ont eu à commercialiser le projet, on nous apprend qu’en fait Monsieur X est lié à un fonds d’investissement étranger qui a subi et continue de subir les crises successives, ce qui bloque considérablement le projet.
A propos d’un autre immense chantier, près de la forêt de Bouskoura, un acheteur nous relate son histoire. «J’ai acheté mon appartement sur plan. Le tapage publicitaire était tel, l’offre si séduisante, qu’en l’espace d’une semaine la première tranche était quasiment totalement vendue. Avec ma femme, on hésitait entre un appartement situé au dernier étage ou au rez-de-chaussée. Le commercial nous a laissé une journée pour réfléchir en prenant soin de nous réserver deux biens. Lorsque nous sommes revenus le lendemain, nous avons opté pour l’appartement au dernier étage. Hélas, dès que le commercial a voulu confirmer notre achat, il s’est aperçu qu’un “bug” informatique avait eu lieu la veille, que les réservations avaient sauté et, qu’entre-temps, les deux appartements avaient été cédés à d’autres personnes. Il s’est aussitôt empressé de nous proposer un autre appartement dans le même esprit architectural mais, hélas, il ne restait plus qu’un logement situé au deuxième étage, plus éloigné du golf, certes, avec deux façades idéalement exposées mais mitoyennes de la seconde tranche, ce qui implique d’être proche de pollutions visuelles et sonores pour longtemps. De surcroît, le premier immeuble isolé comportait trois appartements, tandis que celui-là, étant jumelé, en intégrait six».
Cet acquéreur n’en est, en fait, qu’à ses premières peines : «Malgré tout, on a signé un chèque de réservation équivalant à 10% du montant global. Puis est venu le temps de signer le second chèque représentant 30% de la somme totale afin d’obtenir le fameux compromis de vente. Inutile de vous dire que pour ce type de tâche, le commercial nous a rappelés à trois ou quatre reprises. En revanche, dès lors qu’il s’agissait d’obtenir des informations détaillées, il était incapable de répondre. Par exemple : ces appartements possèdent-ils un box au garage ? Quel est le montant des frais de syndic ? Les habitants du resort bénéficieront-ils d’avantages sur les activités du resort et notamment l’accès au golf ? Quand celui-ci sera-t-il praticable ? Les voiries seront-elles prêtes à l’ouverture ? Les travaux concernant les deuxième et troisième tranches ne causeront-ils pas trop de gêne ?… Mais le plus aberrant dans tout ça, c’est qu’au fil du temps on s’est bien rendu compte que le projet accusait du retard, tout simplement parce que le promoteur continuait de communiquer via divers supports et notamment des courriers personnalisés et des “news letters”. Or, les informations délivrées étaient tout bonnement erronées. Par exemple, on nous a annoncé la visite d’appartements témoins pour l’automne 2010, alors qu’ils ont été visitables en juin 2011. Même chose pour le golf. La “news letter” vantait les mérites de son concepteur, un ex-champion de golf britannique et annonçait que 9 trous sur 18 seraient praticables fin 2012. A ce jour, pas un brin de gazon ne pousse ! Mais le plus grave concerne le délai de livraison non respecté. Le compromis de vente stipule durant “le premier semestre 2011” et aujourd’hui on reporte à décembre ! Pourquoi pas janvier ? Tout simplement parce que dans le compromis de vente le promoteur s’est protégé en s’octroyant une marge de retard de six mois. Nous verrons bien». Voilà un témoignage édifiant à plus d’un titre. Mais cet individu avait la chance de posséder un petit capital qui lui a permis de régler les 40% de la somme globale. Ce qui n’est pas le cas de tout le monde.

Manque de transparence et informations trompeuses

En effet, nombreuses sont des familles qui ont cru aux dates de livraison et se sont aventurées à acheter sur plan. Certaines ont vendu leur appartement initial afin d’avancer les 40% nécessaires. Les moins bien lotis ont dû opter pour une location provisoire. D’autres plus chanceux ont pu être hébergés chez leur famille. Mais lorsqu’ils ont vu que leur déménagement risquait d’être repoussé aux calendes grecques, leur colère a eu raison de leur patience. Selon plusieurs commerciaux, c’est ce profil d’acheteurs mécontents qui s’est fédéré en association afin de toucher des indemnités mensuelles mais dérisoires eu égard au préjudice subi. En effet, lorsque l’on doit parfois payer 10 000 DH de loyer, cela équivaut à une traite bancaire ! Par ailleurs, les taux fixes pratiqués par les banques et leurs conditions d’accès étaient moins élevés et moins draconiennes qu’actuellement. Loger chez la famille plus de temps que prévu, payer une location, n’avoir aucune visibilité est préjudiciable.
Mais à croire notre interlocuteur, le plus agaçant est l’absence de transparence et la pléthore de fausses informations enthousiastes que d’aucuns qualifieraient de mensongères. Le pire c’est que cette réaction s’accentue dès lors que la concurrence s’exacerbe. Résultat : l’ensemble des promoteurs concernés ne tient pas ses promesses. Autre conséquence : de nombreux acheteurs potentiels risquent de se détourner de la vente sur plan. A titre anecdotique, notre futur résident dit qu’il aurait pu être amadoué lorsqu’il a vu que s’il parrainait un acheteur, il se voyait offrir une belle montre estampillée d’un grand joailler. «En 2010, mon épouse a convaincu ses deux sœurs de nous rejoindre dans ce resort de Bouskoura. L’une a acquis un appartement de plus de 170 m2 au rez-de-chaussée, tandis que l’autre a opté pour une villa ; les deux biens inclus dans la deuxième tranche. Elle a présenté les membres de la famille aux commerciaux. Mais lorsqu’elle a appelé plus tard pour savoir si elle pouvait bénéficier de deux, voire d’une seule montre, on lui a dit que ce type de campagne ne durait qu’un mois durant une période prédéterminée. Je comprends, mais avouez tout de même que les responsables marketing auraient pu faire preuve de souplesse. Ils acceptent notre mécontentement, veulent bien nous transformer en commercial épisodique mais refusent de nous satisfaire, d’apaiser notre frustration légitime en nous offrant ces cadeaux. Au lieu de cela ils se sont enfermés dans une attitude rigide».

De simples certificats de réservation comme preuve !

Autre cas de figure, dans le même secteur mais chez un autre géant de la promotion immobilière. A l’instar du précédent exemple, le couple en question a été attiré par le tapage médiatique orchestré en faveur de ce méga projet. Fin 2008, il s’est donc rendu dans le somptueux showroom où trônait la maquette. Face aux arguments du commercial, ils décidèrent de jeter leur dévolu sur un appartement de 176 m2 agrémenté de 72 m2 de terrasse. 20% de la somme globale leur fut réclamé en guise de réservation. Un an après, ils durent encore verser 20% du montant total. Lorsqu’ils reçurent un appel téléphonique leur demandant de venir verser la troisième tranche de 20% (soit 60% au total pour une livraison prévue fin 2011), ils eurent la désagréable surprise d’apprendre que la configuration d’origine avait changé ! Ainsi, leur bien initial se métamorphosa en 159 m2 habitables avec 54 m2 de terrasse !
«Si nous avions quitté notre premier logement, c’était pour en acquérir un plus vaste. Face à cette modification, je me suis mis en colère et j’ai réclamé que l’on me rende mon argent. J’ai essuyé un refus catégorique», relate ce couple. Ce dernier consulta des avocats. Comme il ne possédait ni compromis de vente, ni contrat VEFA mais un banal certificat de réservation, les hommes de loi lui firent comprendre que la lutte serait difficile. Quelque peu résigné, il retourna chez le promoteur, lequel lui proposa de changer son bien contre une villa en lui consentant une remise de 4%. Ce qui fit néanmoins grimper la somme totale de 750 000 DH ! De surcroît, ses interlocuteurs refusèrent encore de lui remplir un contrat VEFA. «Sur 4,4 MDH, j’ai déjà versé 2,2 millions, soit 50% du montant global. Ma grosse peur est que le promoteur fasse faillite et que je perde mon argent. C’est pourquoi je réclame obstinément des papiers légalement valables mais à chaque fois on me les refuse !», s’insurge notre individu. En définitive, ce dernier vit depuis juin 2009 dans un 100 m2 en versant un modeste (heureusement) loyer de 4 200 DH par mois, car il a dû vendre son logement précédent pour avancer les 60%. En parallèle, il constate que le chantier semble au point mort, que les délais de livraison pour les appartements accusent du retard et se fait donc beaucoup de souci pour sa villa promise pour fin 2012.
Face à ce type de situations lesquelles n’ont rien de cas isolés, on a l’impression que nombreux sont les promoteurs qui ont péché par excès d’optimisme. En effet, ils se sont lancés tous azimuts dans divers projets (tous segments et toutes villes confondus) en manquant de vigilance et de prévoyance, pour finalement se retrouver confrontés à des problèmes de trésorerie, de ressources humaines… Au bout du compte, ils donnent l’impression de vouloir récupérer en priorité un maximum de liquidités auprès de leurs clients pour poursuivre leurs chantiers colossaux. Si le mécontentement est palpable chez ces acheteurs sur plan, si ces derniers risquent de nombreuses déconvenues, l’épée de Damoclès est en fait au dessus de la tête de ces professionnels qui ont failli à leurs engagements et continuent d’adopter la politique de l’autruche. D’ailleurs, des facteurs macro et microéconomiques ternissent déjà le climat qu’ils croyaient absolument et indéfiniment clément.