Actif Invest se résout à  vendre son immeuble de bureaux Anfa Plazza

Actif Capital I, premier fonds d’investissement marocain totalement dédié à l’immobilier, essuie un autre revers après celui du CasMall, projet de méga-centre commercial sur la corniche de Casablanca qui a dû être abandonné en 2009 après avoir englouti plusieurs dizaines de millions de DH entre études et frais divers.
Cette fois, les difficultés du fonds géré par Actif Invest, société de gestion appartenant à Argan Invest, bras armé du groupe Benjelloun dans les métiers de private-equity, proviennent d’un actif on ne peut plus «classique». Il s’agit d’Anfa Plazza, immeuble de plateaux de bureaux situé en plein cœur du Boulevard d’Anfa à Casablanca qui n’a pu trouver de locataire un an après son parachèvement. Il faut dire qu’Actif Invest, qui a beaucoup misé sur ce petit joyau de près de 10000 m2 de surface brute en dépensant près de 200 MDH entre le foncier et la construction mais aussi en acquérant plusieurs locaux commerciaux tout autour pour en «maîtriser» l’environnement immédiat, a probablement placé la barre trop haut, en demandant 200 DH/m2/mois (hors frais annexes), ce qui a dissuadé tous les preneurs potentiels. Le label HQE (Haute qualité environnementale) et le niveau de services mis en avant par le propriétaire n’ont pas suffi, semble-t-il, à justifier un écart de 25 à 30% par rapport aux prix du marché.

Le fonds est détenu par RMA Watanya, FinanceCom et MAMDA

Sachant que la philosophie d’investissement d’Actif Capital I, sur ce créneau d’actifs, est de valoriser des biens (construits ou rénovés) par une stratégie de rendement locatif, verrouillée par des baux à long terme, avant de les céder à des investisseurs, tout retard dans l’objectif d’atteindre un taux d’occupation élevé (plus de 90%) est synonyme d’un allongement de la durée de détention et, par ricochet, d’un risque de faible Taux de rentabilité interne (TRI). Dans pareille situation, ce sont les actionnaires du fonds eux-mêmes, dont RMA Watanya, FinanceCom et MAMDA, qui risquent de voir leur objectif de TRI cible de 15% par an assez compromis.
Aussi, le gestionnaire, Actif Invest, qui vient de traverser en 2009 une série d’audits à répétition diligentés par des actionnaires échaudés par les risques encourus par une stratégie initiale assez agressive, s’est-il résigné à lancer un appel à manifestation d’intérêt pour vendre purement et simplement l’Anfa Plazza. Cela permettra de renflouer le fonds qui a engagé la totalité de son capital de départ, soit 712 MDH, en à peine trois ans.