Maroc – Immobilier : le projet de loi sur le locatif dans la dernière ligne droite

Locataires et propriétaires n’attendront plus longtemps. Le projet de loi 13-08 relatif à la location immobilière est actuellement à l’étude au Parlement. Une fois entré en vigueur, ce texte abrogera l’actuelle réglementation en la matière, dont la loi n°64-99 du 25 août 1999. Au ministère de l’habitat et de l’urbanisme, on justifie cette réforme par les besoins du marché de la location «qui souffre de l’inadéquation du cadre juridique avec des dispositions éparpillées et inadaptées à la réalité». Conséquence directe : «Les propriétaires hésitent de plus en plus à mettre leurs biens en location en l’absence de garanties suffisantes», explique-t-on au ministère de l’habitat. Pour illustrer leurs propos, des responsables citent les résultats d’une étude élaborée par le ministère en 2006-2007 sur le secteur locatif au Maroc.
Premier constat : le parc de logements vacants destinés à la location dépasse les 163 000 unités.
Qu’est-ce qui explique cette situation ? Selon les professionnels de l’immobilier, le marché de la location a été beaucoup affecté par la loi du 25 août 1999 actuellement en vigueur qui, selon beaucoup, surprotège les intérêts du locataire au détriment du propriétaire. Et ce n’est pas tout, car les bailleurs invoquent également la longueur des procédures devant les tribunaux pour trancher les litiges relatifs aux baux.
C’est donc pour lever ces freins qui empêchent le secteur locatif de se développer que le ministère de l’habitat a concocté le nouveau projet de loi comptant 53 articles et visant à réglementer de manière plus précise les rapports entre les propriétaires et les locataires afin de garantir un équilibre entre leurs droits et obligations respectifs.

L’écrit devient obligatoire pour le contrat de bail
Le premier gros apport du nouveau projet concerne la forme du contrat de bail. «Celui-ci devra être formulé par écrit en fixant clairement et explicitement les droits et obligations du bailleur et du locataire en vue d’instaurer des rapports transparents entre eux», peut-on lire dans le projet de loi. Selon l’article 3 dudit projet, le contrat écrit devra ainsi comporter  «les noms et prénoms du bailleur et du locataire et, le cas échéant, ceux du ou des mandataires, les professions des deux parties, leurs domiciles respectifs ou leurs sièges sociaux, le montant du loyer, ainsi que la date de conclusion du contrat de bail et sa durée». Le contrat de bail devra également comporter la désignation des locaux loués et leur destination ainsi que des équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive.
Il convient de signaler que la destination du local est d’une grande importance puisque le non-respect de cette clause donne le droit au propriétaire de résilier le contrat (voir les causes de résiliation en encadré).
Plus loin, l’article 7 du projet de loi précise qu’un état des lieux doit être réalisé par les deux parties aussi bien à la  conclusion qu’à l’expiration du contrat. «Le projet va plus loin et exige une constatation par écrit de l’état des lieux dans son article 8», souligne-t-on auprès du ministère de l’habitat.
Cet état des lieux doit être détaillé et précis. «Les mentions du type bon état ou état moyen doivent être proscrites», précisent les rédacteurs du texte.

Le bailleur pourra exiger un dépôt de garantie
Globalement, le nouveau texte rend quelque part justice aux propriétaires. Pour preuve, l’article 20 du projet de loi qui stipule que les travaux d’entretien courants et les petites réparations nécessitées par l’usage normal des lieux font partie des réparations locatives. Le second alinéa du même article précise, par ailleurs, que «par dérogation aux dispositions de l’article 639 du dahir du 12 août 1913 formant Code des obligations et des contrats, ces réparations sont à la charge du locataire et le bailleur n’en est tenu que s’il en est chargé en vertu du contrat». Autrement dit, les réparations ne seront plus à la charge du propriétaire comme le stipule l’actuel texte, mais à celle du locataire.
Et pour éviter toute contestation, le texte donne justement une liste exhaustive des réparations à la charge du locataire. Ces réparations  comprennent les parties extérieures pour lesquelles le locataire détient l’usage exclusif telles que les portes, les fenêtres, les vitres et les serrures qui n’auraient pas été cassées par la faute du bailleur. Les parties intérieures comme les installations d’électricité ou encore les installations de plomberie, les canalisations d’eau, la robinetterie et les équipements sanitaires du local loué font également partie de cette liste. Autre nouveauté, le projet de loi officialise une pratique bien connue dans le secteur de la location : le dépôt de garantie.
En effet, l’article 21 donne ainsi la possibilité au propriétaire d’exiger du locataire un dépôt de garantie pour couvrir les loyers impayés et les dégradations éventuelles occasionnées par le locataire. Mais le montant de ce dépôt ne peut être supérieur à 2 mois de loyer et doit être restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de la date de remise des clés par le locataire. Selon le projet de loi 13-08, les deux parties peuvent, toutefois, convenir dans le contrat d’imputer le montant de cette garantie sur le loyer des derniers mois du bail.