Le prix du foncier

Les prix du foncier urbain ou périurbain ont atteint au Maroc des prix sans rapport avec le niveau économique du pays. Cela s’explique en partie par la pénurie de l’offre de terrains réellement disponibles pour la construction, dans presque toutes les catégories, mais aussi par d’autres considérations. Au Maroc, les détenteurs de capitaux ne disposent que de relativement peu de possibilités de placement. La confiance dans les marchés financiers augmente, mais elle est encore loin d’être générale. Les placements bancaires à long terme sont d’un rendement faible. Les disponibilités des épargnants, et notamment des RME, s’investissent donc de manière presque exclusive dans le foncier et l’immobilier. De même, le marché urbain est essentiellement acheteur, l’immobilier étant considéré comme une valeur refuge, génératrice de plus-values perpétuelles. De ce fait, il n’y a souvent plus de rapport entre le prix payé et la valeur de rendement, mais entre le prix payé et le prix attendu d’une revente. Ce mécanisme, particulièrement pervers, risque de produire des crises, surtout lorsque les financements bancaires s’associent aux capitaux propres pour permettre ces opérations spéculatives. Ce comportement doit être ajusté. Les mesures à prendre sont claires : augmenter l’offre de terrains constructibles, une politique fiscale moins favorable à la thésaurisation et un système d’information transparent.
En effet, les terrains mis à la disposition de la construction et qui remplissent réellement les conditions requises sont trop rares, et ne constituent qu’une petite partie des terrains théoriquement destinés à la construction de logements par les documents d’urbanisme.De par la loi sur l’urbanisme, les terrains non immatriculés ne peuvent ni être lotis, ni admis en qualité de gage hypothécaire. C’est une proportion variable d’une ville à l’autre, parfois très importante dans certaines communes périurbaines où se porte actuellement l’urbanisation. Parmi les terrains qui restent, seuls peuvent obtenir un permis de construire ou une autorisation de lotissement ceux qui sont équipés en infrastructures primaires (hors site). Dans les quartiers périphériques des villes, les terrains ainsi bloqués sont très nombreux, en raison de l’investissement réduit dans les hors-sites des communes et des régies qui en sont responsables. Enfin, parmi les terrains qui restent, l’application des grilles d’équipement oblige encore à réserver environ 50% des surfaces à des équipements publics, donc à les soustraire au total disponible pour les logements. On comprend aisément que l’offre réelle formelle pour l’habitat soit très insuffisante par rapport aux besoins, et ne puisse être acquise qu’à des conditions très onéreuses. Augmenter cette offre exige d’apurer les situations foncières (immatriculation), de réviser les modalités de financement des infrastructures primaires, de corriger les effets pervers de la réservation des terrains pour les équipements publics et de simplifier les procédures d’élaboration et d’homologation des plans d’aménagement.
Lorsque l’on parvient dans la zone restreinte des terrains qui sont réellement constructibles, on doit encore en déduire ceux que leurs propriétaires ne désirent pas mettre sur le marché, pour des raisons souvent personnelles. Parmi ces terrains en attente, une partie est aussi l’objet de «rétention» jusqu’au moment où les prix auront atteint le niveau attendu. Ces comportements spéculatifs ne peuvent pas être empêchés, ni combattus très énergiquement, car ils mélangent des motivations légitimes avec celle, licite, de tirer le meilleur parti des plus-values. Vu les niveaux extrêmement élevés atteints par les terrains à bâtir, on peut se demander si des mesures ne devraient pas être prises, sur le plan fiscal, pour accélérer la mise sur le marché des terrains. Par exemple, le fait que les terrains non bâtis soient fiscalement beaucoup moins frappés que les terrains bâtis pourrait être corrigé. En favorisant la thésaurisation foncière au lieu d’inciter à la vente, ces mesures vont à l’encontre d’une promotion de l’offre.
Par ailleurs, on constate aisément que le marché immobilier est peu transparent. Le système actuel de production et de gestion de l’information foncière est complexe. Il est caractérisé par l’intervention d’une multitude d’acteurs ayant des logiques, des méthodes et des outils de travail différents, et gérant chacun une dimension particulière de la problématique de l’information foncière. La mise à jour des données est souvent difficile à mettre en œuvre faute de moyens adéquats. L’archivage des données reste encore dominé par les modes classiques d’organisation. Les échanges d’information ne sont pas systématisés dans le cadre de véritables partenariats pouvant garantir leur pérennité. Le manque de transparence du marché est un obstacle à son bon fonctionnement. Il appelle la mise en place d’un «système d’informations foncières et immobilières» permettant d’améliorer la qualité des données dont ont besoin les divers intervenants. On voit clairement dans l’énumération de ces exigences toutes les mesures qui restent à prendre pour que l’offre foncière puisse s’exprimer dans des conditions socialement acceptables et promouvoir un comportement des acteurs plus proche de la rationalité économique qu’il ne l’est aujourd’hui.