L’immobilier professionnel reste bien orienté

Le marché de l’immobilier professionnel au Maroc se porte bien. Il est même mieux orienté que le segment résidentiel. Après la suroffre qui a plané sur le marché jusqu’à fin 2017, un dynamisme a été enregistré depuis le 1er semestre de 2018 et semble continuer de plus belle. «Deux raisons expliquent ce dynamisme. La première tient au ralentissement de la production par les investisseurs et donc l’absorption de l’offre et la seconde à la croissance des entreprises. Ce qui a donné lieu à des déménagements motivés tant par le développement que par l’orientation vers des produits de qualité», explique Karim Tazi, directeur général délégué du cabinet A.Lazrak. Il faut dire que les immeubles construits ces dernières années répondent «parfaitement» aux exigences des clients, qui deviennent à leur tour de plus en plus en quête de produits de qualité, que ce soit en termes d’architecture et d’ergonomie que de services et prestations offerts. Du coup, «une migration s’est faite naturellement au profit de zones plus cohérentes comme Sidi Maarouf, Auda, Anfa Place et la Marina, au détriment des quartiers du centre-ville», ajoute M.Tazi.

Ces entreprises ne sont pas en quête de surfaces à louer mais exigent d’autres services, à l’instar de la disponibilité des places de parking ou encore la connectivité en termes d’accès aux différents moyens de transport.

Les zones qui offrent ce type d’avantages sont essentiellement Sidi Maarouf, qui représente aujourd’hui un placement favorable, mais aussi le quartier Casa Finance City qui dispose d’une offre de bureaux non négligeable avec nombre de commodités.

De par sa localisation et l’introduction de nouveaux bâtiments à usage professionnel, Sidi Maarouf est bien positionné en termes de demande. «Cette zone a été mise à l’écart depuis quelques années, surtout avec l’apparition d’autres immeubles plus adaptés aux besoins. Mais, actuellement, les transactions sont en hausse continue. Elle revendique une part de marché de 15% au lieu de 5% en 2013», explique un analyste d’un cabinet d’études.

En revanche, «la Marina qui avait attiré nombre de clients il y a quelques années, commence à se tasser. En cause, les travaux de la trémie qui rebutent plus d’un à s’y installer pour le moment», souligne M.Tazi. En tout cas, la capacité du marché se situe à environ 1,8 million de m2 avec une offre de plus en plus disponible et diversifiée. Dans ces conditions, les propriétaires proposent des conditions locatives plus flexibles et des périodes de franchise plus généreuses aux locataires.

Mis à part ces quartiers, d’autres immeubles se dressent dans des quartiers/boulevards comme les bd. Massira El Khadra, Zerktouni, Brahim Roudani, Anfa et Route d’El Jadida. Eux aussi répondent aux besoins des utilisateurs, notamment en matière de parkings, de taille des plateaux, de property management et de services offerts. Cela dit, autant l’offre en plateaux de bureaux est présente, autant les grandes surfaces font actuellement défaut. D’ailleurs, «la vacance immédiate dans les quartiers d’affaires matures est estimée à une moyenne de 5%, avec un taux de placement moyen de 6 mois», estime M.Tazi. De son côté, Moncef Lahlou, DG de Capital Foncier, précise: «Les grandes surfaces ne sont plus aussi disponibles qu’auparavant. Des clients ont du mal à trouver des superficies supérieures à 1000 m2». Constat confirmé par M.Tazi : «Les surfaces comprises entre 200 et 500 m2 restent vacantes par rapport aux autres».
Par ailleurs, le choix des entreprises pour la location prime sur l’acquisition. Compte tenu du coût que représente l’achat, elles préfèrent garder les liquidités pour développer l’activité ou pour des investissements ultérieurs. Cela dit, l’acquisition est réalisée notamment par les personnes exerçant des professions libérales qui optent pour des superficies allant de 50 à 100 m2.

L’on pourrait croire que ce dynamisme noté dans le marché des plateaux de bureaux a tiré les loyers à la hausse. Mais il n’en est rien, puisque les prix sont restés stables. En effet, le loyer moyen s’établit à Casablanca à 154 DH HT hors charges/m²/mois, avec une hausse de 6,5%. «Par zone, les loyers varient de 120 DH HT HC/m²/mois à CasaNearShore à 180 DH HT HC/m²/mois, à Ain Diab et Sidi Maarouf», explique un professionnel.
«A l’acquisition, les prix au mètre carré varient de 13000DH/m²à Ain Sebaa, à 19000 DH/m² à Sidi Maarouf. En moyenne, ils sont passés d’une moyenne de 17 500 DH en 2017 à 16 000 DH/m2 en 2018, soit un recul de 8,6%», détaille notre source. A ces niveaux de prix, le rendement varie de 8% à 9% pour des immeubles de bureaux «prime».