Votre crédit immobilier tarde, pensez au prêt-relais

Il vous permet de régler la transaction en attendant une rentrée de fonds.
Prêts «jumelé» ou «sec», chacun répond à un
besoin particulier.
Condition d’octroi, taux d’intérêt, garanties frais à payer…
ce qu’il faut savoir.

Changer de logement est une décision que vous pouvez être amenés à prendre pour une raison ou pour une autre : votre famille s’élargit et vous vous sentez à l’étroit; vous avez constitué une épargne consistante qui vous permet de vous offrir une résidence plus luxueuse ; vous avez juste envie de «changer de murs»… La plupart du temps vous aurez repéré votre future demeure avant d’avoir cédé l’ancienne. Vous n’avez pas envie de «rater l’occasion», mais votre argent est encore bloqué dans votre maison actuelle. D’un autre côté, vous ne souhaitez pas vendre – précipitation oblige – dans des conditions désavantageuses pour disposer des fonds nécessaires en vue d’effectuer la transaction.
Autre cas, tout aussi courant : vous n’êtes pas propriétaire et vous ne voulez pas rater l’opportunité d’un logement dont vous jugez le rapport qualité/prix intéressant. Toutefois, le crédit immobilier tarde à être débloqué et le vendeur est pressé.

Que faire ? Sachez que votre banque peut vous avancer l’argent sous forme de crédit, en attendant la vente de votre maison ou le déblocage de votre prêt immobilier. Cela s’appelle un «prêt-relais» dans le jargon bancaire. Ce n’est pas un prêt immobilier à proprement parler. Il se définit comme un crédit à court terme, accordé dans l’attente d’une rentrée imminente de fonds. Comment fonctionne ce crédit ? Explications.

Des formules adaptées à votre situation
Les prêts-relais sont accordés dans différents cas. Celui de l’achat en attendant la revente n’est que le plus connu. Le prêt est souvent accordé en amont d’une opération de crédit à l’habitation, durant la période où la procédure d’acquisition (relativement longue) est en cours. En effet, d’une part, un crédit immobilier proprement dit ne peut être débloqué qu’une fois toutes les formalités d’acquisition remplies. De l’autre, le vendeur ne signera l’acte de vente qu’une fois l’argent dans sa poche. Parfois, un engagement de la banque suffit pour que le notaire réalise la transaction. Mais souvent, il préfère disposer immédiatement des fonds, s’engageant tout de même à les restituer à la banque en cas de non accomplissement de l’opération. Dans ce cas, le prêteur met en place un prêt- relais qui permettra de payer le vendeur en attendant le dénouement de l’opération. Le solde de ce prêt entraînera ensuite le déblocage du crédit immobilier.
Il existe différents cas de figure, en fonction de votre situation financière : vous comptez acheter votre nouvelle maison à crédit et revendre l’ancienne, grevée elle aussi d’un crédit logement; vous voulez acheter au comptant la nouvelle et revendre l’ancienne, qui est libre de tout emprunt… Pour chaque situation existe un type de prêt-relais.

1. Vous achetez à crédit et revendez un logement libre de tout emprunt
Dans ce cas de figure, vous sollicitez auprès de votre banque un prêt-relais dit «jumelé». Autrement dit, c’est un prêt-relais accompagné d’un crédit logement classique. Ce prêt jumelé convient quand la nouvelle maison est plus chère que l’ancienne. Il permet de financer l’intégralité de l’opération achat/revente. Vous disposerez généralement d’un délai de deux ans maximum pour revendre votre ancien logement. Le produit de la vente sera utilisé pour réaliser le remboursement anticipé d’une partie du crédit, sans pénalité. Le reliquat sera payé périodiquement en remboursement du capital et des intérêts, selon le plan d’amortissement convenu dans le contrat. Au cours de la durée du prêt relais, vous bénéficierez d’un différé sur le capital et les intérêts, que vous rembourserez après la vente de votre ancienne résidence.
Votre banque vous demandera une garantie, réelle généralement, sous forme d’hypothèque sur la maison à revendre. Une évaluation de cette dernière est donc nécessaire, ce qui donne lieu à une expertise faite par un spécialiste interne ou externe à l’organisme prêteur.

2. Vous achetez au comptant et revendez un logement également libre de toute hypothèque
A ce moment-là, le prêt relais est dit «sec» car il n’est accompagné d’aucun autre emprunt. Il vous est accordé quand le produit de la vente de l’ancien logement est supérieur ou égal au coût d’acquisition du nouveau. C’est le cas également quand le nouveau logement est plus cher mais que vous disposez d’une épargne qui vous permettra de couvrir la différence. La rentabilité pour le prêteur étant très faible, voire nulle, puisqu’il ne s’agit que d’une avance à court terme, il vous appliquera alors des conditions moins avantageuses que celles du prêt-relais jumelé. En plus de l’application d’un taux d’intérêt plus élevé, votre banque sera plus regardante sur les garanties à fournir et s’attachera à la qualité du bien à vendre (et à hypothéquer) afin d’évaluer le risque lié à ce prêt.

3. Vous achetez à crédit et comptez revendre un bien grevé d’un crédit logement
Votre capacité de remboursement est sûrement affaiblie par les traites du logement actuel. Du coup, il est plus difficile d’obtenir de votre banque un prêt-relais, surtout que le bien qui servira de garantie est déjà hypothéqué. Face à pareille situation, deux options se présentent à vous. La première, plus prisée par les banques, consiste à vendre d’abord votre maison pour rembourser l’emprunt y afférent. Ayant sûrement restitué une bonne partie de cet emprunt, le produit de la vente vous servira à payer le capital restant dû et vous permettra de disposer d’une manne financière que vous pouvez injecter dans l’acquisition du bien immeuble désiré. La banque n’aura donc à financer que la différence, sous forme d’un crédit logement classique. N’étant plus endetté et disposant d’une petite épargne, vous aurez toutes vos chances d’obtenir le crédit.
La deuxième option implique votre banque dès le départ et lui fait courir plus de risque. Cette dernière rachètera en premier lieu le crédit immobilier relatif à votre résidence actuelle, s’il a été contracté auprès d’un autre organisme. Par la suite, elle vous accordera le prêt-relais, en prenant comme garantie une hypothèque en deuxième rang sur votre demeure, sachant qu’elle-même dispose de l’hypothèque en premier rang (correspondant au crédit racheté). Le rang signifie l’ordre de préférence en cas de liquidation judiciaire du bien. Le premier rang alloue à son détenteur le droit d’être le premier servi.
Obtenant ainsi le prêt-relais, vous pouvez achetez le logement que vous visez, en attendant la vente de l’ancien. Vous allez solder ensuite le premier crédit et restituer une partie du relais (les intérêts et une partie du capital). Le reste fera l’objet d’un emprunt immobilier classique, que vous allez rembourser sur une durée qui varie généralement entre 7 et 25 ans, selon l’importance du montant.
Quel coût et quelles garanties ?
Pour la mise en place du prêt-relais, vous devez fournir, outre la garantie réelle sous forme d’hypothèque, d’autres garanties telles qu’un ordre de prélèvement sur votre compte bancaire et un billet à ordre dûment rempli et signé du montant des sommes avancées. De plus, le notaire qui s’occupera de l’opération doit fournir la lettre d’engagement garantissant à la banque le dénouement de la transaction et la restitution du montant du prêt dans le cas contraire.
Quant au coût de l’emprunt, il englobe l’intérêt que vous devez régler en fin de période, les frais d’assurance décès et éventuellement les frais de dossier. Les taux d’intérêt observés actuellement varient entre 5,5% et 8%. Généralement, quand le prêt-relais est «jumelé», son taux est identique à celui du crédit immobilier. Autrement, il aura tendance à se rapprocher des taux d’intérêt à court terme, plus élevés. Vous pouvez opter pour un taux d’intérêt fixe ou variable. Les deux sont d’usage courant. L’avantage du variable est qu’il vous donne la possibilité de bénéficier de la baisse des taux si elle intervient. C’est pourquoi il est le plus choisi par les emprunteurs.
Les frais de dossier peuvent être forfaitaires ou relatifs à un pourcentage sur le montant de l’opération. Ils varient généralement entre 1000 et 4 000 dirhams. Et en ce qui concerne les frais d’assurance, ceux liés à l’assurance-décès sont calculés en appliquant également un taux sur le montant de l’opération. Celui-ci est de 1,5% à 3%. Mais rappelons-le encore une fois, tout dépend de l’organisme prêteur et de ce qu’il peut vous offrir.
Votre capacité de négociation peut réduire considérablement la facture du prêt-relais. Présentez-vous donc à votre banque avec un bon dossier pour être dans une position de force.
Le coût de cet emprunt peut varier également, à la hausse comme à la baisse, suite à des incidences fiscales. En effet, dans le cas où la vente de votre ancien logement produit des plus-values, ces dernières sont imposables à la TPI (Taxe sur les profits immobiliers) si la vente intervient durant les cinq premières années de l’achat. Toutefois, les intérêts que produira le prêt-relais sont déductibles de l’IGR (Impôt général sur les revenus), dans la limite de 10% du revenu imposable

Le prêt-relais permet d’acquérir une nouvelle résidence avant d’avoir vendu l’ancienne, ce qui évite notamment de vendre celle-ci dans l’urgence et à des conditions désavantageuses.

Exemples chiffrés pour trois cas de figure
Afin de vous permettre d’avoir une idée concrète sur les différentes situations citées ci-dessus, prenons un exemple dont les hypothèses seront identiques pour les trois cas de figure : vous achetez une maison à 650 000 DH (tous frais compris) et vous estimez pouvoir vendre votre résidence à 400 000 DH.
1. Votre résidence n’est pas hypothéquée
La banque vous avance la somme de 280 000 DH, soit 70% de la valeur de votre maison, sous forme d’un prêt-relais au taux de 5,8%. Elle vous propose un prêt complémentaire amortissable d’un montant de 270 000 DH sur 15 ans, dont le taux d’intérêt fixe s’élève à 5,5%. Dans l’hypothèse où le prêt-relais est remboursable au bout de 12 mois, vous allez payer au moment de la vente la somme des intérêts calculés mensuellement et qui s’élèveà 16 240 DH (à raison de 1 353 DH par mois), ainsi que le capital avancé qui est de 280 000 DH, soit un total de 296 240 DH. Et dès le déblocage du prêt immobilier, vous allez payer mensuellement une somme de 2 200 DH, pendant une durée de 180 mois.
2. Votre résidence est hypothéquée
Si vous optez pour la vente de votre logement avant de vous adresser à votre banquier, vous allez remboursez par anticipation le reliquat du crédit sur la maison, 150 000 DH à titre d’exemple en capital restant dû et intérêts, et vous allez garder 250 000 DH. Votre banque vous prêtera le reste nécessaire à l’achat, c’est-à-dire 400 000 DH, que vous devez rembourser en mensualités égales à
3 260 DH.
Si vous optez pour le rachat de votre crédit, la banque vous accordera un prêt relais d’un maximum de 250 000 DH, ce qui correspond au produit de la vente moins le remboursement de l’ancien crédit (400 000 – 150 000). Au moment de la vente, vous allez payer la somme des intérêts du prêt- relais qui est de 14 500 DH (1 208 DH mensuels) ainsi que le capital. Le supplément nécessaire pour la nouvelle acquisition (400 000 DH) sera accordé sous forme de crédit logement classique.
3. Vous achetez au comptant, sans hypothèque sur la maison à vendre
Vous disposez d’une épargne d’au moins 250 000 DH. La banque vous accorde un prêt-relais de 400 000 DH, que vous remboursez au moment de la vente, majoré des intérêts qui s’élèvent à 23 200 DH, soit 1 933 DH mensuellement

Pensez à la location en attendant la revente optimale
Mohamed D. était propriétaire depuis 1980 d’un 3 pièces de 100 m2 au centre de Casablanca et n’a pas cédé à une offre d’achat de 550 000 DH lorsqu’il a voulu se loger plus confortablement.
En janvier 2005, Mohamed D. a emprunté 825 000 DH pour l’acquisition d’un 4 pièces de 160 m2. Il a loué par la suite son logement en meublé à 4 000 DH nets par mois pendant le temps nécessaire à la vente. En juillet 2005, il a reçu une proposition d’achat de 680 000 DH.
M. D. a accepté cette offre et a pu rembourser partiellement et sans frais son prêt par anticipation. Il ne lui restait plus que 145 000 DH à rembourser sur 15 ans au taux de 5,68%, soit 1200 DH par mois.
S’il avait accepté de vendreà 550 000 DH, M. D. aurait dû rembourser 275 000 DH pendant 15 ans, soit 2 270 DH par mois.
Ainsi, il a pu réduire la mensualité de son crédit de plus de 53%, et a pu bénéficier, en attendant une offre de prix meilleure que la première, des loyers qu’il a encaissés pendant la durée qu’a nécessité la vente.