VEFA : Avis de Younes Anibar, Avocat

« Le désistement doit être accordé à  l’acquéreur dès lors qu’il y a retard de livraison du bien immobilier »

La loi 44-00 qui régit la VEFA répond parfaitement aux attentes des acquéreurs en matière d’acquisition des biens immobiliers sur plan. Toutefois, elle ne leur apporte pas assez de garanties pour conserver leurs droits alors qu’elle fournit aux promoteurs plusieurs garanties pour se couvrir contre les clients.

A mon sens, trois éléments aussi importants qu’indispensables ne figurent pas dans le nouveau projet de loi. En premier, il y a lieu de citer l’absence totale de sanctions, mis à part celles se rapportant à l’exécution du contrat et qui sont sous forme d’indemnités. Et même le régime de recouvrement des indemnités n’est pas précisé. Comment la partie lésée (l’acheteur dans la majorité des cas) pourrait-elle récupérer les indemnités de retard de livraison du bien ? En réalité, l’acquéreur doit être en plein droit de résilier son contrat et de récupérer sa mise initiale. Ainsi, le désistement doit être accordé automatiquement à l’acquéreur sans autorisation du promoteur dès lors qu’un retard est relevé dans la livraison du bien immobilier en question. Cela devrait être matérialisé par écrit moyennant un délai et prononcé par un juge et c’est ce qui constitue le dernier élément que doit comporter la loi. Le juge doit être habilité à prononcer la restitution des sommes versées au client sur la base de la simple présentation d’une mise en demeure, qui doit être préalablement adressée au promoteur après un délai de 30 jours de la non-réception du bien, et du contrat préliminaire. Dans ce cadre, un retard de livraison ne peut être justifié que par un cas de force majeure, à savoir tout ce qui a trait aux catastrophes naturelles (inondations, séisme …). De ce fait, il faut permettre à l’acquéreur de se délier de cet engagement, en cas de défaut, avec beaucoup de facilité.
Du côté du financement bancaire, l’établissement de crédit devrait être davantage impliqué dans l’octroi du prêt à l’acquéreur. A l’instar du système français, il faudrait un contrat tripartite liant aussi bien la banque, l’acquéreur contractant et le promoteur, et le déblocage des avances devra s’effectuer progressivement en fonction de l’achèvement des travaux.