OPCI. «Un énorme travail reste à faire au niveau fiscal»

Les OPCI offrent une alternative importante pour pérenniser l’épargne des institutionnels et des particuliers. Morocco Reit Managment cible les écoles, mais aussi l’immobilier industriel, les plateformes logistiques, le retail et les bureaux. Pour son DG, l’écosystème immobilier souffre d’un manque de coordination entre les acteurs.

Morocco Reit Managment est une société de gestion des OPCI qui devra bientôt demander l’agrément d’exercice de l’Autorité marocaine du marché des capitaux. Il s’agit d’une filiale du groupe émirati Equitativa qui, lui, gère 3 milliards de dollars d’actifs dans plusieurs pays dont les Emirats Arabes Unis, l’Italie, l’Inde, la Turquie… Son directeur général, Amine Ben Taleb, explique les raisons de l’intérêt pour le marché marocain et évalue le marché.

Quelles sont les raisons de votre implantation au Maroc?
Le choix du Maroc ne s’est pas fait par hasard, mais pour plusieurs raisons. A travers notre groupe, Equitativa, nous avons tenté l’expérience de l’investissement immobilier dans plusieurs pays dont la Turquie, l’Afrique du Sud et les Emirats Arabes Unis et je peux vous assurer que ce dernier pays est beaucoup plus compétitif que le Maroc en la matière.
Toutefois, le Maroc, à travers les OPCI, présente un avantage fiscal plus intéressant. Du coup, les investisseurs préfèrent s’orienter dans les actifs immobiliers qui génèrent un rendement locatif, via les OPCI notamment, que de le faire directement. En outre, les investisseurs expriment un besoin énorme de diversification de placement. Sur le marché marocain, plus de 450 milliards sont mobilisés dans les OPCVM et donc les seuls produits qui s’offrent sont les actions et les obligations. En vue de pérenniser l’épargne des institutionnels et des particuliers, surtout dans un contexte de taux extrêmement bas, les OPCI offrent une alternative importante.
D’un autre côté, le différentiel de rendement entre l’obligataire et l’immobilier est clair et à saisir. En effet, si l’immobilier locatif dans le format OPCI est géré de manière professionnelle et correcte, le rendement justifie de loin l’investissement. D’ailleurs, certains institutionnels marocains, dont les caisses de retraite, ont intégré une part de l’immobilier et des OPCI dans leur allocation de ressources.
Il faut dire aussi que le segment du retail est mal géré. Ici, la gestion des deux grands malls, construits et détenus par des privés, n’est pas réalisée correctement. Il s’agit d’un métier à part entière.

A part le retail, quels autres segments ont besoin d’une professionnalisation de la gestion ?
Essentiellement les écoles. A travers notre groupe, nous avons un fonds dédié exclusivement à ce segment en Inde. Ces établissements n’ont pas à détenir les murs et à alourdir leurs charges. Autant investir cet argent dans l’amélioration de la qualité de l’enseignement. De plus, l’Etat avait clairement annoncé qu’au moins 20% du besoin en scolarité sur les 5 prochaines années seront portés par le secteur privé. D’où tout l’intérêt d’investir dans les écoles. Plus globalement, avoir une école comme locataire est une bonne signature pour les fonds, puisque les contrats de location sont de longue durée et la rentabilité est certaine, dans le sens où les classes ne désemplissent pas, les frais de scolarité sont transparents et le besoin de développement y est.

C’est le créneau que vous visez en vous implantant au Maroc ?
Essentiellement, mais pas seulement. Cibler ce créneau revient à avoir des contrats sereins et pérennes qui dépassent 10 ans. La rentabilité est certes moins intéressante à court terme, par rapport au retail et aux bureaux par exemple, mais il n’en demeure pas moins que ce segment permet d’équilibrer l’investissement dans le cas de production de chocs cycliques du secteur immobilier.
Notre vision n’est pas de chercher à maximiser la rentabilité mais de l’optimiser, de sorte à diversifier nos placements et les horizons également. Autrement, nous allons nous retrouver avec des contrats de courte durée uniquement. D’ailleurs, 20 et 30% de nos fonds sont dédiés à des contrats de location de très longue durée.
En résumé, notre cible est bien les écoles, mais aussi l’immobilier industriel, les plateformes logistiques, le retail et les bureaux. L’hôtellerie serait investie dans un second temps, vu qu’il s’agit d’un secteur assez complexe.
Il faut savoir aussi que tous nos fonds à travers le monde sont introduits en bourse. Et notre stratégie au Maroc ne devrait pas faire l’exception. Nous comptons en effet réaliser une IPO le plus rapidement possible.

La réglementation n’est toujours pas complète, mais cela ne saurait tarder à arriver. Quels sont les autres obstacles qui pourraient contrarier le développement des OPCI au Maroc ?
Effectivement, le fonctionnement des OPCI ne serait complet qu’après la mise en place du cadre comptable et du processus lié à l’agrément, la réglementation des fonds… Ce type de lacunes est tout à fait normal de les avoir au lancement.
Cependant, un énorme travail reste à faire au niveau fiscal. Chaque année, des dispositions fiscales sont rajoutées ou supprimées dans la Loi de finances. On ne peut solliciter une épargne locale, encore moins internationale, avec des avantages fiscaux qui peuvent être de court terme. Il existe un déphasage entre les mesures fiscales et les outils de placement qui ont un horizon de placement long.
Cela, en plus d’un manque de coordination entre tous les opérateurs de l’écosystème de l’immobilier au Maroc (conservation foncière, agence urbaine, commune,…), de la multiplicité des acteurs chargés de la collecte de différents impôts et taxes, mais aussi de l’existence du papier physique dans toute démarche administrative. D’où l’intérêt de démocratiser la dématérialisation de tous les processus de location, achat, vente, versement d’impôt…

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