Taxe sur les profits immobiliers : ce que vous pouvez légalement déduire

Le profit imposable peut être minoré par différents frais relatifs à  l’acquisition aussi bien qu’à  la cession. Pensez à  garder vos factures. Pratiquer le «noir» n’est pas toujours une bonne affaire car le redressement est quasi systématique.

Ala revente d’un bien immobilier, nombreux sont encore ceux qui pensent à ne pas déclarer la totalité du prix de cession, dans le but de réduire au maximum le montant de la Taxe sur les profits immobiliers (TPI) qu’ils sont tenus de payer. Or, ils sont tout aussi nombreux ceux qui ne maîtrisent pas les modalités de calcul de cet impôt, et qui envisagent de façon presque intuitive d’appliquer un pourcentage de «noir», alors que l’économie que leur permettrait de réaliser cette pratique sera, in fine, dérisoire.
En effet, dans bien des cas, même l’application d’une quotité de noir atteignant 25% du prix de vente n’aboutit qu’à un gain de quelques milliers de dirhams par rapport à une déclaration totale. Dans notre exemple (voir page II), l’économie d’impôt ne dépasse pas 9% du profit réalisé sur la vente d’un appartement de 1,12 MDH. De plus, les inspecteurs des impôts procèdent actuellement, de manière quasi automatique, au contrôle des transactions immobilières, ce qui fait courir aux vendeurs un grand risque de se voir redresser, voire de payer en plus des pénalités et majorations. Par ailleurs, dans le contexte actuel du marché de l’immobilier, où les ventes se font de moins en moins nombreuses, l’application du noir peut coûter de l’argent aux vendeurs, car elle risque de retarder davantage la cession, étant donné l’impossibilité pour les acheteurs de financer la totalité de l’opération à crédit.
Dans tous les cas, mieux vaut avoir une idée claire et précise sur les modalités de calcul de la TPI avant de fixer les conditions de vente de son bien immobilier.
Tout d’abord, sachez qu’il y a plusieurs types d’opérations soumises à cette taxe, et d’autres qui y échappent. Les opérations assujetties sont la vente, à titre onéreux, d’immeubles ou de droits réels immobiliers, l’expropriation d’immeubles pour cause d’utilité publique, l’apport en société d’immeubles ou de droits réels immobiliers et le partage d’immeubles en indivision.

Exonération de la TPI après 4 ans d’habitation pour le logement social et 8 ans pour les autres immeubles

Pour leur part, les opérations exonérées de la TPI sont les cessions de biens immeubles dont la valeur totale ne dépasse pas 60 000 DH, la vente d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble occupé à titre d’habitation principale depuis au moins huit ans, la cession d’un logement social occupé à titre d’habitation principale depuis au moins quatre ans (superficie comprise entre 50 et 100 mètres carrés et prix n’excédant pas 250 000 DH), et, enfin, les cessions à titre gratuit effectuées entre ascendants et descendants, entre époux et entre frères et sœurs. (Le droit d’enregistrement, à taux réduit toutefois, reste exigible)
Pour déterminer le profit imposable, il faut prendre le prix de vente diminué des frais de cession, et d’y soustraire le prix d’achat augmenté des frais d’acquisition, des dépenses d’investissement réalisés, ainsi que des intérêts payés par le cédant en rémunération de prêts immobiliers accordés par les banques, ou la rémunération convenue dans le cadre des contrats «Mourabaha».
Le prix d’achat, augmenté des frais d’acquisition, doit être réévalué en le multipliant par un coefficient correspondant à l’année d’acquisition (il est par exemple de 1,082 actuellement pour un immeuble acquis en 2007). Il est calculé chaque année par l’administration des impôts sur la base de l’évolution de l’indice national du coût de la vie et publié au Bulletin officiel.
Les frais de cession que le fisc permet de diminuer du prix de vente sont les frais d’annonces publicitaires, les frais de courtage (agence immobilière), les frais d’actes et les indemnités d’éviction (argent versé aux occupants des locaux en vue de faciliter la vente de l’immeuble) si elles sont justifiées par un acte légalisé et enregistré.
Quant aux frais d’acquisition, ils comprennent les frais d’actes relatifs à l’acquisition de l’immeuble cédé (honoraires du notaire et taxe notariale), les frais de courtage (agence immobilière), les droits de timbre et d’enregistrement, ainsi que les droits payés à la conservation foncière pour l’immatriculation de l’immeuble.

Le fisc accorde un forfait de 15% du prix d’achat pour les frais

Notons que ces frais d’acquisition sont évalués forfaitairement par le fisc à 15% du prix d’achat de l’immeuble. Néanmoins, si le cédant a supporté des frais dont le montant est supérieur à ces 15%, il peut les inclure s’il peut les justifier.
Pour les dépenses d’investissement, elles incluent, pour les immeubles construits, les coûts de construction, de démolition, d’agrandissement, de rénovation et d’amélioration, à l’exclusion des dépenses de peinture, de papiers peints, de moquette, et en général toutes les dépenses de réparation. Pour les terrains, ce sont toutes les dépenses qui se rapportent aux équipements (morcellement, défrichement, plantation, viabilisation…).
A signaler que lorsque les dépenses d’investissement ne peuvent pas être justifiées, l’administration fiscale procède à leur estimation. Par ailleurs, si par exemple vous cédez un immeuble acquis par héritage, le prix d’acquisition à prendre en considération peut être soit la valeur vénale de l’immeuble inscrite sur l’acte notarié ou adoulaire formant inventaire de l’héritage et dressé par les héritiers dans les douze mois suivant celui du décès, soit, à défaut, la valeur que déclare l’héritier au jour du décès. Le fisc se réserve, dans ce dernier cas, le droit de procéder à une rectification.
Autre cas particulier : si vous cédez votre immeuble à titre gratuit, le prix d’acquisition à considérer est la valeur estimative déclarée dans l’acte, mais là aussi, le fisc peut procéder, a posteriori, à une rectification. Enfin, si vous cédez un immeuble que vous avez acquis à titre gratuit, le prix d’acquisition à retenir peut être soit le prix d’acquisition de la dernière cession à titre onéreux, soit la valeur vénale de l’immeuble lors de la dernière mutation par héritage si elle est postérieure à la dernière cession, soit le prix de revient TTC de l’immeuble en cas de livraison à soi-même.
En résumé, et d’une manière générale, le profit imposable à la TPI est égal au prix de cession diminué des frais de cession et du prix d’acquisition augmenté des frais d’acquisition qui peuvent être justifiés ou d’un forfait de 15% du prix d’achat, ainsi que des dépenses d’investissement et des intérêts payés au titre d’un prêt. Ce profit doit être taxé au taux de 20%. Toutefois, le montant de l’impôt à payer ne peut être inférieur à 3% du prix de cession, et ce, même en l’absence de profit.
Notons enfin que l’imposition à la TPI est libératoire de l’Impôt sur le revenu (IR).