Studios : L’investissement incontournable dans le locatif

• Faible ticket d’entrée, rentabilité élevée, forte demande locative, le studio offre de nombreux atouts pour un investissement immobilier.

Acheter un studio pour le mettre en location constitue souvent le premier investissement locatif d’un particulier. Pourquoi ? Un, la location de studio est très convoitée, avec une demande de plus en plus large et variée (Expatriés, jeunes actifs, jeunes couples, étudiants…). Deux, le prix d’un studio est plus accessible que le prix d’un appartement ou d’une maison. Ce type de bien (composé généralement d’une pièce et ne dépassant pas 60 m²), constitue donc LE logement idéal pour un premier investissement immobilier avec une bonne rentabilité. «Plutôt que d’investir dans une maison, il est recommandé d’être propriétaire bailleur de plusieurs studios», conseille un agent immobilier. Cela permet de répartir ses achats de studios dans le temps, plutôt que d’acheter une seule maison au même moment. Et de répartir le risque de vacances locatives. Bien entendu, avant d’investir, des critères doivent être pris en compte. En plus de la qualité du bien et de son prix, l’emplacement est particulièrement important pour ce genre d’investissement. «Vous aurez beau investir dans un bien qui vous plaît, si la demande locative n’est pas présente, votre investissement ne sera pas rentable. Pour réussir son placement immobilier, il faut se détacher de tout affect et respecter des critères objectifs dans le choix du lieu mais aussi de la surface du bien immobilier. En fait, la demande locative de la ville dans laquelle vous souhaitez investir, vous n’achèterez pas le même type de bien : L’emplacement détermine le type de locataires à cibler», explique l’intermédiaire. D’autant plus qu’un studio bien placé a de fortes chances d’être facilement loué et de prendre de la valeur. S’ajoutent donc à la rentabilité locative importante et l’assurance de louer son bien, de belles perspectives de plus-value. Rappelons que le taux de rentabilité net est obtenu en divisant le rendement locatif annuel par le prix d’acquisition (charge d’intérêts compris en cas de crédit immobilier) en tenant compte des frais liés à l’entretien, de la gestion du bien immobilier et des impôts. Pour ce type de bien le rendement locatif moyen est en moyenne de 7% (peut atteindre 9%).
Quand acheter ? Il faut surveiller le prix au mètre carré moyen des studios dans la ville, ou le quartier dans lequel la personne souhaite investir, et son évolution dans le temps. Un investissement immobilier n’est souvent rentable qu’après plusieurs années de location. Il faut avoir une idée assez précise de l’évolution de la qualité du studio que l’on va acheter et de l’évolution future du marché de la location de studio, voire du marché de la vente pour prévoir une revente dans plusieurs années. «Si vous achetez un studio près d’une université, vous aurez plus de chances de rapidement trouver un étudiant intéressé par la location de votre studio en juillet ou en août, juste avant la rentrée scolaire de septembre», explique l’agent.
Vide ou meublé ? La location vide est moins rentable mais elle offre une meilleure sécurité quant à la perception des loyers, le turn-over des locataires étant moins élevé. La location meublée, quant à elle, induit des changements de locataires plus fréquents et des frais annexes plus lourds. Cela est compensé par des loyers plus importants que ceux de la location vide.

Attention aux frais d’entretien

Comme mentionné plus haut, les studios sont très demandés par les étudiants ou des personnes moins stables qu’un ménage classique. Le taux de rotation des locataires peut s’avérer bien plus important pour les petites surfaces et les remises en état sont plus fréquentes du fait que les locataires peuvent avoir une attention moins importante à l’entretien du bien. Il faut donc prévoir du temps pour gérer les changements de locataire et les quelques travaux d’entretien nécessaires pour éviter que le studio se détériore.