Rendement locatif garanti, comment fonctionne le système

Deux agences
le proposent à Marrakech : le taux de rendement garanti peut aller jusqu’à 10% de la valeur de l’habitation.
Le propriétaire a le droit d’utiliser son bien, mais le rendement s’en trouve atténué et, dans certains cas,
il doit payer.
L’agence gestionnaire peut s’occuper de l’ameublement.

Assurer un rendement garanti dans le cadre de la gestion locative des biens immobiliers est sans doute un service qui séduira beaucoup de particuliers souhaitant investir dans la pierre. Dans les pays européens, des centaines d’agences immobilières le proposent pour différents types de logements (touristiques, estudiantins, sociaux…), et les clients se comptent par milliers. Au Maroc, le rendement locatif garanti fait ses premiers pas. Le service est proposé seulement pour les appartements et villas meublés à vocation touristique, et uniquement à Marrakech. Deux agences immobilières offrent ce type de prestation, celle qui s’occupe de la gestion des «Jardins de la palmeraie» et l’agence Marrakech Connexion.

A en croire les responsables de ces deux entités, le concept a intéressé un bon nombre d’investisseurs, étrangers comme marocains, et le nombre de clients ne cesse d’augmenter. Même les agences immobilières qui n’offrent pas ce service affirment qu’il y a une demande à satisfaire. Ce qui laisse penser que la gestion locative à rendement garanti est appelée à se développer dans les prochaines années, surtout avec l’expansion du tourisme dans d’autres villes du Royaume et l’adoption prochaine de la loi sur l’immobilier locatif à vocation touristique qui va mieux organiser cette activité et mettre en place des mesures fiscales incitatives pour encourager l’investissement locatif. A noter que, en comparaison avec les taux servis à l’étranger (de 3% à 6%), le Maroc offre des taux de rendement élevés pour le moment (voir encadré en page suivante).

Un rendement garanti mais un séjour limité
En quoi ce concept intéresse-t-il les particuliers ? «Jusqu’à 10% par an de rendement garanti sur le montant investi, sans avoir à s’occuper de la recherche de locataires, de l’entretien des locaux et du recouvrement des loyers», explique Noredine Belbachir, gérant associé de Marrakech Connexion. En effet, après l’acquisition du bien, ce dernier est loué à l’agence immobilière via un contrat de bail pour une durée déterminée (de 1 an renouvelable à 10 ans) moyennant un loyer fixe. L’agence se charge ensuite de sa gestion. Bien entendu, le propriétaire a le droit de jouir de son appartement ou villa pour une période déterminée sous certaines conditions. Prenons, par exemple, le cas des Jardins de la palmeraie.

Les prix des appartements et villas varient de 1,8 million de dirhams pour un 85 m2 à 3,1 millions pour un 145 m2. Après l’acquisition du bien et la signature du contrat de bail, l’agence immobilière se charge de l’ameublement. Elle propose aux propriétaires trois taux de rendement garanti. Le plus élevé est de 8%, ou 144 000 dirhams pour un appartement de 85 m2, mais ce niveau de rendement ne donne droit à aucune unité de séjour gratuite. En effet, le propriétaire doit payer un tarif (moins élevé que celui appliqué aux clients normaux) pour séjourner dans le local concédé en gestion. Le deuxième taux proposé est de 6% par an. Il donne droit à 45 unités gratuites de séjour. Le dernier taux est de 4% et il correspond à 60 unités par an. A noter que l’équivalent en unités de séjour d’une nuit varie selon la saison (une nuit en période de fin d’année coûte plus d’unités qu’une nuit en basse saison).

Par ailleurs, il faut savoir que ces taux sont bruts. Il faut en déduire en effet les charges de copropriété qui varient, selon la superficie, de 6 000 à 11 000 dirhams par an et qui servent à maintenir les parties communes des résidences dans leur meilleur état (jardins, piscines, passages…).

En ce qui concerne l’offre de l’agence immobilière Marrakech Connexion, elle est plus générale dans la mesure où elle peut concerner les appartements et villas acquis dans plusieurs quartiers de la ville, quels que soient leurs caractéristiques et leur standing. Un investisseur peut en effet acheter un immeuble, soit par l’intermédiation de Marrakech Connexion soit d’une manière indépendante. Il peut ensuite le confier à l’agence qui va lui proposer un taux de rendement correspondant à sa valeur locative. Il peut, à ce titre, faire appel à un expert pour évaluer cette valeur qui va être prise en compte dans le contrat, selon les affirmations du management de l’agence.

Informer de ses dates de séjour à l’avance
A titre d’exemple, un appartement de 80 m2 de standing situé dans le quartier Guéliz a coûté à son propriétaire 1,16 million de dirhams, tous frais compris. Il a été confié en gestion à Marrakech Connexion pour un loyer mensuel de 9 500 dirhams (114 000 dirhams par an), soit un taux de rendement de 9,82%. Un autre appartement de 116 m2 du même quartier et d’une valeur de 1,7 million de dirhams rapporte à son propriétaire un loyer mensuel de 11 300 dirhams (135 600 dirhams par an), soit un taux de rendement annuel de 7,9%. Selon le gérant de l’agence, la différence qui existe entre le taux de rendement du premier et celui du deuxième appartement, pourtant tous les deux situés dans le même quartier, peut être attribuée à la superficie. «Plus la superficie est petite, plus le taux peut être élevé», explique-t-il.

Les taux proposés par Marrakech Connexion sont également bruts car il faut en déduire certaines charges (eau, électricité, syndic, entretien et assurance). Par ailleurs, à la fin de la durée du contrat, le propriétaire peut négocier un relèvement du taux de rendement si la valeur locative de son immeuble augmente ou si son taux d’occupation croît. Pour le droit de séjour, le propriétaire doit informer à l’avance l’agence pour qu’elle lui réserve la période durant laquelle il souhaite séjourner dans son logement. Bien entendu, le séjour diminuera le taux de rendement, proportionnellement au nombre de nuits passées et selon le coefficient saisonnier mis en place par l’agence.

Les banques plus souples en matière de crédit quand le bien est destiné à une location de ce type
Si l’offre de Marrakech Connexion présente l’avantage d’être valable pour les immeubles personnels, quels que soient leurs types et leur localisation, elle ne propose aucun avantage en termes d’ameublement. En effet, le propriétaire doit équiper lui-même son appartement, ce qui augmente son coût d’investissement et crée, pour les locataires, des différences d’intérieur à travers le réseau d’appartements. Il faut noter, à ce titre, que la loi sur l’immobilier locatif à vocation touristique qui sera adoptée prochainement stipule que l’ameublement est à la charge du gestionnaire (agence immobilière) et ce, en vue d’une homogénéité des résidences.

Finalement, la gestion locative à rendement garanti semble être un investissement rentable, sûr et en même temps de loisir. La mise peut être récupérée au bout de 12 ans, ce qui est intéressant pour un placement immobilier, et le contrat qui lie le propriétaire à l’agence immobilière lui garantit, en dehors du loyer fixe, l’entretien de l’immeuble et son maintien en bon état. La pratique présente également un avantage en terme de financement. En effet, les banques accordent plus facilement des crédits immobiliers quand le bien financé est destiné à une location à rendement garanti, car cela leur assure une rentrée d’argent sûre et permanente. D’un autre côté, le financement à crédit est intéressant pour le propriétaire car le rendement lui permet de rembourser la totalité des intérêts et une bonne partie du capital.

Il reste l’aspect fiscal. Actuellement, aucune mesure particulière n’est accordée pour l’investissement locatif. Néanmoins, les loyers sont exonérés de l’impôt sur les revenus (IR) durant les trois premières années, et un abattement de 40% leur est appliqué par la suite.

La loi sur l’immobilier locatif qui entrera en vigueur prochainement prévoira sans doute des mesures incitatives pour les acquéreurs au titre de l’IR afin de créer une différence entre la location de gré à gré (donc informelle) et celle qui entre dans le cadre de l’investissement locatif à vocation touristique.

Pratique
Les quatre règles de prudence que doit contenir le contrat de bail
Pour éviter des conflits futurs avec votre agence immobilière, il faut vous assurer, dès le départ, que le contrat qui vous lie mentionne tous vos droits et toutes les garanties nécessaires et ce, d’une façon explicite.

Le premier élément auquel il faut accorder l’attention est bien entendu le taux de rendement. Il faut qu’il soit précisé dans le contrat les modalités et la périodicité de révision du taux si vous convenez avec vorte agent d’une augmentation périodique.

Le deuxième élément concerne les modalités de paiement, c’est-à-dire la périodicité de versement des loyers. Deux périodicités existent sur le marché : mensuelle et trimestrielle.

Le troisième élément concerne le droit de séjour. Il faut qu’il soit défini dans le contrat le nombre de nuits que le propriétaire peut passer dans son immeuble, les périodes dans lesquelles c’est permis ainsi que l’incidence des séjours sur le rendement selon les saisons.

Le quatrième élément concerne l’entretien de l’immeuble et son maintien en bon état. Le contrat doit bien mentionner ce qui est à la charge du propriétaire et ce qui est à la charge du gestionnaire et doit formellement engager ce dernier à restituer l’immeuble dans son état initial. Pour plus de prudence, il vaut mieux établir un document attestant de l’état des lieux avant la signature du contrat.

Ailleurs
En France, les taux de rendement sont plus bas
La location avec rendement garanti est un service très développé en France où il existe depuis les années 80. Les agences immobilières le proposent dans toutes les régions du pays, qu’elles soient touristiques ou non, et même pour la location longue durée non meublée. Seulement, les taux de rendement offerts sont bas en comparaison avec le Maroc. En effet, en faisant le tour des sites Internet des agences immobilières françaises, on constate que les taux de rendement dépassent rarement 6% bruts par an. En fait, le taux dépend de la catégorie du logement mis en location. Pour les immeubles qui rentrent dans le cadre de la «loi Robien du neuf», les taux bruts sont compris entre 3% et 5% par an.

Pour les résidences touristiques, les taux de rendement démarrent à 3,9% pour aller jusqu’à 5%. Concernant les résidences louées aux étudiants, les taux oscillent autour de 5%. Enfin, dans les immeubles situés dans les zones appelées «zones de revitalisation rurale», les taux varient entre 4% et 5%.
Par ailleurs, il faut noter que, même si les taux sont à un niveau bas, les mesures fiscales accordées en France dans les différents programmes de l’immobilier locatif sont attractives.