Racheter, renégocier, consolider ses crédits… Comment faire

Si vous en êtes encore à la première moitié de votre crédit, le rachat est intéressant.
L’opération se justifie quand le différentiel de taux dépasse 1,2%. Mais attention aux frais annexes.
Les crédits à la consommation peuvent également être rachetés.

Les relations entre les banques et leurs clients ont changé de manière significative durant ces dernières années. S’il était impossible pour un client ordinaire de négocier les conditions du moindre produit bancaire il y a quelques années, la pratique est devenue plus accessible grâce à la forte concurrence qui règne dans le secteur. Les banques n’hésitent plus à s’aligner sur les conditions de leurs concurrents, voire à en offrir de meilleures pour préserver leurs parts de marché ou gagner du terrain. En matière de crédits, et en dehors de la guerre à laquelle elles se livrent pour attirer de nouveaux clients, les banques pratiquent de plus en plus la technique du rachat de crédits, que ce soit ceux de leurs propres clients (pour éviter qu’ils n’aillent chercher ailleurs) ou, de plus en plus, ceux des confrères.

Cette course à la clientèle se trouve en outre accentuée par le fait que les taux pratiqués aujourd’hui sont de loin inférieurs à ceux d’il y a 6, 10 ou 15 ans. Du coup, les clients qui ont contracté des prêts dans les années 1990, pour l’immobilier par exemple, sont de plus en plus tentés de racheter leur crédit. Quand on le fait avec la même banque, il s’agit plutôt de renégociation. Et, dans un cas comme dans l’autre, le mécanisme permet de réaliser d’importantes économies.

Rappelons que, jusqu’au début des années 2000, les banques ne proposaient que rarement des taux variables pour les crédits immobiliers. Ces derniers tournaient à l’époque autour de 11%. En 1996, ils étaient même de 18% TTC chez certaines banques. Actuellement, les taux des crédits au logement sont à 5,15%, ce qui présente un différentiel de taux considérable par rapport aux anciennes conditions du marché, favorisant ainsi les opérations de rachat et de renégociation des crédits.

Outre les taux d’intérêt, deux éléments encouragent également cette pratique. «L’extention de la durée de couverture de l’assurance, et donc du crédit, ainsi que le relèvement du taux de la capacité d’endettement rendent les opérations de rachat encore plus attrayantes», affirme le directeur d’une agence bancaire de BMCE Bank. En effet, la couverture de l’assurance dans le cadre des crédits immobiliers, alors qu’elle ne dépassait pas 65 ans il y a quelques années, peut atteindre actuellement l’âge de 70 ans, ce qui permet de rallonger davantage la durée du crédit quand l’emprunteur est encore jeune. Par ailleurs, le niveau de capacité d’endettement (mensualité sur le revenu net) respecté par les banques est passé de 35% dans les années 2000-2003 à 45% actuellement, et même à 50% quand les revenus de l’intéressé sont confortables. Ceci permet d’opter pour des mensualités plus élevées et donc de réduire la durée et le coût global du crédit.

Cela dit, même si le rallongement de la durée et de la capacité d’endettement sont des éléments à prendre en compte, le différentiel de taux d’intérêt reste le principal paramètre qui influe sur l’économie à réaliser.

Prenons le cas d’une personne (voir tableau en page précédente) qui a contracté un crédit immobilier d’un montant de 450 000 DH en septembre 2006. Son ancien banquier lui avait proposé un taux fixe de 6,57%, ce qui a donné lieu à une mensualité de 3 422 DH sur 25 ans (300 mois). La personne a honoré 9 échéances puis, en observant la chute des taux qui a eu lieu dernièrement, a pris contact avec une autre banque pour lui racheter son crédit et lui appliquer des conditions plus avantageuses. La nouvelle banque lui a proposé un taux de 5,15% qui sera appliqué au capital restant dû (455 219 DH) sur la période restante (291 mois), ce qui a donné lieu à une mensualité de 2 879 DH (baisse de 543 DH). Le total des mensualités restantes est ressorti à 837 853 DH contre 995 927 DH dans l’ancien crédit, soit, au final, une économie globale de 129 823 DH.

Le rachat n’est pas toujours avantageux
Dans ce cas, la personne a accepté la proposition de la nouvelle banque sans prendre contact avec l’ancienne. Sachez cependant que, dans la majorité des cas, si vous vous présentez à votre banquier pour renégocier votre prêt, vous pouvez obtenir les conditions actuelles du marché sans avoir à changer d’organisme. En effet, et afin de préserver leur clientèle, les banques acceptent désormais la renégociation de crédit ou, comme on l’appelle dans la profession, le rachat de crédit en interne. Si votre banquier refuse ou vous fait une offre peu attrayante, retournez le voir avec une proposition d’une banque concurrente. Il vous appliquera sans trop discuter les mêmes conditions.

Mais attention : un rachat de crédit n’est pas avantageux à tous les coups. Quelques paramètres doivent être bien étudiés avant de franchir le pas, car un certain nombre de personnes, attirées par un différentiel de taux intéressant, et ayant eu affaire à des chargés de clientèle qui les ont mal conseillées, ont effectué la transaction et se sont retrouvées au final avec un surplus à payer au lieu d’une économie à réaliser.

Le premier paramètre à prendre en compte est la durée écoulée du crédit en cours. «Le rachat de prêt n’est vraiment intéressant que pendant les sept premières années», explique le responsable de l’animation commerciale d’une banque de la place. En effet, il faut savoir que la mensualité se compose d’une grosse part d’intérêts au début, qui s’amenuise au fur et à mesure des remboursements. Une personne ayant contracté un crédit et honoré ses échéances pendant dix ans aura payé la majeure partie des intérêts et n’aura donc aucune raison de faire racheter son crédit, car l’économie à réaliser sur le différentiel de taux ne permettra pas de couvrir les frais de rachat, surtout quand il s’agit d’un prêt immobilier. Le deuxième paramètre à étudier est le différentiel de taux.

Pour que le gain financier soit suffisant pour couvrir les frais et réaliser une économie, les professionnels estiment que le différentiel de taux d’intérêt doit être au minimum de 1,2%. Enfin, le troisième élément à considérer lors du rachat d’un crédit est le coût de l’opération. Il faut savoir que le rachat ou la renégociation de crédits sont considérés comme de nouveaux prêts qui donneront lieu à de nouveaux frais annexes.

Dans le cas des crédits immobiliers, il faut payer une deuxième fois les frais d’hypothèque (1% de la valeur du crédit), la taxe notariale (0,5%), les honoraires du notaire et les frais de dossier et de l’assurance liée au nouveau crédit (vous perdez la totalité de la prime d’assurance de l’ancien crédit si vous l’avez réglé en une seule fois), sans oublier la pénalité de rachat à payer à l’ancienne banque (appelée aussi pénalité pour remboursement par anticipation), qui peut aller de un à six mois d’intérêts. Le coût est donc très élevé dans certains cas, ce qui peut dissuader l’emprunteur d’effectuer l’opération.

Dans le cas illustré dans le tableau ci-dessus, ce coût s’est élevé à près de 30 000 DH, somme qu’il a fallu payer immédiatement. Toutefois, sachez que des banques proposent d’intégrer les frais de rachat dans le capital restant dû et ce, pour que le client n’ait à effectuer aucune dépense immédiate.

Selon les professionnels, même si le différentiel de taux permet de couvrir les frais et de réaliser une économie, le mécanisme n’est intéressant que si cette économie représente au moins 10% du capital financé, surtout pour les crédits immobiliers.

Mais il n’y a pas que les crédits logement. Plus récemment encore, les banques et sociétés de financement ont commencé à pratiquer de plus en plus le rachat pour les crédits à la consommation. En effet, dans ce type de crédit, il n’y a ni frais d’hypothèque, ni taxe notariale, ni frais de notaire à payer une seconde fois. Le coût à supporter est composé seulement de la pénalité de rachat et des frais de dossier et d’assurance, qui sont relativement bas.

En contrepartie, l’économie à réaliser peut être considérable, même pour les emprunteurs actuels. Car, aujourd’hui, alors que certaines sociétés de financement appliquent des taux de 12%, d’autres proposent du 9% seulement. Ces établissements se feront un plaisir de racheter vos crédits à la consommation en cours.

Surendettement
Consolider ses crédits, c’est aujourd’hui possible

Les banques et les sociétés de financement sont devenues plus souples qu’il y a quelques années en ce qui concerne la consolidation des crédits. Ce mécanisme, qui consiste à regrouper tous les prêts d’un client surendetté en un seul, avec un nouveau taux d’intérêt et une nouvelle durée, est en effet de plus en plus pratiqué de nos jours car les établissements de crédit sont aujourd’hui conscients que c’est la seule solution qui arrange toutes les parties. «La concurrence entre les banques et les sociétés de financement ainsi que le nombre croissant des emprunteurs en difficulté ont également contribué à la généralisation de cette pratique», précise un banquier de la place.

En effet, suite à la course des établissements de crédit à l’octroi des crédits, avec des campagnes promotionnelles et des conditions attrayantes, nombre de personnes se sont retrouvées avec des taux d’endettement allant jusqu’à 70% (certaines sociétés de financement vont jusqu’à considérer la mensualité d’un prêt au logement comme une charge et non comme un crédit). Du coup, le surendettement est devenu une véritable niche commerciale.

Des sociétés de crédit telles qu’Acred ont même créé des produits dédiés à la consolidation des crédits.

Comparatif
Le rachat de crédit est plus développé en France

Si le rachat et la renégociation de crédits se pratiquent désormais au Maroc, ces mécanismes existent depuis plus d’une dizaine d’année dans les pays européens, notamment en France. Dans un contexte de baisse continue des taux d’intérêt (3,9% actuellement contre 5,4% en 1997), les établissements de crédit français ont conçu des formules de rachat adaptés à chaque type de crédit (immobilier et à la consommation) et permettant au client de réaliser des économies considérables en terme de coût de l’opération.

En effet, au moment où, au Maroc, l’emprunteur est obligé de payer une deuxième fois tous les frais liés à un prêt immobilier (hypothèque, notaire, assurance…) et qui peuvent dépasser parfois 6% du capital financé, on ne paie en France que 0,6% du capital, taux relatif au transfert d’une caution sur le crédit (pas de renouvellement d’hypothèque) majoré des frais de dossier. Pour l’assurance, elle est transférée d’une banque à l’autre dans le cas du rachat et reste la même dans le cas de la renégociation.

Par ailleurs, et vu le développement de ce mécanisme en France, des dizaines de sociétés de rachat ont été créées, lesquelles s’occupent de toutes les démarches administratives et de négociation à la place
du client.