Prix de l’immobilier : de nouvelles règles pour vendeurs et acquéreurs

Une même base de données des prix pour la Direction des impôts et l’Agence nationale de la conservation foncière. Le référentiel sera actualisé chaque année. Le «noir» éradiqué sur le neuf d’après les professionnels.

Attendu depuis 2017, le nouveau référentiel commun des prix de l’immobilier voit enfin le jour. Omar Faraj, DG de la Direction générale des impôts (DGI), et Karim Tajmouati, DG de l’Agence nationale de la conservation foncière, de la cartographie et du cadastre (ANCFCC), ont signé, le 12 juin 2019 à Casablanca sous la présidence du ministre de l’économie et des finances, Mohamed Benchaâboun, la convention de partenariat appliquant les dispositions annoncées lors des Assises nationales sur la fiscalité tenues en mai dernier. L’entrée en vigueur du nouveau référentiel est prévue pour début juillet 2019 (avec deux mois de retard sur le planning initial) à l’échelle de Casablanca, Nouaceur et Médiouna (segmentés en 349 zones délimitées ou linéaires), tandis que sa généralisation à l’ensemble des villes du Royaume interviendra, elle, en 2020. D’emblée, la nouvelle base de données des prix remplacera celle utilisée par la DGI, qui date de 2015 et qui n’a pas été mise à jour depuis, ainsi que celle de la Conservation foncière, qui n’a jamais été rendue publique et dont les références diffèrent de celles pratiquées par la DGI.

Les professionnels du secteur, ainsi que les acquéreurs, n’auront donc plus à subir les écarts d’appréciation entre ces deux administrations. Le nouveau référentiel se veut également évolutif, puisque l’une des nouveautés introduites consiste en l’actualisation annuelle des bases de données des prix, si ce n’est autant de fois que le marché de l’immobilier l’exige. L’idée est de coller le plus possible aux changements opérés sur ledit marché, et maintenir le référentiel à jour des variations des prix. En revanche, les parties signataires ont insisté sur le fait que les prix listés sont des moyennes à prendre en considération en tant que telles, sans plus. Par conséquent, le référentiel «n’a, en aucune manière, la volonté d’orienter le marché dans un sens ou dans l’autre», indique Karim Tajmouati. Des références indicatives qui servent, d’une part, à liquider les droits de conservation foncières, désormais calculables à l’avance, et, d’autre part, de déterminer l’impôt sur le revenu lié au profit généré par les transactions. Kamil Taoufik, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), a confié, pour sa part, qu’il était désormais possible pour les promoteurs d’établir des business plans sur la base d’une moyenne des prix qui leur permet d’identifier plus précisément les droits et impôts dus à l’Administration fiscale et établir des plans d’investissements avec une visibilité plus précise, ce qui n’était pas le cas auparavant.

Les changements introduits

Parmi les nouveautés introduites par le nouveau référentiel commun des prix figurent la digitalisation de la base de données et sa mise à disposition en accès libre au public. Les prix seront revus et actualisés en concertation avec les promoteurs immobiliers, les notaires et tous les acteurs du secteur afin d’obtenir l’appréciation moyenne la plus proche de la réalité du marché. Les moyennes pour chacune des 349 zones seront pondérées sur les montants renseignés par les contrats de vente enregistrés sur 12 mois. Aussi, le référentiel ne listera désormais que les prix du neuf. Ceux du récent et de l’ancien ayant été retirés, un taux de vétusté de 20% sera appliqué pour les biens récents âgés de 6 à 15 ans, et de 30% pour les biens anciens au-delà de 15 ans. Par ailleurs, un abattement de 50% sera appliqué pour les cours, terrasses, balcons et sous-sols non aménagés, et de 10% pour les parkings et garages. Ces taux seront pris en considération pour le calcul de la valeur au m² des biens sur la base du prix de la surface habitable. Enfin, seront prises en compte lors de l’appréciation des prix les situations particulières qui pourraient placer le bien en-dessous de la valeur identifiée par le référentiel. Le prix au m² des terrains occupés par des bidonvilles et des appartements non-exposés au soleil (inhabitables d’un point de vue sanitaire) sera donc inférieur à la moyenne du référentiel, et fera l’objet d’une consultation préalable devant intervenir avant la conclusion de la transaction immobilière en vue de s’assurer que le bien en question ne sera pas cédé au prix d’un bien exempt des particularités citées.

Le «noir» ? De l’histoire ancienne

Moncef Lahlou, PDG de l’agence immobilière Capital Foncier, explique à La Vie éco que le travail effectué par la DGI a permis d’éradiquer le noir lors des transactions foncières et immobilières sur le neuf. «Si, par exemple, le prix au m² d’un appartement est de 14 000 DH sur la base du référentiel, et que les promoteurs ont du mal à vendre parce que cette référence est supérieur au prix du marché dans un quartier donné, les parties prenantes à la transaction se voient obligés de se mettre d’accord sur un prix inférieur et négocient pour déterminer qui devra payer l’amende sur la différence. Le noir a ainsi, de fait, complètement disparu de la table des négociations», confie-t-il. Un constat partagé par plusieurs agences immobilières qui jugent la barre des prix placée assez haute pour décourager les transactions parallèles, mais aussi et surtout pour calculer les impôts sur une base maximale et augmenter les revenus. «Ce qui est normal, vu que le noir échappe aux impôts. Et il n’est de l’intérêt de personne de continuer à travailler ainsi», note le PDG de Capital Foncier, qui confie que «le noir persiste quelque peu sur les biens anciens, étant donné que leur estimation est nettement inférieure à celle du neuf, ce qui laisse suffisamment de marge pour fonctionner à l’ancienne pour ainsi dire». Le système est parfois contourné lorsque des acquéreurs déposent une avance sur la transaction à venir, sans que celle-ci soit adossée à un quelconque document administratif attestant du montant et des conditions de prise en compte de ce dernier dans le calcul du montant total, ou de sa remise à l’acquéreur potentiel en cas de désistement. C’est ce que confirme Mohamed Lahlou, président de l’Association marocaine des agences immobilières (AMAI), qui confie que le noir a été éradiqué à 90% aujourd’hui, et qu’il aura complètement disparu dans 4 à 5 ans. «Seuls les promoteurs occasionnels pratiquent encore le noir. Ceux structurés ne le font plus, puisque les prix au m² sont collés à ceux des référentiels. Il n’y a donc plus de marge pour exiger de l’acquéreur un quelconque montant supplémentaire», confie-t-il, ajoutant que «c’est désormais au citoyen de prendre conscience des changements qui s’opèrent, et de ne plus tomber dans le piège du noir. C’est une culture qui se développe, et le fait d’appliquer un référentiel reflétant les prix du marché donne aux citoyens les outils nécessaires pour négocier les prix des biens qu’ils souhaitent acquérir en toute transparence et dans le respect de la loi. L’époque du noir est désormais révolue».

Notons toutefois que l’AMAI et les acteurs du secteur affirment ne pas avoir été consultés pour l’élaboration de la nouvelle base de données des prix. Ils indiquent donc attendre de découvrir ces derniers à leur publication prévue le 1er juillet 2019. Ceci étant, la DGI et l’ANCFCC comptent bien récolter autant d’informations que possible auprès d’eux au moment des actualisations annuelles.

Omar Faraj, DG de la DGI, a déclaré que le nouveau référentiel des prix sera constamment affiné pour aller de plus en plus dans le fond des choses, avec pour objectif la mise en place d’une base de données présentant la valeur réelle de chaque bien immobilier. Cela veut dire que la notion de moyenne, actuellement pondérée par zones, quartiers, rues, etc., gagnera en précision d’année en année pour qu’enfin les acquéreurs potentiels et les professionnels aient accès à une base de données des prix à l’unité.