OPCI : Entretien avec Khalid Nasr, Président du directoire de BMCE Capital

La cotation de certains OPCI devrait bénéficier à la place boursière casablancaise. Le niveau de rendement d’un OPCI dépend de la qualité des actifs et des locataires.

Dans le sillage de son cycle de conférences lancé en 2019, BMCE Capital a organisé, mardi 25 juin, une rencontre ayant pour thématique les OPCI en tant que véhicule d’investissement et de financement. Un débat riche marqué par la participation d’un panel d’experts et d’un parterre de représentants d’institutionnels et d’entreprises opérant dans divers secteurs. La lumière a été mise sur plusieurs points, notamment les contours du cadre juridique et fiscal marocain, les bénéfices de ce nouveau véhicule et son succès sur plusieurs marchés financiers plus matures (USA, France…). Khalid Nasr, président du directoire de BMCE Capital, a pour sa part, profité de cette occasion pour affirmer l’ambition de la Banque d’Affaires d’être un acteur solide du secteur, via sa filiale BMCE Capital Real Estate qui a d’ores et déjà déposé une demande d’agrément auprès de l’AMMC. En marge de cette conférence, nous lui avons donné la parole pour partager sa conviction sur le potentiel du développement des OPCI au Maroc, des risques inhérents liés à ce moyen alternatif de financement, de son niveau de rendement….

En tant que nouvel outil de placement, que vont apporter les OPCI au marché des capitaux ?
Les OPCI en tant que nouvel outil de placement sont un produit diversifié offrant un revenu stable et sécurisé. Les investisseurs sur le marché des capitaux auront ainsi accès à un instrument de placement long terme, de qualité, relativement peu risqué et réglementé. Pour leur part, les entreprises trouveront dans les OPCI un moyen alternatif de solliciter le marché des capitaux pour leurs besoins de financement.
A cet égard, le succès à l’international des OPCI est un témoin des atouts de ce véhicule financier. A titre d’exemple, le marché français des OPCI a enregistré une croissance annuelle moyenne des encours de 33% durant la première décennie de ce compartiment.
De manière plus générale, la cotation de certains OPCI devrait bénéficier à la place boursière casablancaise. Ce compartiment devrait également participer à la dynamisation du secteur immobilier par le fléchage de l’épargne longue et par la contribution à la structuration du secteur.

Quels sont les avantages pour les investisseurs ?
Les OPCI offrent plusieurs avantages aux investisseurs. Tout d’abord, il s’agit d’un produit réglementé, soumis à un contrôle strict par plusieurs acteurs (AMMC, dépositaire…) et garantissant une transparence de l’information transmise aux investisseurs, notamment en matière de politique de gestion.
Ensuite, le couple rendement-risque des OPCI est attractif pour les investisseurs, car ce véhicule leur permet d’accéder à des rendements intéressants tout en étant faiblement exposés aux fluctuations du marché financier. La mutualisation que permettent les OPCI participe également à l’amélioration de ce couple. En effet, chaque porteur de part est in fine propriétaire d’une partie d’une multitude d’actifs immobiliers, de différentes typologies et dans diverses géographies.
Enfin, l’investisseur en OPCI bénéficie d’un niveau de liquidité de ses titres supérieur à un achat immobilier direct, du fait de la possibilité offerte de procéder à des rachats partiels ou en totalité, le tout en externalisant totalement la gestion locative et la mise en valeur des biens détenus.

Et pour les entreprises ?
Les OPCI représentent un moyen de financement alternatif pour les entreprises, à travers l’externalisation de leurs murs et ce, afin de dégager des fonds propres et de la liquidité leur permettant ainsi d’investir dans leur cœur de métier plus rémunérateur.
Le cadre fiscal mis en place par le législateur permettra également aux entreprises de réaliser des arbitrages fiscaux favorables, par le transfert de leur patrimoine immobilier à un OPCI dédié.

Pour un rendement optimal, quelle serait la meilleure politique d’investissement à adopter ?
Le niveau de rendement d’un OPCI est étroitement lié à la qualité des actifs et des locataires. Ainsi, les investisseurs doivent s’assurer, d’une part, de la diversification des actifs et veiller à la bonne localisation des biens du portefeuille. D’autre part, il est important de prendre en compte la qualité de signature des locataires ainsi que la durée ferme des baux.

Néanmoins, que risque-t-on en investissant dans un OPCI ?
Comme tout produit financier ou tout investissement en général, les OPCI comportent certains risques. Premièrement, un risque lié à une contrepartie qui ne tiendrait pas ses engagements, induisant la vacance d’un bien par exemple. Deuxièmement, un risque de liquidité du fait du délai nécessaire pour la vente d’actifs immobiliers, même si une poche liquide entre 10% et 40% est prévue au sein des OPCI pour mitiger ce risque. Enfin, un risque lié au marché de l’immobilier car la performance et l’évolution du capital investi restent, in fine, tributaires de l’évolution de ce sous-jacent.

Pour certains professionnels, les OPCI seraient confrontés à une accumulation d’impôts, qu’en pensez-vous ? Et quels sont à votre sens les points perfectibles au niveau fiscal ?
Le cadre fiscal mis en place par le législateur pour les OPCI est globalement favorable. En effet, cet instrument financier offre des avantages fiscaux significatifs; par exemple, l’exonération de 50% de la taxe sur la plus-value de cession pour les apports de biens, assortie d’un sursis d’imposition et l’abattement de 60% mis en place sur les dividendes. Ces avantages couvrent largement les taxes dues ainsi que les charges de fonctionnement des OPCI (société de gestion, dépositaire, évaluateurs…)
Toutefois, ce cadre fiscal reste perfectible. Il serait en particulier judicieux, compte tenu du calendrier effectif de lancement des OPCI, de prolonger l’avantage fiscal relatif à l’apport de biens au-delà de 2020.