Mourabaha reste chère malgré les nouvelles dispositions de la Loi de finances

Les droits d’enregistrement ne seront perçus qu’une seule fois en dépit de la double transaction.
Malgré cela, les simulations préliminaires dégagent toujours un écart moyen de 15% sur la mensualité en défaveur de Mourabaha.
Les banques ne se pressent pas pour profiter de la nouvelle disposition.

La mesure était louable et elle aurait même pu replacer le produit de financement alternatif, Mourabaha, dans la course au titre de formule de crédit immobilier la plus avantageuse. Dans son article 7, la Loi de finances 2009 prévoit en effet «l’application des droits d’enregistrement une seule fois sur les acquisitions de biens immeubles en consécration du principe de neutralité de l’impôt». Tout juste ce dont avait besoin Mourabaha pour s’aligner en termes de coût avec les formules de crédit classique. Seulement, il reste le problème de la TVA et celui de quelques droits à percevoir. Explications.
Rappelons que le financement d’un bien immobilier par voie de Mourabaha consiste en un contrat par lequel un établissement de crédit acquiert à la demande d’un client un bien immeuble en vue de le lui revendre à son coût d’acquisition majoré d’une rémunération. Avant l’entrée en vigueur de la Loi de finances 2009, les acquisitions d’immeubles dans la formule Mourabaha étaient assujetties doublement aux droits d’enregistrement : une première fois lors de l’acquisition par l’établissement bancaire du bien à financer pour un impôt équivalent à 3% du prix du bien et une deuxième fois lors de la revente au client, pour un impôt de 3% aussi, mais sur la base du coût d’acquisition final (autrement dit le prix du bien majoré des premiers frais et de la marge commerciale de la banque). La charge fiscale étant intégralement supportée par le client final, cela se traduisait nécessairement par un coût de crédit global prohibitif en comparaison avec une formule de crédit classique qui ne donne pas lieu à une double transaction. C’est dire si Mourabaha, appliquée à l’achat de biens immeubles, avait du plomb dans l’aile au moment même de sa commercialisation. Mais, même aujourd’hui, la situation n’a pas sensiblement changé. Les banques le confirment à demi-mot: les produits alternatifs ont du mal à décoller.

Pour un financement de 500?000 DH, l’écart des mensualités est de 18%
La nouvelle disposition de la Loi de finances 2009 aurait pu donc apporter du changement puisqu’il ne s’agira de supporter les droits d’enregistrement qu’une seule fois sur la base du prix d’acquisition des biens par l’établissement bancaire (sans compter la rémunération qu’il appliquera).Ce ne sera pas le cas car les professionnels sont catégoriques, la nouvelle disposition contribuera à réduire l’écart entre le financement classique et celui alternatif mais elle ne suffira toutefois pas à rendre Mourabaha plus avantageuse. Une simulation des nouvelles conditions de tarification fournie par un établissement bancaire de la place fait ressortir, pour un financement classique de 500 000 DH à un taux fixe de 5,7% sur une durée de 20 ans, une mensualité de 3 800 DH TTC, contre 4 500 DH pour la formule Mourabaha. Soit 18% d’écart.
«Le différentiel reste en moyenne de 14 à 15% en faveur du crédit classique même après la réduction du surcoût fiscal que permet la Loi de finances 2009», fait-on savoir à la Banque Populaire. A noter toutefois qu’il ne s’agit là que de simulations préliminaires. Car bien que la mesure corrective apportée par la Loi de finances soit déjà entrée en vigueur, les banques n’ont toujours pas relifté leurs solutions Mourabaha. Une tournée dans les agences d’Attijariwafa bank et de la Banque Populaire (les deux seules banques commercialisant des produits Mourabaha pour le financement d’un bien immobilier) confirme bien cela : les responsables de clientèle n’ont aucune connaissance de révisions tarifaires ni présentes ni à venir.
C’est qu’on en est encore à gérer la transition en amont. Les top management des deux banques indiquent que leurs systèmes informatiques sont en train d’être alignés sur la nouvelle disposition concernant les droits d’enregistrement.
Selon toute vraisemblance, la Banque Populaire devrait être la première à commercialiser sa nouvelle mouture de Mourabaha, les modifications qu’elle a à apporter à son système consistant en de simples paramétrages. Du côté d’Attijariwafa bank, on se donne plus de temps puisqu’«il s’agira d’apporter des modifications de fonds». A priori, donc, les banques ne se pressent pas et cela est compréhensible car Mourabaha pour le financement de logements comporte encore plusieurs lacunes d’ordre réglementaire.

Les droits de mutation et la TVA poseront toujours problème
Comme précisé précédemment, à compter de 2009, seuls les droits d’enregistrement ne seront désormais imposés qu’une seule fois. Seulement, il existe un autre impôt qui continue à être perçu deux fois en raison de la double transaction. Il s’agit des droits de mutation qui s’élèvent à 1% du prix d’acquisition à l’achat du bien par la banque et 1% du prix d’acquisition majoré de la rémunération de la banque dans le cadre du transfert de propriété.
Mais à supposer que cette problématique soit résolue, il en demeurera une d’autant plus préjudiciable. Il s’agit de la TVA. S’agissant de cet impôt, Mourabaha est doublement pénalisée. A cause d’un différentiel de taux d’abord, puisque le taux en vigueur pour le financement alternatif est de 20% contre 10% pour un crédit immobilier classique. A cela s’ajoute la base de calcul de cette taxe. Alors qu’elle s’applique au seul intérêt dans le cas d’un crédit classique, elle frappe intégralement l’échéance dans le cas d’un financement alternatif.
Une ultime injustice porte l’estocade à Mourabaha. Pour ce type de financement, les banques ne sont pas explicitement autorisées par la Direction générale des impôts à étaler l’imposition de leur marge bénéficiaire sur toute la durée du crédit. Elles se voient contraintes, en effet, à payer intégralement l’impôt au début du contrat, avant même de percevoir le bénéfice sur lequel il est prélevé.