Logement : acheter maintenant ou patienter encore ?

La baisse des prix semble complètement épuisée dans les principales villes du Royaume.
La stagnation est bien installée et elle pourrait durer jusqu’en 2011.
Logements de seconde main, conditions préférentielles à  l’achat, biens à  prix corrigés, baisses promotionnelles de prix… Des opportunités existent toujours sur le marché.

Après la baisse, la stagnation. Telle semble être la nouvelle tendance des prix de l’immobilier, rapportée à l’unanimité par des promoteurs, des agences immobilières mais également par des acteurs impartiaux tels les notaires. Comme nous l’expliquions dans notre supplément spécial immobilier consultable sur www.lavieeco.com, une demande frileuse et une offre qui fait de la résistance sur ses tarifs semblent être les raisons qui ont conduit le secteur à cette situation.
«Nous organisons beaucoup de visites de biens pour le compte de notre clientèle sans que cela mène à l’achat», révèle Samir Benmakhlouf, directeur général de Century 21 Maroc. Une hésitation que ce professionnel rattache à l’idée encore bien ancrée chez les clients qu’en différant l’achat il y aura toujours une plus grande quantité de biens à acheter et à moindre prix.
Qu’elle se concrétise ou pas, cette attente fera clore l’année 2009 «sur une note très morose avec une chute dramatique de la quantité de biens vendus», rapporte William Simmonelli, directeur général de Carré immobilier à Casablanca.
En déduire pour autant que le marché est au point mort serait erroné. Car en dépit de l’attentisme ambiant, des transactions s’opèrent. Certains confirment en effet une timide reprise observée depuis la rentrée 2009. Cela se ressent d’abord sur l’activité des notaires qui «reste certes loin des niveaux du chiffre d’affaires de 2007, mais nous avons tout de même constaté une amélioration», relate un notaire à Casablanca qui note par là même une amélioration de 15% de son activité en octobre par rapport à septembre. «Les clients sont moins nombreux et mettent plus de temps à se décider mais ils se remettent à acheter», confirme pour sa part Bernard Charrières, associé à l’agence Marrakech Connexion. Quelles sont les offres suffisamment avantageuses pour décider les clients ?
Signalons d’abord un intérêt du marché de plus en plus  affirmé pour les logements de seconde main. «Sur 10 transactions transitant par notre réseau d’agences, 9 portent sur des biens de seconde main», assure M. Benmakhlouf.

Les cédants de biens de seconde main font de la résistance pour ce qui est du «noir»
Et cela se comprend car ces logements offrent un argument prix manifeste, sachant qu’ils se défendent également sur le plan de la qualité. Sur les pas de la tendance baissière subie par les prix de certains biens neufs, les tarifs du deuxième main ont eux aussi été revus à la baisse sachant qu’à la base, ils étaient plus avantageux. A Casablanca notamment, ils affichent un différentiel favorable de 5 000 DH/m2 en moyenne par rapport au neuf. Par catégorie et toujours à Casablanca, dans certaines quartiers de standing, le neuf trouve preneur à 18 000 DH/m2 contre 13 000 DH/m2 pour le logement d’occasion. En descendant un cran plus bas, dans des quartiers tel Bourgogne, quand le neuf coûte 15 000 DH/m2, la seconde main atteint 10 000 DH/m2. Dans des quartiers moyens du niveau de Sidi Mâarouf, enfin, le neuf part à 8 000 DH/m2 contre 5 000 pour du seconde main.
Les niveaux de prix restent d’autant plus attrayants qu’ils sont largement soumis à négociation. «Un particulier souhaitant revendre un bien personnel se montrera nécessairement plus flexible sur le prix par rapport à un promoteur puisqu’il n’est pas soumis aux même contraintes», explique M. Simoncelli. Selon lui, les remises concédées par les vendeurs de seconde main peuvent s’étaler de 7 à 15%. Mais elles peuvent aller encore plus loin dans des conditions de marché favorables aux acheteurs. A Marrakech notamment, les Européens possesseurs de logements achetés il y a 3 ou 4 ans, cherchent à présent à liquider leurs avoirs quitte à les brader. Il en ressort de bonnes opportunités d’affaires pour les repreneurs de ces biens.
Et les appartements de deuxième main ne manquent généralement pas. A Casablanca par exemple, ce sont 5% des 600 000 biens immobiliers que compte la capitale économique, soit
30 000 logements en moyenne, qui sont mis sur le marché chaque année, sachant que généralement le délai de rotation des biens immobiliers est compris entre 15 et 20 ans.
Seul hic, les cédants de biens de seconde main font de la résistance pour ce qui est du «noir». Car, tandis que les montants versés sous cape tendent à diminuer dans le neuf (autour de 20% actuellement), voire à disparaître, les quotités non déclarées tournent toujours autour de 30% voire plus dans l’ancien.

Profitez des concessions que font certains promoteurs immobiliers dans le neuf
S’agissant maintenant de biens neufs, «l’acte d’achat n’est pas dépendant de la seule conjoncture, car si l’acheteur estime qu’il y a une corrélation entre le marché, la qualité du bien proposé et son prix, il va effectivement acheter», comme le relate Simoncelli. Et c’est justement ce qui a poussé une première vague d’acheteurs à franchir le pas, quitte à faire quelques concessions. En effet, avec un mètre carré plus cher, cette clientèle cible des biens de moindre superficie.  «Il en ressort que le même budget qui permettait d’accéder à des habitations de 150 à 250 m2  il y a 5 ans ne donne plus droit qu’à du 75 à 100 m2», illustre M. Benmakhlouf.
En ayant patienté un peu plus, une seconde catégorie de clients a profité des fortes corrections qu’ont connues certains logements avant de concrétiser. «Les baisses ayant caractérisé le centre de Marrakech avec des prix qui sont passés de 17 000 à 12 500 DH/m2  ont relativement fluidifié les transactions», confirme Bernard Charrière.
Pour rappel, ces corrections ont pour la majorité concerné des biens immobiliers de moyen standing que l’on espérait vendre au prix du haut standing. Sont concernés également des projets immobiliers pour lesquels la demande n’a pas suivi. C’est par exemple le cas de certains programmes développés dans la ville nouvelle de Tamansourt et délaissés en raison de leur éloignement du centre de Marrakech. Il est à noter que quel que soit le type de bien sur lequel a porté la correction, celle-ci semble à présent épuisée. Mais si elles ont fluidifié les transactions, ces baisses de prix, quand elles ont dépassé un certain seuil, ont semé le doute sur le marché. La demande, qui en est devenue plus méfiante, a considérablement ralentie. D’où, en partie, l’attentisme observé actuellement sur le marché. Et c’est pour redynamiser les transactions que des développeurs de programmes proposant pourtant des biens de qualité ont été contraints à se montrer plus entreprenants.
Certains promoteurs relancent donc des clients dont ils reçoivent la visite pour un potentiel achat, ce qui était  inimaginable il y a quelques années encore. D’autres concèdent des avantages en ne demandant plus d’avances et en baissant la quotité du noir ou encore en offrant des cadeaux en nature (garage titré gratuit par exemple). D’autres, enfin, osent la baisse de prix. «Celle-ci peut aller tout au plus à 10% dans le haut standing et à 5% dans le moyen standing», informe M. Benmakhlouf.
Sachant que d’autres opérateurs évoquent même des baisses pouvant aller jusqu’à 20%. Mais à l’inverse, une autre frange d’opérateurs s’offre le luxe de garder ses prix inchangés. Des groupes comme Alliances, Addoha et Palmeraie Développement, notamment, sont réputés ne pas avoir du tout touché à ces prix. D’autres promoteurs spécialistes du moyen de gamme affichent autant de résistance.  
Et avec tout cela le succès ne se dément pas. Il faut savoir qu’à Casablanca, parmi les biens dont les prix ne concèdent aucune baisse figurent les programmes intégrés en phase de commercialisation à Bouskoura. Et certains notaires confirment que la légère reprise constatée depuis la rentrée proviendrait spécifiquement de ces programmes.
A titre d’exemple, 60% du projet Casadiaa à Bouskoura, dont la première tranche porte sur 46 villas, a été écoulé quelques jours après le lancement de sa commercialisation. Une prouesse par le présent contexte atone.
Une chose est sûre, à considérer tous les éléments cités précédemment, il apparaît que le scénario d’une baisse supplémentaire des prix s’avère de plus en plus improbable. La stagnation est donc bien partie pour durer. Celle-ci devrait même se poursuivre jusqu’en 2011, selon Simoncelli. Quant à une réorientation à la hausse des prix, elle devrait intervenir selon lui en 2012.

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