Locaux commerciaux : le marché toujours peu dynamique

L’offre est rare et inadaptée à la demande. Le rendement locatif brut dans ce segment est de 8% à 10%. Les dispositions de la nouvelle loi devraient inciter les propriétaires à louer leurs biens.

Le marché des locaux commerciaux est de moins en moins dynamique. Plusieurs facteurs sont à l’origine de sa torpeur. D’abord, la loi réglementant jusqu’ici ce segment du marché de l’immobilier ne protége pas les propriétaires des locaux commerciaux souhaitant louer leurs biens. «En cas de de non-paiement des loyers ou de non-respect des clauses du bail, le propriétaire rencontre de grandes difficultés à récupérer son bien», indique Cédric Elsener, directeur général de Maroc Immobilier Capital. Les moins scrupuleux des locataires vont même jusqu’à nantir leurs fonds de commerce auprès des banques. Le propriétaire se retrouve donc face à un locataire récalcitrant et une banque créancière en bonus! De plus, recourir à la justice s’avère un exercice de longue haleine et les procédures engagées peuvent durer plusieurs années. Quand bien même un local est abandonné par son locataire, avec des loyers non acquittés et un bien qui se dégrade, le propriétaire ne peut en aucun cas y accéder sous peine d’être poursuivi pour violation de propriété d’autrui ! Car tant que le contrat de bail est en vigueur, le locataire, même défaillant et absent, demeure le propriétaire des lieux. Dans ce contexte, on peut noter une hausse significative des contentieux relatifs aux fonds de commerce, qui sont passés de moins de 4000 affaires jugées en 2015 à plus de 7 000 en 2016, soit une hausse d’environ 75%.

Mais il n’y a pas que l’aspect réglementaire qui est à l’origine de l’atonie du marché. «En supposant que la loi les protège, certains propriétaires, étant dans une logique purement spéculative, proposent leurs locaux à des prix exorbitants», atteste un professionnel du marché. De plus, du fait du risque légal, les propriétaires réclament des garanties et sont très exigeants par rapport à la qualité du locataire, ce qui limite les transactions.

Le gros de la demande provient du secteur de la restauration

«Les propriétaires se protègent juridiquement et cherchent le plus souvent des franchises comme locataires», affirme M. Elsener. Or, même les franchises ne peuvent payer des loyers très élevés, puisqu’elles sont tenues par des business plans et doivent engager de lourds travaux d’aménagements. «En général, les locaux commerciaux sont bruts de béton et nécessitent des investissements  pouvant aller jusqu’à 1 million de DH pour qu’ils soient exploitables», ajoute M. Elsener.

Un autre point non moins important est celui de la non-taxation des locaux vacants. En effet, «rien n’oblige les propriétaires à louer leurs biens, d’autant plus qu’ils les ont achetés en fonds propres, rarement à crédit», affirme M. Elsener. Mettre en place une taxation importante pour cette catégorie d’actifs, à l’instar des terrains non bâtis, devrait inciter les propriétaires à louer leurs biens. Ce qui devrait engendrer une bonne dynamique commerciale.

Pourtant, ce type d’actifs génère des rendements intéressants. Prenons l’exemple d’un local aménagé de 130 m2 situé à Racine (Casablanca), valorisé à un prix de revient de 3,9 MDH hors charges. Avec un loyer mensuel de 30 000 DH, le rendement brut serait de 8%. «Les locaux commerciaux, comme les bureaux, sont extrêmement rentables. La rentabilité brute peut varier de 8% à 10%» précise M. Elsener.

Une classe d’actifs qui peut donc rapporter gros à son propriétaire et qui par effet d’entraînement engendrerait un dynamisme social et économique. «Si on a des commerces à louer, on aura une activité commerciale. Un marché locatif plus dynamique contribuerait à la prospérité de l’économie», attestent les professionnels. Aménager un local est synonyme de faire appel à des artisans, des fournisseurs, payer des impôts, drainer une clientèle…

Ceci dit, si le marché manque de dynamisme ce n’est pas en raison d’une faible demande. Celle-ci est même de plus en plus importante et est largement supérieure à l’offre. En effet, selon un professionnel, les locataires potentiels sont prêts à débourser des loyers mensuels importants, entre 15000 et 40000 DH, mais ne trouvent pas de locaux adaptés pour lancer leur activité. «Même les très belles marques ont du mal à s’installer car ne trouvant pas des locaux adaptés à leurs besoins», affirme M. Elsener.

Les commerces sont généralement assez étroits tout en longueur (un local type fait 30 mètres de long et 7 mètres de façade, illuminé dans la limite des 6 premiers mètres de profondeur), bruts en béton et très rarement aménagés. En outre, les petites surfaces de moins de 130 mètres carrés sont très rares et celles qui sont bien réalisées n’existent que dans les grands quartiers huppés. Et même cette offre rarissime n’est pas accessible. «Au Rond point des sports, par exemple, 10 à 15 locaux sont vides», atteste M. Elsener.

La nouvelle loi équilibre les rapports entre les parties

Pour les plus chanceux des locataires ayant trouvé chaussures à leurs pieds, démarrer une activité commerciale doit être approuvé par les copropriétaires de l’immeuble. Puisque des restrictions peuvent être imposées par les syndics, notamment pour les activités de restauration qui constituent le gros de la demande, à en croire M. Elsener qui atteste recevoir chaque semaine 5 à 6 demandes de location pour ce genre d’activité. «On arrive difficilement à servir cette demande à cause des syndics de copropriété qui refusent ce genre d’activités qu’ils considèrent comme source de nuisances» dit-il. Car la restauration implique des extractions d’air par souci d’hygiène, des odeurs de cuisine, la vente d’alcool, etc. D’autres activités peuvent être interdites du fait de l’environnement géographique. On ne peut pas par exemple implanter des débits de boissons alcoolisées près d’une mosquée ou d’une école.

Notons toutefois que la nouvelle loi régissant les baux commerciaux, devant entrer en vigueur le 11 février, pourrait dynamiser le marché, du moins encourager les propriétaires à louer leurs biens. En effet, la nouvelle loi dispense notamment les propriétaires de payer l’indemnité d’éviction dans certains cas et leur permet de récupérer plus facilement leur bien, par exemple en cas d’abandon du local. Pour rappel, le locataire a le droit d’être indemnisé à hauteur de la valeur du fonds de commerce qui est désormais déterminée sur la base des 4 dernières déclarations fiscales, des dépenses engagées pour les améliorations et les modifications réalisées dans le local, des éléments perdus du fonds de commerce et, enfin, des frais de déménagement. Toutefois, le bailleur est dispensé de payer cette indemnité d’éviction dans différents cas tels que le défaut de paiement (3 mensualités), les transformations non autorisées du local, le risque pour le local de tomber en ruine (défaut d’entretien attribué au locataire), etc.

A compter de la mise en demeure, le locataire dispose d’un délai pour restituer le local : 15 jours si le motif est le non-paiement des mensualités locatives ou si le local menace de tomber en ruine, et 3 mois dans les autres cas. Une fois ce délai expiré, le bailleur a le droit de saisir la justice.

Il y a quelques années, la location des locaux commerciaux était marginale par rapport aux mises en vente. «Aujourd’hui, la tendance s’inverse progressivement», constate M. Elsener. Même si les mises en vente sont toujours plus importantes, l’offre de location gagne du terrain. Un local fermé ou mis en vente depuis longtemps est synonyme d’argent qui dort. Les propriétaires commencent à admettre que la location est une solution, faute de trouver un acquéreur. Ils sont plus flexibles et proposent leurs biens à la vente et/ou à la location. D’autant que les transactions sur ce type de biens se font rares, malgré une stabilité des prix de vente. Du côté de la location, les prix ont augmenté sur ces dernières années. Pour louer un local commercial dans la zone Racine-Gauthier, il faudrait débourser en moyenne un loyer mensuel de 30000DH.

Bank Al-Maghrib a publié l’indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) au 3e trimestre 2016. Il en ressort une hausse de 0,4% de l’indice des prix des locaux commerciaux par rapport au second trimestre et de 5,1% par rapport à la même période en 2015. Côté transactions, le nombre a augmenté de 2,1% en glissement trimestriel et de 18% en glissement annuel. Par ville, les prix ont diminué de 4,6% à Casablanca pour des transactions en hausse de 2,6%. A Rabat, les prix ont légèrement baissé de 0,5% et le nombre de ventes a chuté de 15,4%. Marrakech a, pour sa part, accusé une baisse des prix de 2,1% pour des transactions en baisse de 25,3%. A Agadir, les prix ont augmenté de 5,6% en glissement trimestriel et les ventes ont grimpé de 41,5%. Enfin, à Tanger, l’indice des prix a légèrement augmenté de 1,1% et le volume des transactions a progressé de 12,6%.