L’investissement dans la pierre ne rapporte plus autant

Les prix de vente ont gardé le même niveau depuis 2012 tant dans le neuf que dans le marché de seconde main. Ils vont de 15000 DH/m2 à  Bourgogne à  20000DH au Maà¢rif et jusqu’à  25 000DH à  Hay Riad. Les professionnels s’attendent à  une légère reprise sur le marché du neuf et une poursuite de la stagnation sur l’occasion.

Le marché de l’immobilier au Maroc ne rapporte plus autant. En effet, acheter un bien dans l’optique de le revendre ne permet pas de réaliser des gains intéressants dans la conjoncture actuelle. Les prix continuent de stagner dans un secteur où les transactions se font au compte-gouttes. Bien que la demande soit là, les acquéreurs potentiels se montrent très prudents, s’attendant à une baisse des prix. Et même si cette tendance baissière des prix a été enregistrée dans certaines villes comme Marrakech et Fès, les biens immobiliers peinent toujours à trouver preneur.

Ce constat est valable tant pour le neuf que pour le marché de seconde main. Les agents et promoteurs immobiliers contactés confirment dans leur globalité la difficulté éprouvée pour écouler les biens immobiliers. Ils assurent toutefois que cette léthargie est un passage nécessaire pour assainir le marché des spéculateurs et des promoteurs non professionnels. D’ailleurs, cela commence à se ressentir dans les villes à caractère administratif et économique, en l’occurrence Rabat et Casablanca, qui ont affiché des signes de reprise durant le dernier trimestre de 2013, spécialement pendant le mois de décembre, selon Adil Rahmoune, directeur général d’Immo Clair Service à Rabat.

A Casablanca, «le marché des biens résidentiels de seconde main est nettement moins dynamique qu’en 2012 par rapport à celui du neuf», affirme William Simoncelli, directeur général de Carré Immobilier. Malgré cela, les propriétaires ne concèdent pas des réductions de prix. Tel est le cas du propriétaire d’un appartement au 2 Mars qui n’est pas près de céder son bien à moins de 15000 DH le mètre carré. Un autre, dont l’appartement est au centre-ville où l’offre de logements de seconde main est abondante, propose de commercialiser son logement à pas moins de 9 000 DH/m2. Cela dit, il arrive que certains propriétaires acceptent de revoir leurs prix afin de conclure, moyennant une petite plus-value.

En face, le marché du neuf «semble gagner en dynamisme, surtout pour les programmes immobiliers structurés où les délais de livraison et les normes de construction sont respectés», précise M. Simoncelli. Ainsi, aux quartiers Bourgogne et 2 Mars, le mètre carré est vendu entre 15 000 DH et 18 000 DH alors qu’il pointe vers les 20 000 DH au Maârif, soit les mêmes prix qu’au début de l’année. Au centre-ville, le mètre carré vaut entre 10000 et 11 000 DH.

Même situation à Rabat, à savoir un marché de seconde main qui stagne tant au niveau des prix que des transactions, et un marché du neuf qui reprend des couleurs. Les professionnels expliquent que les particuliers, surtout ceux qui sont pressés de trouver un logement, ne s’attendent plus à une baisse des prix. Ils finissent pas acheter, quoique après six mois à un an. Selon M. Rahmoune, «les transactions se réalisent davantage sur les appartements composés de 2 chambres et un salon avec une superficie comprise entre 70 et 100 m2». Avec ces caractéristiques, le prix du mètre carré est proposé entre 8 500 et 11 000 DH à Hassan et va jusqu’à 13 000 DH au bas Agdal. Au haut Agdal et à Hay Riad, il commence à 15 000 DH et peut dépasser 25000 DH, selon l’emplacement et les caractéristiques de l’appartement.

Des baisses allant jusqu’à 30% à Marrakech et Fès par rapport à 2010

Si la demande est toujours vigoureuse à Rabat et Casablanca, elle continue de s’essouffler à Marrakech. «La vocation touristique de cette ville pousse les intéressés à s’orienter plus vers la location, qui plus est de courte durée», souligne Noreddine Belbachir, directeur général de Marrakech Connexion. Mis à part certaines villas où encore les appartements luxueux qui attirent quelques étrangers pour des raisons d’évasion fiscale, le reste de l’offre existante sur le marché ne trouve guère de contrepartie. D’ailleurs, malgré les baisses de prix concédées par les promoteurs, ces derniers n’arrivent pas à écouler leurs stocks. Depuis 2010, les prix ont fortement baissé: jusqu’à 30%. Au centre-ville, les appartements se négocient entre 11000 et 12 000 DH/m2, alors qu’au début de l’année, ils étaient proposés à pas moins de 13 500 DH. Il y a trois ans, ils étaient à plus de 15 000 DH. Idem pour les biens commercialisés situés l’avenue MohammedVI. Ils sont négociés actuellement à 15 000 DH quand ils étaient proposés à plus de 17 000 DH en 2010. Et malgré cela, la demande se fait attendre.

Fès n’échappe pas à la règle. Les prix des appartements neufs sont effectivement en repli de 10 à 15% en moyenne sur une année. Au quartier Narjiss, ils sont mis en vente à partir de 7000 DH le m2 au moment où ils sont estimés à partir de 6 000 DH à la Route d’Immouzer, sachant qu’au début de l’année, ces deux quartiers proposaient des biens immobiliers à partir de 8 000 DH. Dans ce contexte, les promoteurs rapportent que la production de logements se raréfie de plus en plus dans cette ville. Les spéculateurs se sont retirés et les professionnels attendent une reprise du marché avant de lancer de nouveaux projets immobiliers. Il faut dire que Fès se caractérise par une particularité : le foncier est disponible à un prix abordable, contrairement aux autres villes. Un promoteur confie en effet que «les lots de terrains pour accueillir de nouveaux projets immobiliers existent bel et bien. Bien plus, leur prix de vente a affiché un retrait allant jusqu’à 25% récemment. Un terrain à Ain Chqaf, qui valait 5 000 DH/m2 en 2013, est proposé actuellement à 3 800 DH, pourvu qu’il trouve un acheteur potentiel».

C’est dire qu’un nouveau paysage du marché immobilier se dessine. Entre les villes où la situation commence à se redresser légèrement sur le neuf et les autres qui pâtissent toujours de l’absence de transactions malgré la baisse des prix, les professionnels du marché manquent de visibilité sur la tendance du secteur durant cette année. Pour Casablanca, M. Simoncelli se veut prudent : «Il ne s’agit pas d’une reprise confirmée malgré la conclusion de certaines transactions en 2013. Toutefois, si les acteurs concernés collent aux besoins des citoyens, on devrait s’attendre à davantage de dynamisme pour cette année». Idem à Rabat qui se caractérise par la même situation. «La reprise demeure conditionnée par la réduction des surfaces des terrains fonciers proposés à la vente, pour plus d’accessibilité aux promoteurs», signale M. Rahmoune. Quant au marché des biens résidentiels de seconde main, la situation serait encore plus difficile.

Par contre, à Fès, Marrakech et dans les autres villes touristiques, les agents comme les promoteurs n’anticipent pas de reprise. Pour eux, aucun signe de redressement n’est visible à court terme.