Les règles de base pour un placement dans l’immobilier

Elles changent selon que vous achetiez pour résider ou pour investir.
Il existe des règles communes : un bon emplacement, des commodités fonctionnelles…
N’hésitez pas à  demander un bilan technique et à  vous renseigner sur l’évolution du quartier.

Un investissement immobilier est souvent considéré comme un placement de «bon père de famille».
Certes, l’idée n’est pas fausse. Mais, que vous soyez à la recherche d’un logis ou de véritables investissements qui puissent vous procurer un rendement qui rémunère correctement votre placement immobilier et la prise de risque qui lui est substantielle, le non respect de certains critères de référence, même ceux qui font figure de banales évidences peuvent vous coûter très cher.
La règle des « 3E »
Certes, si les éléments incontournables pour tout achat dans la pierre sont sensiblement les mêmes pour les deux clans des occupants et des investisseurs, ils ne sont pas forcément hiérarchisés ni pris en compte de la même manière.
Aussi, quelle que soit l’optique de l’achat, il est à rappeler une règle d’or valable pour toutes les villes, grandes ou moyennes. Il s’agit de la règle des « 3E » : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. En effet, tachez toujours de privilégier l’emplacement par rapport aux écoles, aux transports en commun, aux commerces, aux espaces verts.
Les candidats à la propriété sont tout autant que les locataires, sensibles à ces atouts. Et dans un environnement de flambée de prix de l’immobilier dans toutes les grandes agglomérations urbaines du Maroc, il est encore plus indispensable de passer ces critères au crible. Autre élément qui milite amplement pour le respect de cette règle : la baisse sensible des loyers relevée, depuis quelques années, dans les grandes villes du Royaume (voir La Vie éco du 11 mars 2005).
En effet, avec une chute des loyers allant de 20 à 30% touchant presque tous les standings et causée par l’orientation plus accrue de la demande vers l’accès à la propriété, le rendement global mesuré par le Taux de rendement interne (TRI) de votre investissement immobilier (voir encadré) est généré en grande partie par l’appréciation de la valeur vénale de votre bien, donc la plus-value générée effectivement lors de la revente ou potentielle retenue pour l’estimation ultérieure de votre rémunération.
Explication : quand les loyers sont intéressants et progressent significativement, le rendement d’une détention de 10 ans provient en moyenne à hauteur des deux tiers de la composante locative (loyers annuels nets des charges d’exploitation aux frais du propriétaire), le tiers restant émane de la plus-value anticipée. En période de baisse des loyers, il vous faudra hisser la contribution de cette dernière composante à près de 50% du TRI pour espérer dégager un seuil de rendement supérieur à 7% au-delà duquel l’immobilier standard devient attractif en se situant au-dessus du rendement des Sicav monétaires ou obligataires. Or, pour avoir un tel effet de richesse, le facteur de l’emplacement est primordial.
Age, commodités…
Ensuite, il vous faudra trancher sur l’âge du bien. En tant que futurs occupants, cela dépendra, surtout, du budget que vous avez consenti, en dirhams par mètre carré et/ou de la qualité du confort que vous recherchez. A contrario, si vous êtes à la quête du rendement, sachez que généralement le centre-ville est un bon placement. Les petites surfaces y sont plébiscitées par les célibataires et les jeunes couples à la recherche d’un bon emplacement avec un loyer modéré présentant décote de 30 à 40% par rapport à un bien de même superficie en neuf ou quasi neuf.
En terme patrimonial, un bien implanté au cœur de la ville voit, en règle générale et sauf crash immobilier, sa valeur s’accroître au fil des années.
Mais quand on prospecte dans l’ancien, il faut aussi être regardant sur l’état de l’immeuble. Un appartement dans un ancien immeuble bien entretenu où le ravalement de la façade se fait chaque cinq ans, l’étanchéité est toujours sans faille et l’ascenseur fonctionne normalement grâce à un contrat permanent de réparation avec des professionnels, charmera plus facilement des locataires qu’une bâtisse de 10 étages où l’ascenseur est souvent en panne (l’ancien centre-ville de Casablanca regorge de ce genre d’exemple).
Sollicitez un bilan technique de l’immeuble
N’hésitez donc pas à solliciter un bilan technique de l’immeuble auprès du cédant. Un tel document est élaboré par des cabinets spécialisés à la demande du propriétaire de l’immeuble ou d’un syndic qui sont soucieux d’une bonne gestion prévisionnelle des charges auxquelles ils seront amenés à faire face dans les prochaines années. Les charges qui seront, bien évidemment, répercutées sur l’ensemble des copropriétaires que les futurs acquéreurs en feront partie. Ce bilan vous indiquera en l’occurrence des gros travaux à venir, le niveau de charges d’exploitation récurrent à prévoir, la fiabilité des installations, etc. Il vous permettra ainsi de prévoir vos revenus nets espérés (loyers défalqués des charges aux frais du propriétaire).
Repérez les quartiers qui émergent et bénéficiez d’une «prime au pionnier»
Au-delà de ces précautions propres à tout achat dans la pierre ancienne, notez que dans l’optique d’un placement en vue d’un rendement immédiat, il est plutôt préférable de prospecter également dans les proches banlieues ou les quartiers en phase de changement profond.
Les premiers acquéreurs dans un quartier tel l’extension Racine, à Casablanca, qui abrite désormais certains des plus beaux immeubles de la ville alors qu’il était plutôt considéré limitrophe au quartier Bourgogne, nettement moins coté, peuvent se réjouir d’une augmentation substantielle de la valeur au m2 de leurs biens. Pour les plus audacieux, prenez donc des paris dès le début d’un nouveau quartier. C’est ainsi que cette «prime au pionnier» permet souvent d’atteindre rapidement des rendements de plus de 10%.
Car même si la hausse des loyers risque d’intervenir avec retard, la base de plus-value rend possible cette performance. Pour bien saisir de telles opportunités, adressez-vous à l’Agence urbaine de votre ville.
Muni d’un plan du terrain devant abriter le projet immobilier (que vous vous seriez procuré auparavant auprès du Cadastre au prix de 60 DH), demandez la Note de renseignement urbain du quartier visé. Vous aurez une idée précise du potentiel de développement de la zone en question à travers les programmes qui y sont envisagés, son accessibilité par d’actuelles ou de futures «portes» de la ville ou par sa couverture par les moyens de transport en commun.
Par ailleurs, évitez d’acquérir un bien que vous envisagez de louer, sur un coup de cœur, notamment quand il est suscité par des critères personnels (grand balcon, cheminée…).
Recherchez plutôt un bon éclairage, un agencement des pièces susceptible de convenir à la majorité et une surface compacte et optimisée. Côté surfaces toujours, sachez que d’après les professionnels, les appartements de petite et moyenne dimension (de deux à quatre pièces) affichent généralement les rendements les plus élevés car même avec un rapport valeur locative/valeur vénale identique à celui des plus spacieux, ils affichent un taux d’occupation plus élevé.
Encore plus impératif que le choix de la surface, l’analyse sommaire du marché locatif est une étape dont il est fortement déconseillé de faire le raccourci. Aussi, faut-il savoir quelle catégorie de locataires peut être intéressée par le bien à acquérir et à combien vous pouvez le louer. Faute d’avoir respecté cette lapalissade, certains investisseurs l’ont longtemps regretté. Pour ce faire, faites le tour des immeubles comparables dans le même quartier ou des agences immobilières pour vous renseigner sur les loyers pratiqués par le marché et sur la durée moyenne de mise en location. Une fois un loyer cible établi, calculez le multiple de capitalisation des loyers (voir encadré) en retenant comme valeur du bien, celui requis pour la transaction. Un multiple de X signifie qu’il faudra plus que X ans pour récupérer votre investissement.
Il existe, par ailleurs, des biens immobiliers assez particuliers tels les parkings, les entrepôts de logistique ou les surfaces d’usine présentant des espérances de taux de rendements plus élevés (pouvant atteindre les 15%) car étant plus risqués, et, partant, leur valeur est assise sur capitalisation des loyers de 8x voire 6,5x. Les plateaux de bureaux également qui, à l’inverse, présentent un couple de rendement-risque moins élevé et sont relativement plus accessibles aux investisseurs personnes physiques que vous êtes, peuvent dégager des multiples de 13x, voire 14x. Mais, pour un marché classique des biens résidentiels de moyenne et haute gamme qui nous intéresse le plus, le niveau moyen relevé par les professionnels est de l’ordre de 10. Ainsi, si vous vous retrouvez au-delà de 12, c’est que, soit le rendement locatif est insuffisant, soit le bien est assez cher. Et en tout état de cause, réfléchissez deux fois avant de franchir le Rubicon.

Comment évaluer votre bien immobilier

La méthode de capitalisation des loyers est à la base utilisée comme moyen d’évaluation des biens immobiliers. En effet, sa logique est d’estimer d’abord le loyer annuel espéré en collant au plus près aux conditions du marché locatif et en appliquant un taux d’occupation physique des lieux. Celui-ci reflète la durée moyenne (observée sur plusieurs années) de l’occupation du bien pendant une année et se fixe en fonction du délai de mise en location en cas de changement de locataire. Ensuite, pour obtenir une estimation de la valeur du bien en question, on applique au loyer annuel un multiple X. Celui-ci varie selon la nature de l’investissement immobilier et du risque qui lui est afférent.
A l’inverse, cette méthode peut également servir pour apprécier le rendement locatif à partir d’une valeur donnée du bien.

Les termes à connaître

Le Taux de rendement interne (TRI) est un indicateur aussi classique qu’incontournable pour estimer une rentabilité annuelle de votre investissement. Mais à cause des caractéristiques singulières du placement immobilier, des ajustements appropriés sont à apporter au niveau des flux habituels nécessaires à son calcul :
Le coût initial : prix d’achat + frais d’acquisition (droits fiscaux, émoluments….).
Cash-flows annuels : revenus locatifs (nets des commissions éventuels) diminués des charges de fonctionnement (entretien et autres taxes), des dépenses relatives aux gros travaux (assimilées à des investissements) et des impôts sur revenus locatifs.
Valeur résiduelle : valeur de revente effective défalquées des frais de cession et de la taxe sur profits immobiliers. En cas de simple estimation de la rentabilité potentielle, l’approximation de la valeur de marché, étayée éventuellement par une expertise immobilière, remplace la valeur de revente.
Une fois calculé, le TRI obtenu est décomposé en gain, en capital et en performance générée par les cash-flows.