Les prix des appartements neufs stagnent depuis 2012

Comptez 20000 DH le m2 au quartier Maà¢rif à  Casablanca et 15000 DH à  Agdal
à  Rabat. La négociation peut aboutir à  une baisse allant de 15% à  20% du prix affiché. Pas de renversement de tendance en vue pour 2014.

Le marché de l’immobilier tourne toujours au ralenti. Depuis début 2012, les transactions se font de plus en plus rares tant sur les projets neufs que sur le marché de seconde main. Pourtant, les agents immobiliers contactés assurent que la demande est bel et bien présente, surtout sur le segment du moyen standing. Sauf que l’offre disponible sur le marché, surtout à Rabat et Casablanca, ne répond pas aux attentes des clients. Outre la barrière du prix, le marché est de plus en plus désorganisé. «A côté des promoteurs bien structurés qui, avant de lancer leurs projets, élaborent des études en vue de connaître les besoins du marché, évoluent nombre de promoteurs que l’on peut qualifier d’amateurs», souligne William Simoncelli, directeur général de Carré Immobilier. Ces derniers, attirés par l’appât du gain, investissent dans ce créneau sans garantir un certain niveau de qualité ni coller aux préférences des acheteurs.

Cette inadéquation entre l’offre et la demande n’implique pas forcément une baisse des prix. En effet, les promoteurs les maintiennent au même niveau que l’année dernière, et ce, explique un promoteur à Rabat, en raison de la conjugaison de plusieurs facteurs. Tout d’abord, les prix du foncier sont toujours sous pression dans les principales villes du Royaume où les terrains urbains se font de plus en plus rares. Ensuite, les prix des matériaux de construction connaissent de sensibles hausses, que ce soit le ciment, le sable, le fer à béton…. Enfin, le coût de la main-d’œuvre va crescendo d’année en année.
Ainsi, si l’on ne prend comme exemple Casablanca et Rabat où la demande se maintient avec force vu le caractère économique ou administratif de ces villes, les prix des appartements neufs n’ont pas changé substantiellement depuis l’année dernière. Le mètre carré au Maârif est proposé à l’achat à partir de 20000 DH alors qu’il atteint 25 000 DH au Triangle d’Or (Racine). A Bourgogne, on peut acquérir un logement moyen à partir de 18 000 DH/m2 alors qu’au quartier 2 Mars, il variera de 15 000 à 18 000 DH/m2 selon qu’il s’agisse d’un bâtiment qui donne sur l’avenue principale ou situé dans une ruelle. Dans le centre-ville, les promoteurs peuvent proposer leurs appartements à partir de 10 000 DH. Au Belvédère, les prix commencent à 12000 DH.

Jusqu’à un an pour concrétiser une vente !

Rabat n’échappe pas à la règle, à savoir une offre disponible mais qui ne trouve pas preneur en dépit de la présence de la demande, et des prix qui stagnent. Par exemple, à Al Wifaq à Temara, le mètre carré est à 9000 DH au bas mot. Sur le Haut-Agdal, il atteint 20 000 DH en moyenne alors qu’au Bas Agdal, les promoteurs ne demandent pas moins de 13000 DH. Au centre-ville, le m2 est estimé à Hassan à 15 000 DH au minimum. Les prix des appartements sont plus élevés à Hay Riad où le m2 pointe à 25 000 DH.

Cela dit, même si les prix affichés ne baissent pas, les transactions peuvent s’effectuer à des niveaux inférieurs. C’est dire que face au ralentissement des ventes, certains promoteurs peuvent concéder des remises quand les clients sont prêts à concrétiser. «Le contrat de vente peut se conclure à un prix inférieur de 15% à 20% par rapport au tarif initial», affirme Moncef Lahlou, directeur général de Capital Foncier. Exemple : «Un promoteur qui demandait pas moins de 25 000 DH/m2 pour un appartement situé à Racine l’a finalement cédé à près de 21000 DH», rapporte un agent immobilier à Casablanca. Précisons toutefois que le délai moyen pour concrétiser une vente est de plus en plus long. Il peut aller de 6 mois à une année.
Les exemples où les promoteurs finissent par revoir à la baisse leurs prix ne manquent pas. Mais cette pratique reste limitée à certains investisseurs à court d’argent ou préférant réaliser des plus-values modestes compte tenu de l’état du secteur. D’autres, sans baisser leurs prix, lancent des promotions, en offrant par exemple une voiture ou les meubles du bien immobilier à l’acheteur. Le reste des promoteurs maintiennent leurs propositions de prix, par crainte de perdre leur crédibilité.

Le noir, pratique toujours courante mais avec moins d’ampleur

En dépit de cette conjoncture difficile, la pratique du noir ne faiblit pas, surtout chez les promoteurs de petite ou moyenne taille. Sa proportion a toutefois baissé dernièrement, compte tenu de l’allongement des délais de vente et du niveau élevé des prix. Les campagnes de sensibilisation des autorités et de la fédération du secteur y sont également pour quelque chose. Des agents immobiliers rapportent que le niveau du noir se situe aujourd’hui autour de 10% à 15% à Casablanca et peut atteindre jusqu’à 20% à Rabat. Auparavant, cette quotité atteignait 30%, voire plus.
Les opérateurs du marché restent optimistes quant à la disparition de cette pratique. «Quand le marché reprendra son dynamisme, le noir devrait disparaître progressivement», espèrent les promoteurs contactés. Encore faut-il que le marché immobilier sorte de sa léthargie ! Ce qui semble difficile à court terme puisque les opérateurs du marché s’attendent à une poursuite de la stagnation tant des prix que des transactions. En tout cas, les promoteurs et les agents immobiliers prévoient un premier semestre 2014 plat, à l’instar des six premiers mois de 2013. Certains comme Moncef Lahlou avancent même que les prix devraient baisser de 20% l’année prochaine en raison de la poursuite du ralentissement économique, du creusement du déficit de liquidités et du resserrement des conditions de financement.

William Simoncelli précise pour sa part que les promoteurs structurés seront moins touchés par cette conjoncture. Il se dit inquiet pour les autres, moins organisés, qui se lancent sur le marché d’une manière ponctuelle sans en connaître les fondements. «Ces investisseurs devraient enregistrer à leur actif une autre mauvaise année, ou, au mieux, devraient opter pour la seule alternative qui s’offre à eux : celle d’écouler leurs stocks à de prix abordables».