Les loyers baissent dans le résidentiel principal

Le loyer des biens de moyen et haut standing neufs a baissé de 15% à  25% par rapport à  2012. Les prix à  la location restent stables pour les logements anciens et les plateaux de bureaux. Les taux de rendement oscillent entre 5% et 10% selon le type de bien.

L’atonie se prolonge sur le marché de l’immobilier, particulièrement dans le segment du moyen et haut standing. Selon les agents immobiliers, les transactions dans le résidentiel principal se font rares. Les promoteurs ont du mal à écouler leurs stocks et même en concédant des baisse de prix, les particuliers se montrent réticents à acheter. Il faut dire que les prix ont atteint des niveaux tellement élevés entre 2005 et 2008 que les acquéreurs potentiels attendent une correction plus importante avant de franchir le pas.

Pour Moncef Lahlou, directeur général de Capital foncier, même l’arrivée des MRE durant la période estivale n’a pas dynamisé le marché. «On a noté une baisse de la demande des MRE d’environ 20% par rapport à l’année dernière», précise-t-il.
Dans ces conditions, nombre de promoteurs, surtout ceux de petite taille, ont mis en stand by leurs projets en cours. «D’ailleurs, force est de constater la baisse du rythme de réalisation des projets immobiliers aussi bien à l’intérieur des villes que dans les périphéries», explique M.Lahlou. Certains de ces promoteurs se sont carrément réorientés vers le social compte tenu du délai rapide de construction et de vente. En effet, la demande sur ce segment est toujours forte. «En moins de deux ans, un promoteur peut construire et vendre son projet immobilier tout en s’assurant une marge confortable», ajoute notre source.
Cela dit, le marché du «seconde main» affiche, lui, un certain dynamisme, mais tout dépend du prix demandé, de la qualité du logement et de son emplacement. Quant à l’immobilier professionnel, il est caractérisé par une suroffre avec l’arrivée sur le marché des projets Casablanca Marina et Casa Finance City. Les agents immobiliers rapportent que la demande d’acquisition sur ce segment est bel et bien présente mais celle-ci se heurte à des prix élevés. Qui plus est, l’offre immédiatement disponible est plus orientée à la location qu’à la vente.

Dans ce contexte, nombre de particuliers se sont rabattus sur la location en attendant une régularisation du marché tant au niveau des prix que de la qualité de l’offre. En face, la nouvelle loi sur le locatif aidant, l’offre sur le marché locatif s’est également élargie. Autrement dit, les propriétaires de logements vacants et les promoteurs disposant de stocks d’invendus importants sont moins réticents à les mettre en location car la loi n° 6-79 protège mieux leurs intérêts et leurs biens vis-à-vis des locataires (voir encadré). Tel est le cas du propriétaire d’un appartement de 100 m2 au quartier Gauthier à Casablanca qui, après avoir abaissé son prix de vente de plus de 20%, à 14 000 DH/m2, a fini par donner son bien en location à 8 000 DH par mois, faute d’avoir trouvé un acquéreur.

Avec cet élargissement de l’offre dans le locatif, et malgré l’importance de la demande, les prix à la location des logements neufs ont baissé d’environ 25% dans le haut standing et de 15% dans le moyen standing par rapport à 2012.  Toutefois, cette tendance n’est pas générale, des disparités sont relevées entre les villes. Si  la baisse est plus accentuée à Marrakech, Tanger, Fès et Agadir, elle se trouve limitée dans les villes à caractère économique et administratif à l’instar de Casablanca et Rabat. Par exemple, un logement neuf de 130 m2 au quartier Gueliz à Marrakech est proposé à la location à 9 500 DH alors qu’au début de l’année, le propriétaire se refusait de descendre au-dessous de 11 000 DH. Pour la même superficie au quartier Racine à Casablanca, un appartement neuf est loué à 11 000 DH.

Par contre, les loyers des appartements anciens se maintiennent et sont jugés raisonnables par les opérateurs du marché. D’ailleurs, les bailleurs n’acceptent de baisser leurs prix qu’après de longues négociations. Et même s’ils ne trouvent pas preneurs, certains refusent d’accepter la réalité du marché et la nécessité de baisser les prix. C’est le cas d’un appartement de 60 m2 au quartier bourgogne qui est toujours offert à la location à 7 000 DH par mois. Toutefois, dépendamment de la qualité et des exigences des locataires, les prix à la location peuvent changer. Le loyer des logements réservés aux expatriés peut par exemple atteindre 100 DH/m2 alors que celui d’un appartement standard peut se limiter à 60 DH/m2.
Les plateaux de bureau bénéficient de la même situation. Du fait de la cherté du prix du mètre carré proposé à l’acquisition, les acquéreurs potentiels n’ont d’autres choix que la location, exception faite des entreprises de taille ou des multinationales qui ont déjà acquis des locaux pour leur siège, par exemple dans les nouveaux plateaux de la Marina et de Casa Finance City. Du coup, les prix se sont maintenus à leur niveau du début d’année. Ainsi, le prix moyen du mètre carré à la location varie de 250 DH à 400 DH pour un local neuf et semi fini.  Sur le marché secondaire, un plateau peut être loué entre 190 DH et 220 DH.
Paradoxalement, les prix à la location des biens immobiliers touristiques ont, eux, enregistré une hausse considérable, et ce, dans l’ensemble des villes. Alors qu’à Martil un appartement de 60 m2 se négociait au courant de l’année à 300 DH la nuitée, il a atteint 1 000 DH pendant cette saison estivale. Un agent immobilier explique cette hausse par le recul de la demande d’acquisition mais également par le glissement de la location saisonnière pendant la période suivant Ramadan. Pareil dans les villes périphériques à l’instar de Moulay Bouselham où une villa a été mise en location en août à 1 200 DH la nuitée alors qu’elle valait 500 DH durant l’année. A Cabo Negro également, un appartement de 50 m2 meublé, situé dans une résidence a été loué à 1 700 DH la nuitée contre 1 100 DH deux mois auparavant et 600 DH durant le reste de l’année.

Cela dit, il ne faut pas se leurrer en ce qui concerne les résidences touristiques. Vu leur période de vacance et le  niveau bas des loyers durant l’année, le taux de rendement qu’on peut espérer d’un tel investissement locatif n’est pas très élevé. Il peut toutefois se révéler supérieur au rendement du résidentiel principal. Dans ce dernier segment, le rendement se situe entre 5% et 6%. Pour les résidences touristiques, il peut atteindre les 7%. Pas énorme comme différence vu qu’un tel bien immobilier reste vacant entre 6 et 8 mois par an.

Par contre, le rendement est plus intéressant pour les biens résidentiels de seconde main, plus demandés et proposés à des prix plus raisonnables. A ce titre, le taux de rendement peut atteindre les 10%, soit le même niveau que les plateaux de bureau neufs, à condition d’avoir un bon emplacement et une finition qui répond aux normes internationales. Autrement, le rendement dégagé ne peut être supérieur à 8%.

Quoi qu’il en soit, les professionnels s’attendent à un prolongement de ces tendances (baisse dans le résidentiel neuf et stabilité dans le résidentiel ancien et les bureaux), du moins jusqu’à la fin de l’année. Ils espèrent toutefois une correction à la hausse des loyers à partir de l’année prochaine, surtout si l’économie nationale montre des signes de redressement.