Les agences peuvent-elles sécuriser vos placements locatifs ?

Elles prennent en charge la recherche des locataires, l’entretien et le recouvrement des loyers.
Leur rémunération est un pourcentage de vos revenus locatifs.
Elles sont habilitées à ester en justice à votre place,
en cas de défaillance du locataire

Tirer profit régulièrement de biens immobiliers mis en location n’est pas chose facile. Cet investissement juteux nécessite qu’on s’en occupe sérieusement pour qu’il reste rentable. Un appartement qui se libère et que vous devez relouer, un locataire qui ne paie pas à temps, un deuxième qui dégrade les lieux et un troisième qui refuse l’augmentation de loyer,un enième qui ne s’acquitte carrément pas de ses obligations… si vous multipliez ces problèmes par le nombre d’appartements, de maisons ou de villas que vous possédez, vous ne pourrez pas vous en sortir facilement.
Et si quelqu’un s’en occupait à votre place ? Cela se fait. Vous pouvez confier la gestion de vos immeubles en location à des spécialistes : les agences immobilières. Elles prennent en charge tous les aspects relatifs à la location du bien immeuble que vous leur confiez, contre une rémunération calculée sur la base des revenus locatifs qui en découlent.
Paradoxalement, et au vu de tous les problèmes que pose le marché du locatif au Maroc, la pratique n’est pas courante. «Actuellement, peu de propriétaires acceptent de nous confier la gestion locative de leurs immeubles. Certains jugent que les services que nous offrons ne justifient pas nos honoraires, d’autres, et c’est la majorité des cas, ne nous font pas confiance tout simplement», avoue le directeur d’une agence immobilière casablancaise.
Est-il alors intéressant de confier la gestion locative à une agence immobilière ? Les services qu’ils vous assureront justifient-ils leurs honoraires ? Faut-il leur faire confiance ? Quels sont les risques que vous encourez avec eux et quels sont vos moyens de contrôle ?
En fait, recourir à une agence immobilière peut s’avérer très bénéfique, et risqué en même temps.

Ce que les agences immobilières font à votre place

En signant un contrat de gestion locative avec une agence immobilière, elle devient le décideur dans tout ce qui est lié à sa location du bien immeuble. C’est elle qui signera les contrats de bail avec les locataires, c’est elle qui sera leur unique interlocuteur.
L’agence immobilière s’engage suite à ce contrat d’assurer la continuité de l’occupation de l’immeuble. Quand un locataire libère son appartement, sa maison ou sa villa, elle engage une démarche de recherche d’un nouveau. L’avantage pour vous est que l’agence dispose d’un réseau de contacts plus large que celui d’un particulier (base de données des clients inscrits en recherche de logement), et dispose également de moyens plus importants de communication et de publicité (publication d’annonces, affichage dans les entreprises à effectif important…). Vous pouvez pourtant, sans signer un contrat de gestion, recourir aux services d’une agence immobilière pour la mise en location de chaque immeuble qui se libère, mais ça vous reviendrait plus cher en terme d’honoraires que si un contrat de gestion est mis en place. En plus, vous restez, malgré ce contrat, le seul à pouvoir fixer les termes du bail (prix du loyer, caution…).

L’agence immobilière s’occupera également d’effectuer tous les travaux d’entretien et de restauration des immeubles dont elle a la charge. Les frais engendrés vous seront déduits des revenus locatifs que vous percevez, sous réserve de présentation des factures des travaux en question. L’agence se charge également de l’état des lieux des locaux à la sortie des locataires. Ces derniers sont tenus de restituer l’immeuble dans son état initial. Si ce n’est pas le cas, l’agence a donc l’obligation de procéder à tous les travaux de restauration, en utilisant les cautions que les locataires déposent au début du bail, et en leur demandant des suppléments si la restauration est plus coûteuse.
Votre agence immobilière est chargée du recouvrement des loyers chaque fin de mois. Elle est également responsable des retards de paiement. Si un locataire est dans l’incapacité de régler ses loyers, l’agence a la possibilité de le poursuivre en justice. Elle doit vous en informer avant de passer l’affaire à son avocat qui engagera les procédures judiciaires nécessaires. Les frais de cette action en justice sont à la charge du locataire.
Et enfin, l’agence immobilière est tenue de vous représenter lors des assemblées avec les locataires et devant tout organisme pour les immeubles dont elle a la charge. Elle est tenue également de vous verser, selon la périodicité convenue lors de la signature du contrat, les revenus locatifs des biens qu’elle gère, diminués des frais qu’elle a engagés et de ses honoraires. Ces derniers sont généralement de l’ordre de 6% TTC des revenus locatifs en question.

Ce qu’une agence peut vous garantir

Outre les soucis qu’elles vous épargnent et le placement rapide de vos locaux libres, les agences immobilières vous aident à bien déterminer la valeur locative de vos immeubles. En qualité de professionnels de l’immobilier, elles connaissent la valeur de marché des biens mis à leur disposition, suivant la superficie, le standing, l’emplacement et le niveau d’équipement des locaux. Ainsi, vous allez exiger un loyer optimal, adapté à la qualité de l’immeuble que vous offrez, et vous allez avoir plus de chance de louer rapidement vos locaux. C’est pourquoi certaines agences refusent de prendre en charge un immeuble quand son propriétaire demande des loyers trop décalés de la valeur de marché, par crainte que les immeubles restent en stock pour une longue durée.
D’un autre coté, une agence qui prend en charge la gestion locative d’un immeuble ne le louera pas à des mauvais payeurs. En effet, comme elle est responsable du recouvrement des loyers, l’agence n’a pas intérêt à ce qu’un locataire ne paie pas à temps ou à ce qu’elle engage une poursuite judiciaire pour se faire payer. Du coup, en passant par une agence immobilière, vous avez plus ou moins la certitude que vous aller avoir des locataires de qualité. Selon les dires d’une agence immobilière, ces dernières préfèrent avoir des étrangers et des entreprises comme clients, parce qu’ils présentent moins de risques de défaillance.

Les failles qui existent

Supposons que vous êtes établi dans une autre ville, ou que tout simplement vous n’avez pas le temps de contrôler le travail de l’agence à qui vous confiez vos immeubles en location. Comment savoir si tous les locaux ont été occupés ? Si tel appartement a été vacant pendant une certaine période et si celui-là a subi des travaux d’entretien qui ont coûté telle ou telle somme ? A vrai dire, en confiant votre patrimoine à ces professionnels, vous n’obtenez pas assez de garanties pour vous assurer du respect du contrat qui vous lie. Le propriétaire d’une agence immobilière à Casablanca affirme que cette profession souffre du comportement frauduleux de certaines agences, et que c’est la raison principale pour laquelle les investisseurs en location évitent de travailler avec les agences immobilières.
En effet, et cela s’est bien produit, des agences demandent des loyers supérieurs à ce que les propriétaires exigent, afin de toucher la différence. D’autres leur facturent des frais d’entretien imaginaires avec factures à l’appui. Certaines louent des appartements et encaissent les loyers sans rien déclarer aux propriétaires. Bref, plusieurs actes frauduleux face auxquels vos moyens d’action sont très faibles.
Certaines agences, même en étant honnêtes, font preuve d’incompétence : incapacité de répondre aux questions des locataires potentiels, pas de visite des lieux pour tous les clients…, ces attitudes peuvent laisser l’immeuble à louer en attente pour pas mal de temps.

Vos moyens de contrôle

Il ne faut pas se leurrer, une visite une ou deux fois par an ne vous permet pas de savoir si le travail de l’agence est correctement effectué. En l’absence de législation qui impose un contrôle de la part des autorités concernées, c’est à vous de vous en charger. Des visites officieuses à vos immeubles s’avèrent être d’une grande utilité, pour voire réellement ce qui est occupé de ce qui est libre. Avoir une discussion avec le concierge de l’immeuble ou des voisins peut révéler bien des choses également : si des travaux ont effectivement eu lieu, si tel ou tel appartement a réellement été vacant durant l’année… bref, plusieurs informations peuvent être obtenues, certes de sources informelles, mais qui restent uniques et efficaces. En outre, une étude des documents comptables des biens gérés par votre agence est tout aussi importante. Vous devez également exiger tous les bons et factures de travaux qui justifient les frais que votre agence vous a imputés. Sinon, en cas de désaccord, votre contrat est régi par le droit commercial.

Dans le contexte actuel de cette profession au Maroc, il reste tout de même intéressant de recourir aux services d’une agence immobilière, afin d’optimiser sa gestion locative et s’épargner le tas de soucis qui en découlent. Sauf qu’il faut rester vigilant, en choisissant tout d’abord une agence immobilière de renom. C’est la seule garantie que vous pouvez obtenir.