Le marché du locatif de plus en plus dynamique

Les demandeurs de logements se rabattent sur la location faute de pouvoir acheter. Les loyers sont globalement stables mais des baisses sont constatées dans certaines villes.

Le constat est fait à l’unanimité par tous les professionnels : le marché immobilier au Maroc traverse toujours une période difficile. Cependant, les avis divergent quant à l’ampleur de la crise. Certains assurent que la situation s’est légèrement améliorée par rapport aux dernières années. «Les transactions reprennent timidement grâce à des acheteurs qui se décident enfin de passer à l’acte et à des promoteurs ou propriétaires qui acceptent de revoir leurs prix à la baisse», affirme un agent immobilier. Sauf qu’il ne s’agit pas d’une tendance générale, touchant tous les segments, tous les quartiers ou encore toutes les villes. Ce qui fait dire à d’autres professionnels que le marché est encore loin d’une reprise solide. Plusieurs intermédiaires et propriétaires n’arrivent pas à écouler leurs biens. Selon un agent immobilier basé à Casablanca, «il y a toujours une inadéquation entre l’offre et la demande, notamment en matière de prix, et l’accès au financement bancaire n’est plus aussi facile. Et ce qui a limité davantage les transactions ces derniers mois, c’est bien le référentiel des prix de l’immobilier établi par la Direction générale des impôts».

Cette situation profite légèrement au marché de la location immobilière. Celui-ci est de plus en plus dynamique dans certaines villes, notamment celles où l’activité économique est intense. Ailleurs, la situation reste atone. Mais globalement, les loyers demeurent stables. Quelques petites baisses sont concédées dans le moyen standing, mais en général les loyers stagnent à leur niveau de 2012, sachant qu’ils avaient accusé un retrait de 15% par rapport à 2010.

C’est du moins ce qui est constaté à Casablanca où les prix continuent de stagner aussi bien dans le neuf que la seconde main. Toutefois, certains agents immobiliers rapportent que le marché du locatif enregistre plus de transactions depuis septembre dernier au niveau des appartements.

Pour exemple, un appartement ancien situé au quartier Maarif a finalement été loué à 6 000 DH, sachant que ce bien est resté fermé pendant 2 années ; son propriétaire cherchait à le vendre…en vain. Au quartier 2 Mars, les appartements de 2 chambres et un salon se louent à ce niveau de prix, soit entre 5000 et 6 000 DH. Dans ces mêmes quartiers, on peut trouver un appartement de 3 chambres et un salon à 7500 ou 8000 DH. A Bourgogne, les loyers des appartements de 2 chambres et un salon se situent entre 4 500 et 5500 DH, contre 7500 DH à Racine.

A Gauthier et à Val Fleuri, la tendance est plutôt à la baisse. Les appartements sont mis en location à des prix compris entre 8 000 et 9 000 DH, alors qu’il y a tout juste 2 ans, les loyers ne pouvaient franchir à la baisse la barre de 10 000 DH.

Les prix à la location des villas affichent la même tendance. Par exemple, une villa de 200 m2 sur la route d’Azemmour a été louée récemment à 20 000 DH, sachant que pendant la période faste du secteur, elle se négociait à 23 000 DH.

A Rabat, comme à Casablanca, les clients s’orientent davantage vers la location que vers l’acquisition. Ce phénomène a pris de l’ampleur ces deux dernières années en raison de l’élargissement de l’offre sur le marché des biens immobiliers neufs. En effet, plusieurs projets immobiliers voient le jour ou s’élargissent, comme celui de Prestigia à Hay Riad et de l’Organgeraie à Souissi.

A Agdal, Hassan, l’Océan…, certains immeubles sont disponibles ou sont en construction en remplacement des anciennes villas.

Cette situation exerce une pression à la baisse sur les loyers, et ce, malgré une demande dopée par les expatriés, les diplomates et les étrangers en mission, surtout en début d’année.

A Hay Riad, un appartement de 180 m2 qui était loué à 20 000 DH il y a près de 3 ans, est actuellement mis en location à 16000 DH, soit une baisse de 20%. Idem pour un autre de 140 m2 qui est loué à 10000 DH contre 12 000 DH en 2012. Les propriétaires qui refusent de revoir leurs prix ont du mal à trouver preneur. Par exemple, un appartement, fermé depuis plus d’un an, ne peut être mis en location à un prix supérieur à 12 000 DH alors que son propriétaire demande 14 500 DH.

Par ailleurs, à l’Orangeraie (nouveau quartier de Souissi), le loyer s’établit entre 17000 DH pour un appartement de 140 m2 et 20 000 DH, voire plus, pour de plus grandes superficies. A Agdal et à Hassan, les appartements sont loués à partir de 4 500 DH pour une superficie de 70 m2 et atteignent 7000 ou 8 000 DH pour les 100 m2. Les villas, elles, sont mises en location à partir de 20 000 DH à Hay Riad et jusqu’à 80 000 DH au quartier des Ambassadeurs.

Peu de dynamisme dans les villes touristiques

Il faut savoir qu’à Casablanca et Rabat, la durée de location est plutôt longue : 2 ans en moyenne, généralement renouvelable. Ceci n’est pas le cas dans d’autres villes, notamment à Fès et Marrakech. En effet, dans ces villes à caractère touristique, la durée se limite à 6 mois pour 30% des demandes de location. Les 70% restants se réalisent sur une très courte durée allant de 3 à 15 jours. Quoi qu’il en soit, la location immobilière y est toujours léthargique en dehors des périodes de vacances scolaires.

Pour leur part, les prix restent en quasi-stagnation à Marrakech, à environ 7000 DH pour un appartement de 80 m2 à Guéliz, entre 9 000 et 10 000 DH à l’Hivernage et à partir de 8000 DH à Mohammed VI. A Fès, les loyers stagnent aussi mais restent à un niveau bien inférieur à ce qui est observé dans les autres villes. En effet, dans les quartiers huppés de la ville, à l’instar du centre-ville (Atlas), du quartier Narjiss et de la route d’Imouzzer, les loyers commencent à 2 500 DH pour les appartements d’une superficie de 70 ou 80 m2 et atteignent 4 000 DH dans les deux premiers quartiers et 5000 DH dans le dernier. A Hay Saada et Ain Chqaf, le loyer se négocie dans une fourchette allant de 2 200 à 3 500 DH.

Compte tenu de la conjoncture dans laquelle évolue le secteur immobilier, les professionnels s’attendent à une poursuite de la dynamique du marché de la location, qui devrait certainement être accompagnée d’une légère correction à la hausse des prix. Si le prix du mètre carré à la vente augmente, il devrait forcément tirer avec lui les prix à la location.

Le marché de la location meublée ne se porte pas bien. La demande est faible et les loyers ont baissé ces dernières années. Un agent immobilier casablancais nous confie qu’un appartement de 80 m2 à Palmiers a été loué à 8 000 DH par mois alors qu’il trouvait facilement preneur à 10 000 DH il y a deux ans, sachant qu’il est resté vacant pendant toute cette période. De même, une villa meublée de 180 m2 à Dar Bouazza, restée fermée pendant une année, est mise en location pour une période de 4 mois à 12 250 DH contre 20000 DH il y a 3 ans. Si la location courte durée varie entre 1 et 6 mois dans des villes comme Casablanca et Rabat, elle est comprise entre 3 et 10 jours à Marrakech, Fès, Agadir… Au quartier Guéliz à Marrakech, un appartement est proposé à 1 200 DH la nuitée, contre 1 500 DH quelques années auparavant, soit une baisse de 20%. Le même niveau de baisse est constaté à l’Hivernage ou au centre-ville où des biens meublés sont loués à 800 DH et 450 DH respectivement.

Dans un contexte de prolongement de la léthargie du marché immobilier et donc de manque visible de transactions, les propriétaires ne peuvent que mettre leurs biens en location en vue d’en tirer un rendement. Le taux de rendement des appartements neufs se situe entre 5% et 6% à Rabat et Casablanca. Parallèlement, vu que les prix des biens neufs ont largement reculé, ils se sont nettement rapprochés des prix des logements de seconde main. Du coup, ces derniers offrent à quelques points de base près le même niveau de rendement que les premiers. Pour le résidentiel touristique, le taux de rendement est plus élevé en dépit de la durée de vacance du bien. Cela s’explique naturellement par le niveau élevé du prix à la location proposé, qui augmente à mesure que la période estivale approche. Ainsi, pour ce segment, un investissement locatif atteint 7% de rendement et peut même pointer à 10% dans les villes à forte affluence touristique.