La location saisonnière, une bonne source de rendement…

La nuitée au Nord du Maroc peut atteindre 2 700 DH. Même avec un taux de vacance d’environ 75%, les revenus locatifs demeurent intéressants. Le taux de rendement peut dépasser 4% par an si le bien n’est pas acquis à crédit.

La location touristique entre particuliers connaît un réel essor depuis plusieurs années. En effet, une grande partie des Marocains préfère louer un appartement plutôt que de séjourner dans un hôtel, notamment si le voyage est d’une durée plus ou moins longue et s’il se fait entre plusieurs personnes, en famille ou entre amis. Un appartement reste plus convivial, intimiste et moins cher. De plus, plusieurs types de biens sont proposés : complexes résidentiels, appartements ou studios en immeubles, villas…, chacun y trouve son compte, en fonction de ses préférences mais surtout de son budget.

Les prix exercés sur le marché de la location touristique diffèrent sensiblement selon plusieurs paramètres, à savoir la destination, la durée de location -plus le séjour est court, plus la nuitée est chère- et la période désirée qui fait varier les prix du simple au triple, notamment durant les vacances printanières et estivales. Notons que les loyers ont relativement augmenté ces dernières années, notamment suite à la coïncidence de Ramadan avec l’été. Un mois qui constitue un manque à gagner supplémentaire pour les propriétaires, sachant que la durée de vacance normale de ce type de biens immobiliers à vocation touristique est déjà élevée : entre huit et dix mois par an. Les loyers ont donc augmenté pour compenser ce manque à gagner, surtout qu’en face la demande s’est concentrée sur les semaines précédant et/ou suivant le Ramadan.

Ainsi, au nord du Maroc, historiquement la zone la plus chère, passer quelques jours à la cité balnéaire Martil revient à payer la nuitée à un minimum de 600 DH, sachant que le loyer peut atteindre 1 500 DH pour les biens cotés. Un agent immobilier étaye l’envolée des prix qui caractérise la région en donnant l’exemple d’un appartement loué toute l’année à des étudiants contre une mensualité de 1 000 DH et qui est proposé durant la période estivale à 1 200 DH par jour ! Ce même constat est vérifié à quelques kilomètres de Martil, au sein de Cabo Negro. Le loyer dans cette station balnéaire, classée haut standing, peut grimper à 2 700 DH la nuitée.

Les loyers demandés dans d’autres régions sont relativement moins élevés, notamment à Mohammédia où le prix moyen par jour est de 700 DH, ou encore Oualidia dont les appartements se négocient quotidiennement à 800 DH. Pour leur part, les maisons de plage des communes à proximité de Casablanca continuent d’avoir la cote exclusivement en été. Ainsi, à Sidi Rahal, au sein d’une résidence touristique, le loyer qui se limite durant la basse saison à 500 DH, se hisse à 1 500 DH en été. De même, louer un appartement à Dar Bouazza ou à Tamaris revient à payer la nuitée en moyenne à 1 300 DH en été, contre 800 DH sur le reste de l’année.

Un investissement de départ conséquent

En somme, la location touristique en période de vacances constitue une bonne source de revenus pour les propriétaires de résidences. Acquérir un logement secondaire dans l’objectif de le louer peut donc s’avérer intéressant.

Prenons l’exemple d’un appartement de 100 m2, d’une valeur de 1,6 MDH, situé dans une résidence touristique à Sidi Rahal et acquis sans recourir au financement bancaire. En plus du prix d’achat, le propriétaire devra s’acquitter des charges liées aux honoraires du notaire (1%), aux droits d’enregistrement (4%) et de conservation foncière (1%). En majorant ces dépenses des différents frais fixes, à savoir le certificat de propriété ou encore les frais de timbre, le coût d’acquisition s’élève à 1,7 MDH.

Une fois le bien acquis et les clés remises, le propriétaire sera amené à effectuer des aménagements, car même si un logement est neuf, il pourrait nécessiter certains travaux (sanitaire, électricité ou encore peinture). Nous avons évalué ces derniers à 50 000 DH en moyenne. Vient ensuite l’ameublement qui peut nécessiter, dans un premier temps, un budget de 100 000 DH, sachant que des renouvellements sont à prévoir tous les trois ans.

Ainsi, le coût total d’investissement dans une résidence touristique en vue de la louer s’élève dans notre exemple à 1,85 MDH.

En ce qui concerne les charges locatives, il y a d’abord l’assurance multirisque habitation que le propriétaire doit souscrire et dont la prime est estimée à 1 600 DH annuellement. Il faut également tenir compte des factures d’eau et d’électricité dont le montant s’élèvera à environ 2 000 DH par an (500 DH par mois pendant la saison estivale et 50 DH par mois sur le reste de l’année), des frais de syndic pour 6 000 DH annuels (500 DH par mois) et des taxes locales (habitation et services communaux) pour 2 500 DH par an. A prévoir aussi, les frais d’entretien de l’appartement qui devrait, avec le temps et la location, subir des dégradations (peinture, plomberie…). Selon les spécialistes, un budget d’au moins 25 000 DH est nécessaire tous les 5 ans, soit une charge annuelle moyenne de 5 000 DH. Enfin, les meubles et équipements achetés au départ auront nécessairement besoin d’être renouvelés périodiquement. Il faut consacrer à ce poste une dépense annuelle moyenne de 10 000 DH.

In fine, les charges locatives devraient s’élever à quelque 27 000 DH annuellement.

Les intérêts absorbent l’essentiel des revenus en cas d’achat à crédit

VA-P1-22Côté recettes, supposons que sur toute l’année l’appartement sera loué durant 3 mois : un mois durant la saison basse, contre un loyer de 500 DH la nuitée et deux mois en été, à 1 200 DH par jour. Soit un revenu locatif annuel de 87 000 DH qui peut être majoré de 10% tous les 3 ans en fonction de la conjoncture. Sur une période d’occupation de 15 ans par exemple, le revenu global peut s’élever à 1,6 MDH contre des charges d’un peu plus de 400 000 DH, soit un revenu net d’environ 1,18 MDH. Rapporté au montant investi qui s’élève à 1,85 MDH, il correspond à un taux de rendement d’un peu plus de 4%. Un niveau meilleur que ce que laisse un dépôt à terme ou un contrat d’épargne d’une compagnie d’assurance, moyennant toutefois un effort personnel en termes de mise en location de l’appartement et sa gestion. De plus, le bien prend de la valeur avec le temps, ce qui permet à son propriétaire de dégager une belle plus-value en cas de cession après une période d’exploitation donnée.

Cela dit, rares sont ceux qui peuvent investir un montant supérieur à 2 MDH dans une résidence secondaire sans faire appel au crédit bancaire. Mais dans ce cas, le calcul change complètement. En effet, reprenons le même exemple et supposons que l’investisseur s’est contenté d’effectuer un apport personnel de 25%, soit 400 000 DH. Le crédit bancaire, de 1,2 MDH donc, donnerait lieu à une mensualité de 10 850 DH s’il est contracté sur une période de 15 ans à un taux d’intérêt fixe de 7,095% TTC. Le montant total des intérêts s’élèverait sur la période à plus de 750 000 DH, ce qui absorberait une très grande partie des revenus locatifs nets des frais (1,18 MDH). Surtout si l’on prend en considération les autres charges liées au prêt, à savoir l’assurance-crédit (61 500 DH), les frais de dossier (4 400 DH), les frais d’hypothèque (12 000 DH)… Néanmoins, malgré le poids du crédit, l’investissement demeure intéressant car la location permet de couvrir tous les frais financiers et administratifs et, en cas de cession au terme de la durée de remboursement, n’entame pas la plus-value.

Passer par une agence immobilière pour louer sa maison secondaire est plus pratique que de s’en occuper soi-même. En effet, cela évite au propriétaire d’être constamment mobilisé pour assurer les visites des locataires potentiels, répondre aux appels, etc. L’agent immobilier se charge d’effectuer ces tâches et établit un état des lieux et un inventaire lors de la remise des clés. Il recense l’ensemble des équipements et leur état. Notons que l’état des lieux d’entrée est important pour le locataire car sans ce document, il est présumé avoir reçu les lieux à leur état initial. Dans le cas où des dégradations sont constatées à la sortie, elles lui seront imputables. Les frais d’intermédiation facturés par l’agence immobilière pour une location saisonnière diffèrent de la rémunération appliquée pour les locations à l’année, équivalente à un mois de loyer. Ils représentent 10% à 20% de la valeur locative.