La location d’un bien peut être plus rentable que son achat

Un locataire qui loue à 7 000 DH peut épargner 553 000 DH en 15 ans. Il faudra attendre la vente du bien pour comparer la rentabilité financière des deux options.

«Il faut acheter son bien… car louer c’est un peu jeter son argent par la fenêtre». Ce mantra est un classique bien connu chez un grand nombre de Marocains qui les pousse à franchir le pas pour devenir propriétaires.

«Acheter son logement est un acte décisif lié à un projet de vie. C’est aussi un acte de sécurité. On se dit qu’il nous restera toujours ça», atteste Mehdi Nadlouss, agent immobilier. Et bien entendu, grâce à l’effet de levier du crédit, acheter son logement permet aussi d’épargner à l’envers. «Au lieu de commencer par épargner, on investit d’abord et on économise ensuite pour rembourser son prêt. Aussi, grâce à l’assurance emprunteur, on protège sa famille, puisqu’en cas de décès la dette disparaît et les héritiers sont logés gratuitement», enchaîne M.Nadlouss.
En face, la location est comment dire… plus diabolisée. «Opter pour la location est (pour une grande majorité) assimilé à une exposition à beaucoup de risques, surtout l’insécurité de l’habitat, dans la mesure où le propriétaire pourrait ne pas renouveler le contrat de bail et exiger du locataire la restitution de son bien immobilier pour diverses raisons», rapporte ce professionnel.

Une tendance à la location au Maroc…par choix

Ce n’est un secret pour personne. Le rythme des transactions immobilières peine à redécoller depuis plusieurs années, mais la location résidentielle, elle, est toujours florissante. Ce dernier segment vise deux cibles : «Des expatriés avec (souvent) de gros budgets. Et une catégorie de locaux qui s’élargit à vue d’oeil», à en croire Amine Rahmani, un autre agent immobilier casablancais. Mais si une majorité continue de louer par défaut, en attendant de remplir les conditions nécessaires pour devenir propriétaire, une autre catégorie se dirige vers la location par choix. Selon l’intermédiaire immobilier, «les mentalités ont changé, surtout auprès des jeunes couples trentenaires et même quadragénaires. Quand bien même ils auraient les moyens de s’offrir un bien immobilier (apport + crédit bancaire), à moins de trouver LA super affaire, certains préfèrent la location à l’acquisition, jugée plus rentable».

Un autre avantage de la location, selon nos professionnels, est la liberté de déménagement. Certains estiment l’achat immobilier comme un énorme engagement. Un locataire peut quitter sa location avec un préavis d’un mois. Une mobilité que les propriétaires n’ont pas, puisqu’une vente peut prendre plusieurs mois et engendrer des frais importants.

Attention aux frais annexes à l’achat…

En tout cas, l’acquisition ou la location dépend des motivations et des besoins à long terme de chaque individu. Avant de faire un choix, il est conseillé de faire une simulation financière, en y intégrant tous les frais liés aux deux options.

Nous avons fait cet exercice. Prenons pour exemple un bien immobilier de 130 m2 situé à Mâarif Extension, coûtant actuellement2 MDH.
Dans un premier cas, considérons une personne ayant opté pour l’acquisition d’un bien financé à hauteur de 500 000 DH en apport personnel, et 1,5 MDH en financement bancaire sur une période étalée sur 15 ans. La mensualité à payer serait de 11 475 DH, soit une charge annuelle de 137 700 DH.
En sommant le montant du prêt de 1,5 MDH, de la charge de l’ensemble des intérêts liée au crédit de 565 481 DH, de l’assurance emprunteur de 60000 DH, des frais de dossier de 4400DH, l’individu devra payer à sa banque 2,3 MDH.

Bien entendu, d’autres charges liées au bien acquis sont à prévoir, à savoir les droits d’enregistrement (4% de la valeur du bien) d’un montant de 80 000 DH. La taxe de la conservation foncière (1,5% du montant du bien) de 30 000 DH. Les frais de notaire (entre 0,5% et 1% du montant du bien) de 20 000 DH. En plus d’une taxe d’habitation et une autre des services communaux de 2460DH, payables tous les ans (cf. encadré).

Au final, en rajoutant l’apport personnel de 500 000 DH, le coût de cet investissement s’élève à 2,8 MDH.

Un locataire peut plus facilement se constituer un capital

Dans un deuxième cas, supposons qu’une personne est plutôt intéressée par la location de ce même bien qui engendrerait une charge locative de 7 000 DH mensuellement, soit 84 000 DH annuellement.

Supposons également que la somme qui résulte de la différence entre la mensualité et le loyer soit placée dans un produit d’épargne à un taux de rendement annuel de 4% pendant 15 ans. Au terme de la première année, ce bonus se montera à 56 150 MDH. Le montant épargné diminuera au fil des années avec l’augmentation du montant des loyers de 10% à l’issue de 3 années de location (en vertu de la loi 67-12 qui régit les relations entre les locataires et les bailleurs). Au bout des 15 ans d’épargne, le locataire détiendra un capital d’environ 553 000 DH.

En parallèle, il aura versé une somme totale de 1,13 MDH, équivalente aux loyers et aura épargné 553000 DH. Un montant qu’il pourra encore fructifier en continuant à le placer dans des produits d’épargne. In fine, avec cette somme il pourra même s’acheter un bien sans recourir à un crédit bancaire.
Nous l’avons dit plus haut, devenir propriétaire procure un réel sentiment de satisfaction… un sentiment, toutefois, cher payé. Entre les intérêts du prêt, les frais d’acquisition, les taxes foncières, l’assurance et souvent des frais d’entretien, de travaux supplémentaires, d’ameublement…, le budget de l’acheteur explose. Tandis que ce loyer «jeté par la fenêtre» du locataire revient nettement moins cher que le coût d’un logement équivalent acheté à crédit (au moins tant que le prêt n’est pas remboursé). En supposant même une inflation des loyers, le locataire pourrait donc aussi accumuler un patrimoine, comme démontré dans l’exemple. A condition bien sûr qu’il ménage sa capacité d’épargne en économisant bien la différence par rapport à ce qu’il aurait dû dépenser en achetant son logement.

Tableau comparatif entre les frais liés à l’achat d’un bien et ceux liés à sa location
Tableau comparatif entre les frais liés à l’achat d’un bien
et ceux liés à sa location

Alors est-il réellement plus intéressant financièrement d’acheter que de louer ?

Ce n’est qu’à la revente du logement que l’on pourrait répondre à cette question. «D’un point de vue financier, il faut comparer le prix de revente du logement et le capital accumulé par le locataire pour s’assurer qu’’il valait finalement mieux acheter ou louer. L’achat est surtout gagnant en fonction de la plus-value sur le bien payé à crédit. La rentabilité dépend également des placements du locataire, de leurs performances, aussi imprévisible que l’évolution des marchés immobiliers. En faisant varier ces paramètres, on comprend que les incertitudes financières sont la clé du match achat-location», conclut M. Rahmani.

La taxe d’habitation (ex-taxe urbaine) et celle de services communaux (TSC) sont payables en même temps. Elles s’appliquent à tous les immeubles bâtis et les constructions occupées en totalité ou partiellement par leurs propriétaires à titre d’habitation principale ou secondaire. Le calcul de la taxe d’habitation se base sur la valeur locative des immeubles, déterminée par voie de comparaison par la commission de recensement. Cette valeur locative, révisée tous les 5 ans par une augmentation de 2%, est fixée d’après la moyenne des loyers pratiqués pour les habitations similaires situées dans le même quartier. Le montant de la taxe d’habitation est obtenu en multipliant la valeur locative annuelle du bien par le pourcentage correspondant fixé par la TGR ( de 0% à 40%). Ce produit est diminué d’un montant qui dépend également du montant de la valeur locative.