La location des studios est plus rentable que le reste des placements

La forte demande sur les studios pousse des propriétaires à mettre leurs biens à la location. Ce type de bien offre un taux de rendement entre 6% et 10%, à condition qu’il soit bien situé et que le délai de vacance soit réduit.

La location des biens immobiliers prend le dessus sur l’acquisition depuis quelques années. Une tendance due, entre autres, à la hausse des prix des biens proposés à la vente et au fléchissement du pouvoir d’achat des ménages, cette histoire éternelle d’inadaptation de l’offre à la demande…
Ils sont donc plusieurs à s’orienter vers la location, cassant de plus en plus l’a priori selon lequel les Marocains préfèrent être propriétaires que locataires. Et c’est justement cette tendance qui a poussé des propriétaires à mettre leurs studios à la location et des particuliers à acquérir ce type de biens, pour en tirer un rendement intéressant. Ce changement de donne représente une aubaine pour certains promoteurs qui, profitant de la situation, ont changé de vision et ont commencé à mettre en place des immeubles à composante de studios essentiellement, notamment à Casablanca, au quartier Maarif, Racine, Gauthier, Sidi Belyout, Sidi Maarouf…
D’ailleurs, si on compare le rendement locatif d’un studio à l’ensemble des placements financiers ou autres, disponibles, le premier est l’un des plus intéressants. Deux raisons expliquent ce constat. Primo, la demande qui ne fléchit pas et qui reste variée avec des jeunes actifs, des étudiants, des expatriés ou même des couples. Deuxio, le prix d’achat d’un studio reste plus accessible qu’un appartement, bien qu’il existe sur le marché des studios de haute gamme proposés à la vente à des prix équivalents à ceux des appartements. Dans une optique d’investissement, il est plus recommandé d’être propriétaires de plusieurs studios, à mettre à la location, que d’appartements, ou du moins diversifier ses actifs immobiliers. L’objectif est de varier le risque de vacance et de tirer profit au maximum de sa location.

Quartiers & loyers
En fonction des quartiers, le prix de location d’un studio peut aller du simple au triple et va crescendo à mesure que les quartiers montent en gamme. A Belvédère par exemple, les studios sont loués à 4 500 DH/mois, au bas mot. Au Maarif, la location commence à 6 000 DH. A Gauthier, il faut compter 6 500 DH au moins, entre 5 000 et 7 000 DH à Ghandi et 8 500 DH au Triangle d’or. A Sidi Maarouf et près de Casanearshore, où une forte demande est manifestée, les loyers peuvent osciller entre 4 500 et 7 500 DH. Au quartier Anfa, la location va de 5 000 à 9 000 DH. Dans les nouveaux quartiers de Casablanca, comme Casa Finance City, les loyers montent à 9 000 DH, voire 12 000 DH. Si l’on se dirige vers des quartiers plus populaires comme Sidi Othmane, les loyers baissent à environ 3 500 DH. Plus on s’éloigne de Casablanca «centre d’affaires», plus les prix sont abordables. A Ain Sbâa, les loyers commencent à 3 000 DH. Idem à Sidi Bernoussi ou à Hay El Qods.
N’oublions pas que les loyers dépendent aussi de l’état du studio, de son entretien, son agencement, son emplacement. D’autant que la location d’un studio vide rapporte moins qu’un bien meublé. Ce dernier est loué à quelque 1 500 DH de plus, question d’amortir le coût d’achat des meubles. Autre critère qui pourrait augmenter le prix à la location, c’est la disponibilité d’un balcon ou d’une terrasse. La crise sanitaire l’a bien montré. Qu’ils soient en quête de biens à l’acquisition ou à la location, les personnes à la recherche d’un bien, exigent de plus en plus qu’il dispose d’un espace aéré. En prenant tous ces éléments en considération, le taux de rendement d’un studio peut aller de 6% à 10%, mieux des fois qu’un appartement ou une villa. Encore faut-il qu’il soit bien situé et que le délai de vacance soit réduit. C’est normal quand on sait que le prix d’acquisition du bien peut lui aussi tripler de valeur, selon sa qualité et son positionnement. Si certains biens de ce type se commercialisent à 600 000 DH dans des quartiers «moyens», ils peuvent pointer à 1 MDH dans des quartiers plus aisés et dépasser 2 MDH dans les autres, nouvellement mis en place.

Turn-over important
Comme tout investissement comporte des risques, le placement dans des studios pourrait présenter le risque d’un turn-over élevé. Ce qui induit des changements de locataires plus fréquents et des frais annexes plus lourds. Les locataires, étant généralement des étudiants, des expatriés ou même des jeunes couples, ils louent pour une période déterminée, le temps d’une année d’étude, d’une mission, ou de trouver mieux. Quelle que soit la raison derrière ce choix, il ne s’agit jamais d’une installation pour une très longue durée, ou pour une vie. Il n’en reste pas moins que cet investissement vaut la peine de prendre ce risque.
Il est utile de rappeler que le rendement locatif brut est obtenu en divisant le montant des loyers annuels sur le montant de l’acquisition du bien. En net, ce taux se réduit, puisqu’il faut y ajouter l’ensemble des charges, dont la taxe foncière, les charges de copropriété, les charges financières liées au crédit immobilier éventuellement, ainsi que les différents impôts et taxes.

 

La loi 51-00 : Bon compromis entre la location et l’achat

La location a pris de l’ampleur, car le contexte général s’y prête. Mais de façon globale, l’option location est mal aimée par les propriétaires. Et pour cause, le cadre législatif qui ne donne pas assez d’assurance au bailleur pour mettre son bien à la location, tant sur son droit à récupérer son bien que sur la revalorisation des loyers. Les promoteurs, de leur côté, ne s’y intéressent pas vraiment, parce qu’il s’agit d’un investissement à cycle réduit qu’il faut rentabiliser rapidement.
Un compromis peut être trouvé entre bailleurs et locataires. Il faut juste le sortir des tiroirs. Il s’agit de la loi 51-00 sur la location-accession à la propriété immobilière. Ce texte législatif définit la location-accession comme étant un contrat de vente par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, après une période de jouissance à titre onéreux, de la propriété de tout ou partie d’un immeuble. Une sorte de leasing immobilier qui conjugue la location et l’achat. Ce contrat aboutit au terme d’une période convenue par les deux parties, à l’appropriation du bien immobilier par le locataire moyennant le versement d’une valeur résiduelle.
Sauf que cette loi qui date de 2003 n’a jamais vu le jour, parce qu’elle n’est pas assez complète pour certains, ne protège pas les promoteurs pour d’autres, ou encore inintéressante d’un point de vue fiscal.