Investir dans un riad : la marge nette peut atteindre 20%

Entre acquisition, rénovation et équipement, l’investissement peut dépasser 3 MDH pour un petit riad. La rénovation peut prendre jusqu’à  une année et demie, selon l’ampleur des travaux.

Les riads font de plus en plus de l’ombre aux hôtels. Pour les mêmes prestations, les touristes locaux ou étrangers préfèrent un cadre plus chaleureux et convivial couplant tradition et simplicité plutôt que le cadre carré des hôtels. D’ailleurs, leur nombre ne cesse d’augmenter au fil des années dans les villes du Royaume à caractère touristique ou culturel. Longtemps limités à des maisons anciennes dans les médinas, achetées et restaurées en entier, les riads commencent à se développer de plus en plus pour s’étendre à des maisons luxueuses avec jardin et piscine, en dehors même des périmètres urbains. Il faut dire que cette évolution n’est pas sans raison. Bon nombre de personnes y ont vu une bonne source de revenus, malgré l’investissement conséquent que cela nécessite, surtout pendant les périodes d’euphorie touristique.

En effet, l’investissement dans un riad n’est pas une mince affaire. Il doit obéir à des règles édictées par le ministère du tourisme et répondre à un ensemble de normes. Mais malgré l’importance des fonds nécessaires à l’acquisition d’une maison potentiellement transformable en riad, à sa rénovation et son équipement, le retour sur investissement peut être intéressant selon certains opérateurs du marché.
A combien revient donc le coût d’investissement dans un riad ? Quelles sont les différentes charges relatives à l’activité ? Et quelle est la rentabilité qu’on peut espérer de ce type d’investissement ?
Tout d’abord, on ne peut parler de riad que si la bâtisse comprend un patio avec 4 carrés de jardin, une petite fontaine et 5 chambres au minimum. Ainsi, pour un riad de 200 m2, composé de 6 chambres, de deux salons et d’un patio, l’investissement total peut s’élever à 3 MDH. Le bénéfice net annuel à espérer peut dépasser les 230 000 DH pour un chiffre d’affaires annuel de près de 1,3 million de DH, et ceci avec un taux d’occupation moyen des chambres de 50%.

Une maison ancienne pouvant être transformée en riad, d’une superficie de 200 m2, peut être acquise à un montant variant entre 1 et 1,5 MDH. Puisqu’il s’agit généralement de maisons datant de plusieurs décennies et menaçant ruine dans des cas, l’investisseur doit procéder à d’importants travaux de rénovation. L’étape des gros œuvres qui comprend la restauration des toitures, des murs et la réinstallation de l’ensemble du système de tuyauterie, d’assainissement et d’électricité peut atteindre un budget de 700 000 DH. Généralement, les toitures sont à consolider à près de 80%, ce qui nécessite dans notre exemple un montant de 300 000 DH. Par contre, les murs doivent être rechapés, remaçonnés avec des briques de terre et de la chaux à hauteur de 40%, ce qui correspond à un montant de 200 000 DH. Comme les tuyaux et les systèmes d’évacuation sont très souvent inutilisables, ils doivent du coup être remplacés intégralement. A ce propos, la plomberie et tuyauterie, au même titre que l’électricité peuvent coûter jusqu’à 80 000 DH chacun. L’assainissement, lui, revient à 40 000 DH, ce qui élève le coût de la rénovation, comme précisé auparavant, à 700 000 DH.
Une fois ces travaux achevés, débute la phase de la finition qui englobe les travaux de peinture, d’installation électrique, de ferronnerie, de boiserie… Tout d’abord, le plâtre simple pour les murs est vendu à 30 DH le m2, contre 60 DH/m2 pour un autre type de plâtre dit «plaque» utilisé pour le plafond. Le revêtement des murs et du plafond nécessite ainsi un budget de 100 000 DH dans notre exemple. Ensuite, une couche de tadellakt peut être apposée sur les murs dont le prix varie de 60 à 80 DH par m2, en plus d’un carrelage spécifique dit bejmate composé de terre cuite naturelle pour le revêtement du sol. Le tout peut augmenter la facture à 120 000 DH. Au cas où le propriétaire du riad opte pour la peinture au lieu du plâtre, le budget peut débuter à partir de 50 000 DH pour des produits basiques, et atteindre 200 000 DH ou même plus pour une peinture plus raffinée.
 

L’équipement d’un riad pompe 32% du budget d’investissement

En plus de cela, le prix des salles de bains peut varier dans une fourchette allant de 20 000 à 50 000 DH, celui des interrupteurs à raison d’une vingtaine comprenant prises et points lumineux peut aller de 5 000 DH à 10 000 DH pour toute la maison. Pour sa part, les menuiseries bois et ferronnerie concernant les fenêtres et les portes s’élèvent à 40 000 DH à hauteur de 20 000 DH pour chaque poste. Par conséquent, le coût total de la phase finition atteint dans notre exemple, en optant pour des matières basiques, près de 360 000 DH. Par ailleurs, la  rénovation d’une maison dure en général entre une année et une année et demie.
En plus de la rénovation, il faut compter environ près de 500 000 DH pour l’équipement d’un petit riad. En effet, un riad de 200 m2 comprenant 6 chambres à coucher, doit disposer en outre d’un salon marocain et un autre salon multiusage, dit polyvalent, une cuisine et une terrasse. Ainsi, pour les 6 chambres, il faut débourser 60 000 DH au titre de la literie qui inclut le sommier, le matelas et les linges en double. Les rideaux pour les fenêtres, eux, coûtent 3 000 DH dont le tissu, la couture et la fixation. Il faut ajouter à cela un coin salon et un bureau à un montant de 48 000 DH, en plus de mini-bars au prix de 12 000 DH et des téléviseurs à 30 000 DH. Afin d’assurer un meilleur service, il est préférable de mettre à la disposition de la clientèle des téléphones dont le coût peut s’établir à 1200 DH pour l’ensemble et idéalement un climatiseur au prix global de 24 000 DH et des machines à café qui peuvent coûter 9 000 DH.
La décoration de la chambre est un point non négligeable. Il faut bien évidemment orner la chambre de miroirs, tableaux, lustres, lampes de chevet… A ce titre, ces accessoires peuvent valoir près de 30 000 DH pour les 6 chambres. En fin de compte, le budget alloué à l’équipement des chambres peut s’élever à 217 000 DH dans notre exemple.

A côté de cela, l’équipement d’un salon marocain nécessite une enveloppe de 55 500 DH. Pour un salon de 40 m2, il faut compter des matelas de 22 m de longueur et de 75 cm de largeur à un montant de 11 000 DH, à raison de 500 DH le mètre. Le bois servant de support pour les matelas, lui, devra coûter 6 600 DH pour tout le salon. Parallèlement, il faut mettre les bouchées doubles pour le tissu tant pour le matelas que pour les coussins. Ainsi, pour un tissu coûtant 100 DH le mètre, il faut payer 4 400 DH. Quant aux rideaux, ils sont généralement fournis tout faits et coûtent près de 2 000 DH pour la porte principale et deux fenêtres. En outre, il faut équiper le salon d’un tapis à 8 000 DH, de divers accessoires d’un montant de 10 000 DH et d’un climatiseur au prix de 6 000 DH. Naturellement, un salon marocain de 40 m2 nécessite au moins 3 tables rondes au prix global de 4 500 DH et d’une dizaine de cendriers à 3 000 DH.
Pour sa part, le salon polyvalent comprend des fauteuils de l’ordre de 20 000 DH, des tables à manger en bois au nombre de quatre minimum à hauteur de 8 000 DH, d’un climatiseur à 6 000 DH et d’un coin bar avec projection télé, système de sonorisation et de musique coûtant au minimum 7 000 DH.
 

Les charges peuvent atteindre 1 MDH annuellement

La cuisine, elle, peut être équipée à 120 000 DH dont une gazinière, un réfrigérateur, un congélateur, un micro-ondes, un presse-orange, un presse-café… pour les ustensiles, il faut miser à peu près 500 DH par personne pour un pack comprenant une tasse à café, assiettes, verres à eau, couverts… Il est recommandé de doubler ce prix éventuellement pour faire face à la détérioration du matériel. D’un autre côté, les propriétaires de riads contactés recommandent de louer le matériel nécessaire au début de l’activité.

L’aspect extérieur d’un riad n’est pas en reste. En effet, il est préférable d’aménager une terrasse de tables pour les clients qui préfèreraient prendre leur repas en plein air. Ainsi, 5 tables avec 4 chaises chacune en fer forgé généralement peuvent coûter la bagatelle de 50 000 DH. En plus de cela, il est nécessaire d’apporter quelques accessoires extérieurs à l’instar de plantes, lampes et autres décorations dont le coût peut atteindre 15 000 DH au bas mot.
Une fois le riad restauré et équipé, le propriétaire doit miser sur la communication pour faire connaître son établissement touristique. Très souvent, il n’existe aucune politique de communication définie, mais la création d’un site internet s’avère être le moyen de publicité par excellence. A un prix moyen de 5 000 DH, il faut y ajouter des cartes visite et des flyers qui totalisent près de 3 000 DH. Certains propriétaires de riads avertis concluent des conventions avec des agences de voyages moyennant une commission, pour leur envoyer les touristes transitant par ladite agence. D’autres préfèrent s’abonner au guide du routard pour ainsi bénéficier d’une publicité du site, et certains adhèrent même à des réseaux sur internet fréquemment visités par les touristes souhaitant séjourner au Maroc.

En fin de compte, le coût total de la rénovation peut atteindre 1,5 MDH dans cet exemple. Si on y ajoute le coût d’acquisition de la maison, l’investissement de départ totalise 3 MDH.
Pour que la machine tourne, un riad doit faire face à des charges récurrentes composées essentiellement de la masse salariale, des frais de service, d’entretien et des produits d’accueil et alimentaires. D’abord, il faut compter au minimum 8 salariés dont un gérant, 3 réceptionnistes (un pour le matin, un autre pour le soir et un veilleur de nuit), un cuisinier, 2 femmes de ménage et un coursier, ce qui porte la masse salariale annuelle aux alentours de 374 000 DH. Un riad supporte également des frais liés aux différentes prestations d’eau, d’électricité, de téléphone et d’internet à hauteur de 10 000 DH mensuellement, soit 120 000 DH l’année. De plus, en vue d’assurer l’entretien du riad, il est conseillé de signer une convention avec un plombier et un électricien au moins, au prix de 1 000 DH par mois.

Contrairement aux hôtels, les riads se fournissent en biens de consommation et boissons après la confirmation de la réservation des chambres par les clients.  Il y en a même ceux qui se fournissent en produits alimentaires au jour le jour. Cela paraît normal pour certains puisque le taux d’occupation tourne aux alentours de 50%. Du coup, un petit déjeuner complet coûte au riad 30 DH par personne et le déjeuner près de 40 DH, ce qui porte le coût des repas en demi pension à près de 151 200 DH par an. Il faut ajouter à cela la charge d’amortissement des 3 MDH investis, sur une durée de 10 ans, soit 306 670 DH par année. Par ailleurs, le propriétaire d’un riad doit obligatoirement souscrire à une assurance vol, incendie et responsabilité civile. Appelée communément assurance multirisque riad, la police peut se chiffrer à partir de 3 000 DH. Au total, avec des produits d’accueil en chambre d’un montant de 54 000 DH, les charges annuelles fixes s’élèvent dans notre exemple à 1 MDH.
 

Le prix par chambre est fixé en fonction des charges du riad et des pratiques du secteur

Notons que les riads sont imposables à un impôt sur les sociétés de 15% au cas où leur chiffre d’affaires ne dépasse pas 3 MDH. De par la nature de leur activité, d’autres taxes s’ajoutent à l’IS. Il s’agit de la taxe de séjour et de la taxe de promotion touristique qui varient selon la catégorie sous laquelle est classé l’établissement touristique.

Au vu du montant total des charges que doivent supporter les propriétaires des riads, ces derniers fixent le prix de la chambre de sorte que les revenus engendrés couvrent au moins les dépenses régulières relatives au fonctionnement. Les prix n’obéissent à aucun critère réglementaire, certes, mais ils ne doivent pas s’éloigner des pratiques du marché, surtout que par ces temps de crise, les hôtels, premiers concurrents des riads, commencent à adapter leur offre au contexte actuel et à baisser leurs prix. Ainsi, avec une chambre à 1 238 DH (dont 30 DH au titre de la taxe de séjour et 8 DH pour la taxe de promotion touristique), le propriétaire peut escompter un chiffre d’affaires annuel de 1,3 MDH, avec un taux d’occupation des chambres de 50%.  En déduisant de ce revenu l’ensemble des charges et impôts, le bénéfice net réalisé en fin d’année peut totaliser 233 521 DH, permettant par conséquent de dégager une marge nette de 17%. Il faut souligner que pour maximiser leurs bénéfices, certains riads proposent leurs locaux pour l’organisation d’expositions de peinture ou des cérémonies de signature de livres ou même des défilés de mode.

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