Immobilier : il reste toujours les quartiers populaires…

Une offre variée existe pour une qualité comparable aux quartiers «moyen standing».
A Casablanca, le mètre carré à  Ain-Sebaa, Bernoussi, Hay Rahma, Oulfa est proposé à  partir de 8000 DH. Vu la saturation du marché dans la capitale, de nouveaux projets se développent à  Témara et à  Salé pour un prix commençant à  5 000 DH.

Le marché de l’immobilier n’arrive toujours pas à se redresser. La demande se manifeste mais reste hésitante, du coup, les transactions se font au compte-gouttes. De fait, même si l’offre immobilière est abondante dans tous les standings, les prix ont atteint depuis quelques années des niveaux inaccessibles. Les acquéreurs potentiels espèrent encore des baisses et préfèrent donc temporiser. Il est vrai que les promoteurs et propriétaires de biens concèdent de petites baisses de prix au moment de la vente. Mais ces remises n’atteignent pas le niveau souhaité par les acheteurs. Un promoteur contacté explique que des réductions supplémentaires ne peuvent être accordées à cause de l’alourdissement du coût de revient : rareté du foncier et donc sa cherté, hausse des prix des matériaux de construction suite aux différentes augmentations des taxes… Au final, l’on se retrouve avec des prix qui se maintiennent entre 15000 et 20 000 DH le mètre carré, voire 25 000 DH dans des quartiers comme Maârif, Anfa, 2 Mars à Casablanca, ou Agdal, Hassan, Hay Riad à Rabat.Dans ce contexte, certains se sont rabattus sur les quartiers réputés populaires, où les prix restent relativement abordables et où la qualité s’est nettement améliorée pour atteindre des fois les mêmes standards que les quartiers «préférés» des acheteurs. La Vie éco a mené une enquête pour dévoiler l’offre immobilière dans ces quartiers au niveau de Casablanca et Rabat.A première vue, l’offre est assez variée. On trouve de tout, des appartements et des maisons marocaines de différents standings, du neuf comme de l’ancien, proposés tant à l’achat qu’à la location. Les prix sont relativement corrects mais peuvent passer du simple au double en fonction de plusieurs paramètres, notamment la fréquentation du quartier et le niveau de sécurité, l’emplacement de l’immeuble, la distance par rapport au centre-ville ou encore la proximité des différents équipements publics (écoles, mosquées, centres de santé…).A Ain-Sebaâ, le prix du mètre carré avoisine 9 500 DH à l’avenue Chefchaouni alors qu’il atteint près de 8500 DH à Hay Houriya et ce, pour une superficie de 75 m2.

Il s’agit d’appartements neufs, bien aérés avec du marbre au sol, des murs peints en faux tadellakt et un faux plafond en plâtre… Mis à part les appartements, le quartier propose également des maisons d’une superficie au sol allant de 64 à 72 m2, pour un prix forfaitaire entre 1,2 MDH et 1,6 MDH, selon le nombre d’étages et la disponibilité d’un garage. A Sidi Bernoussi, les maisons R+1 de la «zone du Bloc» sont vendues à 1,1 MDH pour 56m2 au sol. Le prix peut s’élever à 2,8 MDH pour une maison R+2 de 120 m2 au sol avec garage. Ces maisons se situent généralement dans des ruelles, loin des zones à forte densité et proposent des cuisines à peine équipées. Le mètre carré du neuf à Al Qods pointe, lui, à 11 000 DH pour des appartements de moyen standing, avec cuisine bien équipée (tiroirs, cuisinière encastrée avec hotte intégrée…), finition en aluminium, garage et ascenseur. Pour une qualité légèrement inférieure, le mètre carré peut baisser à 9 500 DH.A Hay Rahma, le prix varie de 8 000 à 9 000 DH pour des appartements neufs ayant une superficie de 76 à 91 m2, dans des immeubles ne disposant pas d’ascenseur.

La finition de ces biens est très simple, avec une peinture entrée de gamme, du carrelage et sans faux plafond. Sans forcer la négociation, un propriétaire d’un immeuble a suggéré une baisse de 500 DH sur le mètre carré. Au quartier les Orangers à Oulfa, un complexe résidentiel fermé, sécurisé, avec jardin propose des appartements de 80 m2 à 11 500 DH. Dans un autre quartier, il baisse légèrement à 11 000 ou même 10500 DH.Le même niveau de prix, ou presque, est appliqué à Hay Hassani ou encore Hay Moulay Abdallah où le m2 se négocie entre 10 000 DH et 11 000 DH. Ailleurs, pour un appartement de 86 m2, bien situé à Hay Al Krimat, les propriétaires annoncent un prix de 11 000 DH. A Sidi Moumen, le mètre carré avoisine 7 500 DH pour des appartements neufs dans un immeuble, sans ascenseur. Le prix peut aller en deçà de ce niveau, comme le cas de cet appartement de 90 m2 qui est proposé actuellement à 650 000 DH (soit 7300 DH/m2). A Al Adarissa (Sidi Maârouf), en excluant le réaménagement d’anciens appartements et maisons, peu de projets voient le jour. En tout cas, le mètre carré tourne autour de 8 000 DH, sans dépasser les 9000 DH. Il faut souligner que ces prix ont déjà été revus à la baisse par les propriétaires qui veulent écouler leurs stocks dans une conjoncture pas très propice.Salé attire de plus en plus de cadres moyensLe marché de l’immobilier de la capitale administrative présente les mêmes caractéristiques qu’à Casablanca, à savoir une offre assez variée et une demande qui peine à redécoller. De plus, à l’instar de la métropole, Rabat souffre d’une rareté du foncier, ce qui pousse certains promoteurs, en quête de terrains à bâtir, à racheter des maisons anciennes, à les démolir et à reconstruire des immeubles en R+3 ou R+4 d’un standing moyen et d’une superficie allant de 80 à 100 m2. Ce qui est le cas du quartier l’Océan. A l’Est de l’avenue Al Mouqawama, jusqu’à l’avenue Hassan II, le prix atteint 15 000 DH.

En revanche, à l’Ouest, il s’établit entre 10 000 et 11000 DH/m2. Ce gap s’explique par une demande moins soutenue sur cette zone en raison de la proximité de la mer et des problèmes d’humidité qui en découlent. Ce souci concerne également les quartiers Al Manal, Chbanat et Hay El Manzah, où le mètre carré est commercialisé à partir de 7 000 DH pour les appartements neufs. Dans ce dernier quartier, du côté de Aïn Hallouf, il existe également une offre d’appartements dans des résidences sécurisées avec piscine et jardin à un prix oscillant entre 800 000 et 900 000 DH pour une superficie ne dépassant pas 100 m2. Ce qui donne un prix moyen de 8 000 DH/m2. Toutefois, cette zone souffre de l’absence d’équipements publics et de commerces nécessaires à la vie quotidienne. Par ailleurs, à Dyour Jamâa, le mètre carré avoisine les 13 000 DH. De l’autre côté, plus exactement dans la cité de Yaacoub El Mansour (Avenue El Kifah et El Akkari), des maisons ont été réaménagées en immeubles R+3 d’une superficie moyenne de 80 m2 à un prix forfaitaire de 700 000 DH (soit 8 750 DH/m2). Dans les mêmes environs, à savoir Hay Al Massira et Hay El Fath, le mètre carré est proposé entre 8 000 et 9000 DH.Un peu plus loin, en dépassant Hay Riad vers Témara, les prix du moyen standing dans les quartiers populaires vont crescendo au fur et à mesure du développement de la région et de l’installation des administrations et des équipements indispensables. A El Qarya, par exemple, et plus précisément à Ouled Mtâa, le mètre carré se négocie actuellement à 13 000 DH alors qu’il se situait à 5 000 DH il y a 5 ans.

De même à Hay Al Wifaq et dans les quartiers voisins où les promoteurs commencent à aligner leurs prix sur la concurrence. A Mers El Khir, à côté des appartements du groupe Addoha qui se vendent entre 7 000 et 7 250 DH, existe une offre de maisons R+2 commercialisées par étage à un prix forfaitaire moyen de 460 000 DH.Par ailleurs, vu la saturation de la capitale, plusieurs projets de logement social et de moyen standing voient le jour à Salé et de plus en plus d’acquéreurs potentiels jettent leur dévolu sur cette ville. L’intérêt est d’autant plus alimenté par la facilité de circulation entre Rabat et Salé avec la mise en place du tramway ainsi qu’avec Technopolis qui abrite actuellement des milliers de salariés, ou encore l’Université Internationale de Rabat. A Tabriquet et Hay Salam, le mètre carré coûte 13000 DH, alors qu’au niveau du littoral de Sidi Moussa, il atteint à peine 6 750 DH. Dans ce quartier, les prix sont moins élevés en raison de sa mauvaise fréquentation, de son emplacement et de l’existence de bidonvilles. A Sala El Jadida, le mètre carré est commercialisé entre 7 000 et 8 250 DH en fonction de l’emplacement de l’immeuble. Le quartier militaire, lui, ne dispose plus d’offre neuve, mais plutôt de biens immobiliers rénovés et vendus à un prix forfaitaire. Ainsi, on peut trouver des appartements de 70 m2 proposés entre 500 000 et 540 000 DH. Enfin, à Hay Al Inbiâat, du côté de l’aéroport de Salé, le prix du mètre carré avoisine 5 000 DH.