Immobilier : faut-il acheter maintenant ou attendre une éventuelle baisse des prix ?

Les prix ne risquent pas de baisser dans le centre des villes.
Les professionnels recommandent de saisir toutes les opportunités.
Pour les clients du moyen standing, qui veulent un bon rapport qualité/prix, mieux vaut attendre l’offre qui sera créée dans les zones périphériques.
Prudence sur le haut standing, une décrue est probable.

Faut-il acheter son logement tout de suite ou attendre une meilleure conjoncture ? Dans le contexte actuel du marché de l’immobilier, professionnels, qu’ils soient agents immobiliers, banquiers, notaires ou même promoteurs, faute de visibilité, restent très prudents. Certains pensent qu’il ne faut pas hésiter à acheter maintenant. «Le marché de l’immobilier n’est pas comme la Bourse.

Les prix peuvent stagner pendant une longue période mais ne risquent pas de baisser», pense Samir Benmakhlouf, président de Century 21 Maroc. D’autres, plus optimistes, estiment qu’il est plus judicieux d’attendre. «Le marché va se réguler. Si le contexte de morosité qui a frappé le secteur depuis le début de l’année se poursuit, on peut assister à un réajustement des prix», tempère Youssef Ibn Mansour, président de l’Association des lotisseurs et promoteurs immobiliers de Casablanca (Alpic).

Qui faut-il croire ?
Les prix vont-ils baisser, ou, du moins, stagner pour reprendre leur tendance haussière par la suite ? Les personnes qui auront choisi d’attendre regretteront-elles leur décision comme cela s’est passé il y a quelques années ?

Derrière les contradications apparentes des uns et des autres, on peut déceler des grandes tendances. Ces dernières dépendent, en fait, de plusieurs paramètres liés, d’une part, à l’offre de logements, notamment la disponibilité, le standing et l’emplacement, et, d’autre part, à la demande, en l’occurrence le besoin, le budget et le niveau des concessions que l’acheteur peut faire sur plusieurs plans.

Une évolution injustifiée des prix dans certaines villes
Tous les professionnels s’accordent à dire qu’une décrue des prix de l’immobilier se déclenchera très probablement dans le segment du haut et du très haut standing. Dans des villes comme Marrakech et Tanger, les projets de logements de luxe et de maisons secondaires se sont multipliés à un rythme soutenu, au point de créer une offre largement supérieure à la demande.

Avec la surenchère survenue au niveau des prix, même les ménages financièrement aisés n’arrivent plus à acheter. «Beaucoup de nos clients fortunés jugent exagéré de payer un appartement à Marrakech à 3 ou 4 MDH, ou une villa à plus de 10 MDH. Ils refusent donc d’acheter, même s’ils en ont les moyens», confie un banquier de la place. Résultat : les transactions immobilières dans ce segment ont ralenti depuis le début de l’année, comme en témoignent notaires et banquiers en l’absence de statistiques officielles.

Les prix ont grimpé de façon injustifiée dans des villes qui ne font pas état d’une attractivité supplémentaire comme c’est le cas par exemple à Casablanca et Rabat. Etant donné qu’une multitude de promoteurs se sont lancés récemment sur ce marché, créant une offre importante pour une population peu nombreuse et dont le besoin n’est pas immédiat, on risque fortement d’assister à une décrue dans le haut standing. Il serait donc plus prudent et plus intéressant de rester circonspect, en attendant de voir dans quel sens ira la tendance des prix dans l’avenir.

Dans les segments du social et du moyen standing, le problème est tout autre. L’offre y est quasi inexistante, alors que la demande ne cesse de croître. «Sur ces deux segments, le risque de crise est nettement moindre, pour ne pas dire inexistant. Si les prix ont stagné et les transactions immobilières ont diminué, c’est uniquement à cause de l’inadéquation que l’on peut constater entre l’offre et la demande», explique le responsable de la promotion immobilière d’une banque de la place.

L’absence de foncier limite l’offre sur le moyen standing
En effet, la stagnation des prix et le ralentissement de l’activité résultent essentiellement de l’absence de foncier qui rend l’offre rare et chère. «Dans le social, les logements à 200 000 DH n’existent plus dans des villes comme Casablanca. Notre activité actuelle se base toujours sur le carnet de commandes de 2007», déplore un autre banquier. Actuellement, les promoteurs de la place qui ont dépassé les 2 500 unités dans leurs programmes de logement social, seuil à partir duquel ils ne sont plus obligés de vendre à 200 000 DH, commercialisent leurs appartements restants à plus de 300 000 DH.

Encore faut-il en trouver. La seule solution pour ceux qui visent l’acquisition de ce genre de logement est de se rabattre sur l’occasion (deuxième main). Et là, les prix peuvent dépasser les 400 000 DH, soit un niveau quasiment identique à celui du moyen standing d’il y a à peine deux ans.

Dans ce contexte, ce segment a été largement détourné de sa vocation initiale, puisque, actuellement, nombre de jeunes cadres habitent dans du logement social. Quant aux ménages à faibles revenus, s’il n’ont pas le budget nécessaire pour acheter aux prix actuels, la seule solution qu’il leur reste est d’attendre le démarrage des programmes de logements à 140 000 DH dont les premières livraisons sont prévues en 2009.

Au niveau du moyen standing, le problème est encore plus grave car, aux dires des professionnels, plus de 50% de la demande de logements provient de la classe moyenne. Face à ce besoin important, l’offre se fait de plus en plus rare, et chère, surtout dans le centre des villes des grandes agglomérations du Royaume.

«Dans des quartiers comme celui des hôpitaux et Bourgogne, à Casablanca, les appartements qui coûtaient 600 000 DH ou 700 000 DH il y a deux ans se vendent actuellement à 1,2 MDH voire plus. Donc, avec le même budget, le Marocain moyen qui ciblait par exemple des logements de 150 m2 est obligé de se rabattre sur des superficies de moins de 100 m2, ce qui n’est pas évident pour une famille nombreuse», s’inquiète Samir Benmakhlouf de Century 21.

Cette envolée des prix est tout à fait compréhensible car, d’une part, il existe une forte pression de la part des acheteurs sur les quartiers en centre-ville et, d’autre part, le foncier dans ces zones est pratiquement épuisé. A Casablanca et Rabat, les promoteurs immobiliers s’arrachent les rares anciennes villas non encore vendues pour construire des immeubles à leur place. Leur manque de visibilité sur la réserve foncière dans les principales villes du Royaume les poussent à pratiquer des prix trop élevés pour la classe moyenne. Les professionnels pointent tous du doigt l’Etat qui tarde à débloquer du foncier pour limiter une pression qui ne cesse de croître.

L’Etat doit rapidement ouvrir de nouvelles zones urbaines
Dans ce contexte, il ne faut pas espérer une baisse des prix sur le moyen standing car, outre le problème du foncier, les prix de tous les matériaux de construction ont augmenté et continueront à grimper.

Les acteurs du marché de l’immobilier recommandent tous d’acheter sans tarder si une opportunité se présente dans le centre des villes. «Si une personne cherche la proximité du travail, des commerces, des écoles et des espaces de divertissement, et si elle est prête à faire des concessions en terme de superficie, il ne faut pas rater une occasion si elle se présente par exemple dans des quartiers comme Bourgogne, Palmier ou le quartier des Hôpitaux», conseille un agent immobilier de Casablanca. Ce que l’on peut espérer, en revanche, c’est l’arrivée d’une offre plus adaptée à la classe moyenne en terme de prix, mais qui sera forcément en zone périphérique.

Il faudra donc renoncer à la proximité. En contrepartie, cette tranche de la population pourra acquérir, pour un même budget, un logement plus spacieux qu’en centre-ville.

Pour cela, l’Etat doit accélérer l’ouverture de nouvelles zones urbaines et de nouvelles villes satellites. «L’expérience des nouvelles villes, notamment Tamesna et Tamansourt, a réussi. L’Etat doit reconduire ce schéma pour les autres grandes villes comme Casablanca, Tanger et Agadir», estime M. Benmakhlouf.
Pour les villes nouvelles, il y a encore des difficultés à surmonter.

Outre la libération du foncier, condition essentielle à l’avancement des travaux, il y a un problème de gestion urbaine, notamment en matière d’éclairage public, de collecte des déchets et d’entretien de la voirie et des espaces verts que les communes auront du mal à assurer avec leurs moyens humains et financiers actuels. La résolution de ces problèmes risque de prendre beaucoup de temps. Et pour les nouvelles zones urbaines, principalement à Casablanca, les projets sont dans leur majorité en retard, notamment ceux de Zenata, Bouskoura et Had Soualem, dont le lancement était initialement prévu en février dernier.