Immobilier : aucun signe de reprise !

Les transactions se font toujours au compte-gouttes. Sur le marché de la seconde main, une baisse généralisée des prix est constatée. Dans le neuf, les prix stagnent, surtout sur l’axe Casablanca-Rabat.

C’est le calme plat sur le marché de l’immobilier ! Selon les professionnels contactés, hormis le segment social, les transactions se font toujours au compte-gouttes. Ils expliquent que malgré une demande plus ou moins forte, surtout dans les grandes villes, et une offre florissante, les concrétisations se font rares en raison de prix décalés par rapport aux capacités des acheteurs, lesquels font preuve d’attentisme et se montrent très prudents et de plus en plus exigeants. Cette situation a induit un recul des prix, constaté depuis 2014, sur le marché de l’immobilier de seconde main dans la majorité des grandes villes. Pour le neuf, par contre, les prix résistent ; ils se sont stabilisés à leurs niveaux d’il y a deux ans.

Sur le marché de l’ancien, la baisse des prix est palpable à Casablanca. Au Maârif, quartier parmi les plus prisés de la ville, le prix du mètre carré se situe actuellement entre 16 000 DH et 18 000 DH alors qu’il atteignait 20 000 DH en 2014. Au Triangle d’or, la baisse est estimée à 10% sur les deux dernières années, soit un prix moyen de 23 000 DH/m2. La même tendance est constatée à Bourgogne où le mètre carré se vend à 15000 DH alors qu’il atteignait 18000 DH en 2014. A Racine, la dernière transaction effectuée par une agence immobilière de la place a été conclue à 12 000 DH pour un appartement de 150 m2. Ce même appartement se négociait à 17 000 DH en 2013. Un agent immobilier nous a même confié que ces 3 dernières transactions ont été effectuées à des prix inférieurs aux prix d’acquisition!

La même situation prévaut à Rabat. Selon un agent immobilier de la capitale, le recul est d’environ 10% sur deux ans. A Hay Ryad, le mètre carré se négocie actuellement à 18 500 DH. Dans la zone de l’Agdal, les appartements se vendent à 17 000 DH. Au quartier Hassan, les prix sont passés en dessous de la barre des 13 000 DH depuis plus d’une année et se situent à 12 500 DH/m2.

Le recul n’a pas non plus épargné Fès qui subit de plein fouet l’atonie du marché depuis 2012. Selon un promoteur immobilier de la ville, «tous les segments sont touchés par la baisse, y compris le logement social». Ainsi, les prix ont enregistré des baisses de plus de 20%, comme c’est le cas sur la route de Sefrou où les appartements sont proposés à 7 500 DH/m2 alors qu’ils étaient à 9 500 DH. Idem au quartier Narjiss ou sur la route d’Imouzzer où des réductions de plus de 10% sont accordées sur le prix affiché. On peut y trouver des logements à partir de 6000 DH/m2.

Le référentiel des prix du fisc bloque les transactions

La ville du détroit ne fait pas l’exception. L’offre dépasse toujours largement la demande. Au centre-ville, les appartements qui se négociaient entre 12 000 DH et 15 000 DH le mètre carré sont proposés à des prix entre 9 000 DH et 12 000 DH. «Les MRE qui dynamisaient historiquement le marché n’achètent plus autant, la tendance actuellement est à la location», rapporte une professionnelle de l’intermédiation.

Notons par ailleurs que les professionnels affirment à l’unanimité que le référentiel des prix des actifs immobiliers, élaboré par la Direction générale des impôts pour la taxation des plus-values, ne correspond pas à la réalité du marché et bloque ainsi les transactions. «Les prix auraient pu baisser davantage si ce référentiel était adapté à la situation actuelle du marché. Les propriétaires, surtout ceux ayant acquis leurs biens à des prix plus ou moins élevés, refusent de concéder des baisses et d’être taxés sur la base des prix de l’Administration», rapporte un agent immobilier.

Sur le marché du neuf, les prix stagnent depuis deux ans, notamment sur l’axe Rabat-Casablanca, après une période de correction à la baisse. La rareté du foncier, la hausse des coûts de production et l’attractivité de ces deux villes empêchent la poursuite de la tendance. Globalement, les professionnels contactés assurent que le potentiel de baisse est quasiment consommé. Ainsi, ils estiment que les prix devraient continuer à stagner sur l’axe Rabat-Casablanca et ne devraient, logiquement, plus baisser davantage dans les autres villes.

A Casablanca, à moins de se retrouver face à des promoteurs pressés de liquider leurs stocks, les prix se maintiennent à 10 000 DH dans la zone de Sidi Maarouf et au centre-ville, à 12 000 DH à Belvédère, à 16 000 DH au 2 Mars et à Bourgogne et à 25 000 DH au Triangle d’or. Dans ces conditions, un promoteur explique que les acquéreurs potentiels continuent de manifester leur intérêt, mais sans conclusion de contrat. «En général, l’offre existante ne répond pas exactement à la demande des acquéreurs. Mais il viendra un jour où ces derniers devront s’y faire, vu le manque de nouvelles mises en chantier».

Les prix se stabilisent à Marrakech

Rabat présente les mêmes caractéristiques que Casablanca. Si jusqu’en 2014 une poignée de promoteurs accordaient quelques remises allant jusqu’à 10% pour pouvoir liquider leurs stocks, les prix sont désormais verrouillés. Au quartier Hassan, par exemple, le prix du mètre carré est toujours fixé à 11 000 DH. Dans le Bas-Agdal, les appartements sont valorisés à partir de 13000 DH, alors qu’à Hay Ryad et dans le Haut-Agdal, les logements sont proposés entre 17 000 et 28000 DH/m2.

Par ailleurs, un agent immobilier de la place nous confie que la tendance actuellement est à l’achat des studios et aux T3 (2 pièces+salon) dans une perspective de location. 

Marrakech semble aussi avoir épuisé son potentiel de baisse ; les prix des appartements neufs se sont stabilisés cette année après des baisses pour le moins vertigineuses. Et ce, même si l’offre demeure abondante et la demande ne suit pas. Un professionnel de l’intermédiation confirme que le stock d’appartements vides est encore important car les transactions pour le compte de la clientèle locale demeurent rares. En effet, le gros des transactions dans la ville était effectué par une clientèle européenne qui, après la crise, a déserté le marché.

Ce qui a eu pour effet une chute générale des prix (plus de 30%) dans certains quartiers. Ainsi, depuis près de 5 ans, les prix moyens exercés au centre-ville, qui pointaient à environ 20 000 DH/m2, se sont stabilisés autour de 12 000 DH/m2. En 2015, les promoteurs pressés de vendre sont même descendus à 10000 DH, voire 9000 DH/m2. Aux quartiers Guéliz et l’Hivernage, le prix du mètre carré est passé de 14 000 il y a 3 ans à 10 000 DH actuellement. Pareil sur l’avenue Mohammed VI où le prix se négocie à 14 000 DH. En parallèle, certains promoteurs qui ont lancé de nouveaux projets immobiliers ont suivi la tendance actuelle et proposent le mètre carré à 12 500 DH.

La baisse des prix qui caractérise le marché de l’immobilier n’a pas épargné le foncier. Même si la demande est soutenue, l’offre n’est pas adaptée aux besoins des différentes catégories d’acheteurs. Selon un intermédiaire immobilier, «les promoteurs n’ont plus de stocks, ils sont en train de s’approvisionner, mais cela ne semble pas dynamiser ce segment où les transactions se font toujours rares». Pour les professionnels du secteur, «il faudrait que les agences urbaines revoient leurs plans d’aménagement pour offrir des parcelles constructibles adaptées aux besoins des promoteurs et des particuliers». A Casablanca, par exemple, un agent nous confie que 10 terrains sont mis en vente dans le périmètre de Palmiers depuis quelques années sans pour autant trouver preneur. A Marrakech, un terrain au centre-ville qui coûtait 25 000 DH/m2 en 2008 vaut actuellement 12 000 DH. Notons par ailleurs que la forte imposition supportée en cas de vente bloque les transactions. Les impôts devraient être revus à la baisse, selon les professionnels. Suivant la même tendance, les lots de villas pointent à 3 000 DH/m2 et les terrains constructibles en R+5 au centre-ville sont négociés pour la plupart entre 10 000 et 12 000 DH, soit des baisses de plus de 10% par rapport à 2014.

Le baromètre des prix des appartements de seconde main du site immobilier Mubawab affiche une baisse dans presque toutes les villes du Maroc. A Casablanca, le prix moyen du mètre carré à fin août pointe à 16 328 DH, en baisse mensuelle de 0,68%. Le recul est plus palpable à Rabat qui affiche un prix de vente de 15 208 DH/m2, en recul de 3,8% par rapport à juillet 2016. Suivant la même tendance, le prix de vente des appartements à Agadir est passé à 10180DH, en baisse mensuelle de 4,2%. A contrario, Marrakech enregistre une bonification de 0,7%. De 14 219 DH en juillet, le prix de vente des appartements est passé à 14 320 DH le mètre carré en août.

Loubna Chihab