Immobilier : attention aux contrats de vente abusifs !

La vente sur plan conclue par un simple reçu ne protège en aucun cas l’acquéreur. Il est recommandé de faire appel à  son notaire en vue de rédiger un contrat de vente.

Acheter un bien immobilier sur plan relève du parcours du combattant. De nombreuses difficultés apparaissent en cours de route pour l’acquéreur, à cause généralement du non-respect par le promoteur immobilier des dispositions du contrat de vente ou du fait que celui-ci inclut des clauses qui peuvent être qualifiées d’abusives. Les tribunaux de première instance regorgent de dossiers portant sur des transactions immobilières entre promoteurs et particuliers.

Et dans la majorité des cas, ce sont ces derniers qui sont lésés. Les rapports de force n’étant souvent pas équilibrés bien que les textes de loi, en l’occurrence celui sur la VEFA, aient été adoptés dans le but de protéger les acquéreurs. A ce titre, la majorité des promoteurs, même organisés et transparents, rechignent à appliquer la VEFA, la considérant lourde en matière d’obligations envers l’acquéreur.

En tout cas, qu’il s’agisse de VEFA ou d’une vente sur plan simple, plusieurs problèmes surviennent entre les deux parties. Dans de nombreux cas, certains promoteurs, de mauvaise foi, incluent dans les contrats de vente des clauses abusives pour se désengager de toute responsabilité en cas de non-respect de leurs engagements. Ils limitent même le pouvoir du client de formuler une réclamation et vont jusqu’à décider des clauses de compétences en cas de plainte judiciaire.

Il faut savoir qu’il n’existe pas de modèle prédéfini de contrat de vente préliminaire ou définitif entre l’acquéreur et le promoteur. C’est le notaire qui est qualifié pour rédiger ce document qui devrait garantir leurs intérêts. Si la VEFA oblige les parties à conclure un contrat de réservation puis un contrat préliminaire une fois le permis de construire obtenu -selon la nouvelle mouture du projet de loi (voir encadré)-, ce n’est pas le cas de la vente sur plan conventionnelle. Elle est généralement réalisée sous seing privé, c’est-à-dire par la signature conjointe du promoteur et de l’acquéreur d’un simple reçu. Notons que dans la majorité des cas, il n’est même pas légalisé. «Ce qui ne fait bénéficier l’acquéreur ayant accepté et signé ce reçu d’aucune protection juridique. En cas de défaillance du promoteur par exemple, l’avance ne peut être restituée au client qu’après remboursement des créanciers (banques, fournisseurs…)», explique Me Abdelmajid Bargach, notaire à Rabat. Et encore ! Si par malheur le client se désiste, en cas de force majeure ou par choix, il lui est tout simplement impossible de réclamer son apport ; le promoteur considérant l’avance en question comme étant une indemnité à la renonciation au bien.  Par ailleurs, «dans la théorie, si le client n’obtient pas de financement bancaire, alors qu’il a déjà versé une avance, le promoteur est obligé de la lui restituer sans réclamer d’indemnités. Or, sur le terrain, rares sont les promoteurs qui respectent cette disposition», ajoute Me Bargach.

Aussi, dans l’absence d’un contrat préliminaire spécifique qui précise l’ensemble des caractéristiques tant du bien immobilier objet de la transaction que des relations promoteur-acquéreur, ce dernier est obligé, par la force des choses, de faire profil bas et d’accepter les conditions imposées par le promoteur surtout qu’elles ne sont pas explicitées par écrit. Elles peuvent consister en un changement du prix de vente final, l’allongement des délais de livraison, la modification de la superficie finale du logement, l’impossibilité de rétractation… D’autant que ledit reçu n’oblige pas le vendeur de délivrer à l’acquéreur l’ensemble des documents relatifs au bien, alors que dans les ventes organisées, notamment du type VEFA, le promoteur est tenu de remettre à son client un contrat accompagné d’un certain nombre de documents dont les plans de construction, l’attestation de l’architecte, la caution bancaire, le cahier des charges… Au delà de ces obligations, le promoteur doit préciser le délai de livraison, le prix et les modalités de paiement, la garantie de remboursement et le règlement de copropriété.

Un autre point tout aussi important joue en défaveur des acquéreurs. Il s’agit du moment de la jouissance du bien. Si la signature du contrat définitif constitue l’étape ultime pour la jouissance immédiate du bien et ce, dès l’immatriculation à la réserve foncière, les choses se déroulent différemment dans la pratique. En effet, les promoteurs ne remettent les clés à leurs clients qu’après obtention de la mainlevée auprès des banques, si le bien est grevé d’une hypothèque. «Ce qui rallonge les délais de livraison de 1,5 mois à 4 mois», selon Me Bargach.

Par ailleurs, il est souvent des cas où le logement, une fois occupé par l’acquéreur, commence rapidement à se dégrader (fissures dans les murs, rouille dans les conduites d’eau, défaut de solidité des fondations, défectuosité du toit…). C’est pour pallier ce type de problèmes invisibles à l’œil nu, notamment quelques semaines après l’occupation des lieux, que la loi oblige les promoteurs d’offrir aux acquéreurs deux types de garanties : la garantie décennale et la garantie des vices cachés. La première couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou l’un de ses éléments constitutifs pendant 10 années suite à l’achèvement des travaux. La deuxième, qui court 365 jours après la délivrance du bien, garantit à l’acheteur que le logement acquis est conforme et permet l’usage qui doit normalement en être fait. Dans la pratique, rares sont les promoteurs qui offrent ce type de garanties.

Pour éviter toutes ces situations de conflit, un contrat de vente sur plan doit inclure un certain nombre de conditions générales. Selon Me Younes Anibar, avocat au barreau de Casablanca, «le premier élément que doit comporter le contrat est la désignation du bien avec toutes ses caractéristiques, au détail près. Elle ne doit pas faire l’objet de confusion et doit inclure, au delà de la superficie, la surface habitable, le nombre de pièces, les dépendances, le vis-à-vis, le numéro du titre foncier…». Le prix de vente doit également être mentionné clairement et précisé (au m2 ou prix forfaitaire), au même titre que les modalités de paiement. Il est également recommandé de les fixer en fonction des étapes d’achèvement des travaux. Ce qui revient à déterminer aussi les délais de livraison. «Il faut savoir qu’en cas de non-livraison à la date prévue, le client peut adresser une lettre de mise en demeure au promoteur, dans les cinq jours suivant la semaine du retard, selon ce qui est stipulé par les articles 12 et 13 de la loi de protection du consommateur», détaille Me Anibar. Si aucune réponse n’est formulée au bout de ce délai, le contrat est résilié de fait, sans recours à la justice.

Parallèlement, l’acquéreur devra prévoir un délai de rétractation au cas où il revient sur sa décision d’acheter pour quelque raison que ce soit. Par ailleurs, pour toute faute imputable au promoteur, il faut spécifier sur le contrat les modalités de restitution de l’avance pour éviter les longs procès devant les tribunaux. Me Bargach ajoute qu’il faudra au préalable s’adresser aux promoteurs qui offrent des garanties de remboursement des avances ou encore d’achèvement des travaux. Une fois le contrat rédigé et signé d’une manière juste et équilibrée, il devra être authentifié par un notaire et ce, dans l’objectif de protéger les intérêts des uns et des autres.