Immobilier : acheter ou louer, que faut-il choisir?

La cession d’un bien immobilier acquis à  2 MDH après 20 années pourrait dégager un bénéfice de 44000 DH.
Pour le même bien, un locataire ayant opté pour la constitution d’une épargne aurait accumulé un capital de 400 000 DH. La location pourrait être une option intéressante si l’on se situe dans une logique financière.

Les Marocains, dans leur grande majorité, optent plus pour l’acquisition d’un bien immobilier plutôt que la location. On pourrait penser que la hausse des prix enregistrée ces quatre dernières années a freiné la demande d’achat d’un logement, mais il n’en est rien, comme l’atteste la progression des crédits immobiliers destinés à l’acquisition ou encore le nombre de dossiers déposés chaque année auprès des établissements de crédit ou des notaires (voir encadré). Il faut dire que l’achat d’un bien immobilier répond, entre autres, à un besoin de sécurité ou de transmission, au moment où, pour d’autres, il s’inscrit dans une optique de placement. Nombre d’investisseurs désertent les placements financiers en optant pour un investissement dans la pierre dans le but de réaliser des plus-values intéressantes. Et bien que la pierre ne rapporte plus autant au regard de la conjoncture actuelle et de la stagnation des prix, les professionnels assurent que cette phase est nécessaire pour une régulation des prix. Elle ne devrait en fait être que passagère et un retour à un dynamisme des transactions et à une remontée progressive des prix est imminent.
En effet, dans la mesure où les prix des biens immobiliers ne se sont jamais effondrés, mieux encore, vont crescendo d’année en année, un investisseur pourrait réaliser un gain intéressant sur le long terme (voir encadré). D’ailleurs, «sur les 40 dernières années, les prix des biens immobiliers au Maroc n’ont jamais baissé», certifie un professionnel du marché. Pour ne prendre comme exemple que les 20 dernières années, un logement au quartier des Hôpitaux valait 5 000 DH le m2 en 1994 quand il a affiché un prix de 7 000 DH en 2004. Dix années après, soit en 2014, le prix de ce même logement s’est envolé à 16000 DH, enregistrant ainsi un bond de 220%.
Cependant, acheter son propre logement n’est pas forcément le meilleur choix. La location pourrait représenter une alternative intéressante, vu que le coût du crédit immobilier à contracter et sa durée s’avèrent être assez contraignants pour certains, surtout au début de la vie active. En fait, acquérir ou louer dépend des besoins à long terme de l’individu. Comparons donc ces deux possibilités. Prenons pour exemple un bien immobilier de 100 m2 situé à Val Fleuri, coûtant actuellement
2 MDH.

Dans un premier cas, considérons une personne ayant opté pour l’acquisition et ayant contracté un crédit immobilier sur 20 ans avec un financement bancaire de 105% couvrant, en plus du prix de l’appartement, les frais y afférents, à savoir les droits d’enregistrement, frais de notaire…. Ainsi, la mensualité serait de 16 488 DH (frais de dossiers et assurance compris), soit une charge annuelle de 197 849 DH.  Supposons dans une deuxième situation, une personne qui n’est pas intéressée par l’acquisition, mais plutôt par la location. Le même bien engendrerait une charge locative de 8 000 DH mensuellement et qui se monte à 96 000 DH annuellement.

Supposons également que la somme qui résulte de la différence entre la mensualité et le loyer soit placée dans un produit d’épargne à un taux de rendement annuel de 4% pendant 20 ans. Ainsi, au terme de la première année, ce bonus correspond à 101848 MDH. Mais, au fur et à mesure, cette somme se réduit avec l’augmentation du montant des loyers de 10% à l’issue de 3 années de location en vertu de la nouvelle loi 67-12, entrée en vigueur le 1er mars de cette année, qui régit les relations entre les locataires et les bailleurs. Ce qui revient à dire que la somme épargnée à la 20e année ne totalisera que 45 508 DH.
Par conséquent, au terme des vingt années, le locataire aura versé une somme totale de 2,4 MDH, équivalente aux loyers. En parallèle, il aura accumulé une épargne d’un montant de 2,8 MDH. Ainsi, en déduisant la somme épargnée et capitalisée des charges locatives, le locataire réalise une plus-value nette de 400 000 DH.

Le choix d’une formule dépend des besoins de l’individu et de sa vision  à long terme

Revenons au 1er cas. Après vingt années de crédit, l’acquéreur qui devient alors propriétaire aura déboursé en somme 3,96 MDH relatifs au coût du crédit. Néanmoins, il aurait pris possession d’un bien immobilier qui aurait naturellement pris de la valeur au fil du temps. Supposons ainsi que le bien détenu est estimé à 4 MDH, soit le double de sa valeur initiale, et que le propriétaire l’ait mis en vente. Dans les deux cas, aucune des deux personnes ne posséderait un bien immobilier. Mais le propriétaire ne se retrouve qu’avec un gain de
44 000 DH (contre 400000 DH pour le locataire).

Ainsi, en tenant compte de cette considération financière, il serait difficile de contester l’idée selon laquelle verser des loyers pendant 20 années est une option nettement plus intéressante que de payer des mensualités pour devenir propriétaire. Car, au regard de la plus-value pouvant être réalisée sur la période, rester locataire est plus avantageux.

Néanmoins, la logique financière n’est pas automatiquement celle qui prime dans la société marocaine. En effet, d’un point de vue patrimonial, l’acquéreur dispose d’un avantage de taille. Il est au final propriétaire d’un bien immobilier qui vaut un prix bien supérieur à sa valeur de départ. Et c’est justement cet avantage-là qui le différencie du locataire puisque ce dernier disposerait certes d’une somme de 400 000 DH au titre de ses placements mais, à côté, il ne posséderait aucun bien immobilier et aura en plus à continuer à s’acquitter de son loyer, ce dont ne sera pas redevable le propriétaire.
Quoi qu’il en soit, il serait hasardeux de privilégier une formule par rapport à une autre. Tout dépend des besoins de l’individu et de sa vision à long terme. Si une personne accorde peu d’importance à la détention d’un bien immobilier et souhaite plutôt constituer un capital, pour sa retraite, à céder à ses enfants, pour se lancer dans un projet ou autre…, elle devrait opter pour la location et placer son épargne dans un produit financier rémunérateur pour disposer au final d’une épargne revalorisée intéressante. Cela étant, opter pour la location expose le locataire à certains risques dont l’insécurité de l’habitat. En effet, il ne faut pas oublier que le propriétaire pourrait exiger du locataire la restitution de son bien immobilier au cas où, par exemple, il ne souhaiterait pas renouveler le contrat de bail, ou il prévoirait d’y loger l’un de ses descendants ou pour toute autre raison. D’ailleurs, la loi n°67-12 qui régit les relations entre les bailleurs et les locataires dispose de nombre de mesures qui protègent et assurent le droit du bailleur contre les pratiques des locataires. Cependant, en tant que bon père de famille qui ne dispose pas d’une optique d’épargne et qui se fixe plutôt comme objectif d’assurer ou de transmettre un bien immobilier à ses descendants, l’acquisition est la possibilité la plus profitable. Et combien de personnes optent pour ce choix vu les sentiments de sécurité et de stabilité qu’il y a derrière !