Crédits : les conditions pour en avoir aujourd’hui

Les taux des crédits immobiliers démarrent à  6% H.T. pour le fixe et à  5,50% H.T. pour le variable. En raison du manque de liquidités, les banques ont resserré les conditions de prêts en termes de durée et de quotité de financement.Malgré la concurrence sur le crédit à  la consommation, les taux restent élevés : de 7,5% jusqu’à  12%.

Aquel taux pourrait-on obtenir actuellement un crédit immobilier ou à la consommation ? La question se pose toujours et avec acuité, surtout dans le contexte actuel. En effet, les banques souffrent depuis quelques années d’un manque de liquidités grandissant qui les pousse à se refinancer incessamment auprès de Bank Al-Maghrib. D’ailleurs, l’institut d’émission leur prête des montants allant jusqu’à 75 milliards de DH chaque semaine, alors qu’en 2011, par exemple, le besoin en liquidités s’élevait à 38 milliards de DH. C’est dire que les banques ont chaque année besoin de plus de cash pour poursuivre leur activité, tendance que même l’abaissement du taux directeur de 25 points de base opéré en mars de l’année dernière, n’a pu comprimer. En cause, un déficit de la balance des paiements qui ne cesse de se creuser, en lien principalement avec la dégradation du solde commercial.

En fait, même si la baisse du taux directeur a permis aux banques de la place d’alléger leur coût de refinancement, que ce soit auprès de la banque centrale ou sur le marché interbancaire, et que, parallèlement, elles ont bénéficié de près de 8 milliards de DH supplémentaires consécutivement à l’abaissement du taux de la réserve obligatoire de 2 points, à 4%, cela ne s’est pas traduit par une baisse des taux d’intérêt. Et pour cause, le coût du risque dans le secteur a sensiblement augmenté en raison de la montée des impayés. A cela s’ajoute le ralentissement de la croissance des dépôts que ne favorisent pas des conditions souples d’octroi de crédits. En effet, à fin 2012, les dépôts collectés ont progressé d’à peine 2% pour totaliser 659 milliards de DH, alors que l’encours des crédits distribués par le système bancaire est en hausse de 5%, à 709 milliards de DH. Ainsi, le coefficient d’emploi exprimé par le rapport entre les emplois et les ressources  ressort à 108% en moyenne pour le secteur, en croissance de 4 points sur une année.

Dans ces conditions, les taux des crédits ont évolué différemment selon le segment. La moyenne des taux débiteurs observée par Bank Al-Maghrib montre une baisse au niveau des taux des crédits immobiliers qui sont passés de 6,22% à fin 2011 à 6,10% à fin 2012. En revanche, le taux des crédits à la consommation ont augmenté de 2 points de base, s’établissant à 7,42%.
Toutefois, ces moyennes ne reflètent pas la réalité des taux pratiqués sur le terrain puisqu’elles sont biaisées par des taux négociés ou préférentiels appliqués à certains clients, surtout ceux qui contractent de gros montants ou qui bénéficient de conventions groupe. Pour un emprunteur lambda, quelles conditions peut-il avoir sur le marché ?

On peut d’ores et déjà affirmer que les banques ont resserré davantage les conditions de financement. Cela s’exprime par le raccourcissement de la durée des prêts à long terme, l’exigence de plus de garanties réelles et même l’abaissement de la quotité de financement. En cause, comme expliqué avant, le déficit de liquidités mais également la montée des risques qui se traduit par un accroissement des créances en souffrance. Selon Bank Al-Maghrib, elles on atteint 35,4 milliards de DH à fin décembre 2012, soit 9% de plus qu’une année auparavant.

La quotité de financement d’un crédit immobilier peut atteindre 105% au lieu de 120% il y a cinq ans

Dans ces conditions, un crédit immobilier peut être contracté à un taux fixe variant de 6% HT par exemple chez la Société Générale à 6,45% HT chez BMCE Bank et Attijariwafa bank. Au début de l’année dernière, le taux fixe d’un crédit immobilier se situait aux alentours de 6,5%. Cette légère baisse des taux s’est accompagnée par des conditions de financement plus serrées qu’auparavant avec des durées ne pouvant dépasser 25 ans alors que pendant les années fastes, le financement pouvait aller jusqu’à 40 ans.
En tout cas, avec un taux fixe de 6,45% par exemple, la mensualité d’un crédit immobilier de 2 MDH étalé sur 25 ans s’élève à 14 263 DH avec des frais d’assurance de 82 000 DH et des frais de dossier de l’ordre de 4 400 DH, soit un coût global de 4,36 MDH.

Le taux variable, lui, varie selon les banques, de 5,50% HT chez la BCP, 5,63% HT chez Attijariwafa bank, 5,67% HT auprès de BMCE Bank à 5,75% HT chez la Société Générale. En supposant le même montant contracté à un taux de 5,63%, le client devra supporter une traite de 13 123 DH, assortis là aussi de frais d’assurance de 82 000 DH et de dossier de 4 400 DH. Ce qui coûtera globalement 3,94 MDH à payer à l’échéance.
A première vue, contracter un crédit immobilier à taux variable paraît plus intéressant du fait du montant moins élevé de la traite. Cela dit, les banquiers conseillent généralement leur clientèle d’opter pour le taux fixe «afin de se prémunir contre une éventuelle hausse des taux, surtout dans un contexte de volatilité du taux de référence sur lequel est adossé le taux variable du crédit», explique un banquier.

Pour le reste, la quotité de financement d’un bien immobilier peut rarement dépasser les 100%. Fini le temps où les banques finançaient jusqu’à 120% de la valeur du bien. Actuellement, on peut s’estimer heureux si l’on obtient 105%, les 5% devant théoriquement servir à couvrir les charges annexes à l’acquisition à l’instar des frais d’enregistrement et du notaire. Dans certains cas, des banques, telles qu’Attijariwafa bank, peuvent aller au delà de cette quotité si, par exemple, le client sollicite des frais de déménagement. Là, la banque demande un devis des frais de déménagement à raison de 1 000 DH/m2.
En dépit d’une concurrence de plus en plus rude sur le crédit à la consommation entre les banques et les sociétés de financement, les taux pratiqués dans ce segment n’ont pas baissé. En effet, ils démarrent toujours à 7,50% HT, par exemple chez la BCP, et peuvent aller jusqu’à 10,95% HT chez la Société Générale. BMCE Bank, elle, applique un taux de 12% au moment où Attijariwafa bank appose un taux de 8,5% HT.
Si on prend par exemple un prêt personnel de 50 000 DH remboursable sur trois années à un taux de 8,50% HT, la mensualité s’élève à 1 598 DH avec des frais de dossier de 5 pour mille du montant du prêt, soit 250 DH et des frais d’assurance de 201 DH. Du coup, le coût global du crédit s’élève à 57 845 DH.
En parallèle, avec un taux de 12% appliqué par la BMCE, la traite s’élève à 1 716 DH pour des frais d’assurance de 400 DH et de dossier de 500 DH. Ce qui totalise à la fin de l’échéance un coût de 62 676 DH.
Pour leur part, les taux de crédit appliqués pour un financement automobile sont légèrement moins élevés que ceux du prêt personnel. Ainsi, pour un crédit de 200 000 DH sur cinq ans, le client devra rembourser 253 100 DH, montant équivalent à une traite de 4 185 DH à un taux de 8,5% HT, avec des frais d’assurance de 900 DH et de dossier de 5,5 pour mille, soit 1 100 DH. Chez la Société Générale qui applique un taux de 8% HT pour le financement automobile, la traite se situe à 4 132 DH pour des frais d’assurance de 1 960 DH et de dossier de 150 DH, et ce, pour un coût global du crédit de 250 030 DH.
Avec ces conditions que les sociétés de financement peinent à appliquer en raison de leur coût de refinancement, les banques se taillent de plus en plus de parts de marché. La Société Générale, par exemple, a enregistré la croissance la plus forte en 2012 sur le segment du crédit à la consommation, avec plus de 80%. On assiste par ailleurs à des rapprochements entre banques et sociétés de crédit afin que les premières consolident leur position sur ce segment. La dernière est celle du CIH et de Sofac Crédit.