Crédits immobiliers : les taux d’intérêt que vous pouvez avoir

Pour le deuxième semestre de 2008, Bank Al Maghrib a gardé les taux du long terme inchangés en baissant ceux du moyen terme.
Pour les crédits à  taux variable sur moins de sept ans, les banques proposent du 5,34% HT et, pour plus de 7 ans, du 5,07%.
Pour les taux fixes, il faut compter entre 5,82% et 6,07% HT.

Bonne nouvelle pour ceux qui ont ou veulent contracter un crédit immobilier. Les taux d’intérêt à long terme (durée supérieure à sept ans) sont restés inchangés pour ce deuxième semestre de 2008. Leur niveau minimum est toujours fixé à 5,07% hors taxe pour les crédits à taux variable.

Aucune augmentation des mensualités ou baisse des capacités d’endettement ne seront donc observées.
Bonne nouvelle également pour ceux qui auront opté pour les crédits à moyen terme (durée inférieure à sept ans). Les taux variables appliqués à cette catégorie ont en effet connu une baisse en ce début juillet, après la hausse pratiquée en début d’année. De 5,50% hors taxe, ils sont passés à 5,34%. Quoique faible (16 points de base) et ne concernant qu’une infime proportion de l’encours des crédits immobiliers, cette baisse a été bien perçue par le marché qui voit en elle un signal de détente sur le marché des taux d’intérêt.

Il faut dire que le maintien des taux à long terme à leur niveau était prévisible. Rappelons d’abord que les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont revus semestriellement par Bank Al-Maghrib et calculés sur la base du taux moyen pondéré (TMP) des bons du Trésor sur le semestre précédent, majoré d’une marge commerciale minimale de 1,5%.

Pour les crédits à long terme, c’est le TMP des bons du Trésor de maturités 10 et 15 ans qui sert de référence. Or, ces deux lignes n’ont pas été traitées sur le marché obligataire durant tout le premier semestre 2008. En effet, le Trésor n’a pas levé de fonds sur les maturités longues depuis plus d’un an, ce qui a permis de maintenir les taux des crédits immobiliers à long terme à 5,07%. «Il s’agit d’une volonté étatique de ne pas impacter à la hausse les taux d’intérêt des crédits car les conséquences peuvent être néfastes sur l’économie», explique un intermédiaire en valeurs du Trésor. Une volonté que l’Etat n’a pas eu de mal à concrétiser puisque le Trésor bénéficie d’une situation financière des plus confortables grâce à des recettes fiscales en forte expansion.

Pour leur part, les taux des crédits immobiliers à moyen terme ont baissé en raison du repli du TMP des bons du Trésor à 5 ans qui sert de base à leur calcul. Celui-ci est en effet passé de 4% à 3,84% suite, d’une part, à la détente qu’a connue le marché monétaire avec les injections de liquidités effectuées par la banque centrale et, d’autre part, aux levées de fonds du Trésor sur cette maturité au cours du premier semestre.

Les conditions appliquées restent des plus avantageuses
Ceci dit, si les prix de l’immobilier sont toujours à des niveaux très élevés, décourageant nombre de Marocains d’accéder au logement, les conditions de financement appliquées actuellement restent les plus avantageuses que le secteur bancaire ait jamais proposées.

Presque toutes les banques de la place proposent systématiquement du 5,07% en variable pour les crédits immobiliers à long terme et ce, à tous les clients. C’est le cas notamment de la Société Général et de BMCE Bank dont les commerciaux assurent ce taux à leur clientèle avant même que les dossiers n’atterrissent dans les comités de crédit. En revanche, il existe des organismes qui peuvent appliquer un taux supérieur (quelques points de base supplémentaires), notamment Wafa Immobilier, dont le niveau de taux dépend du profil du client.

Les quotités de financement restent également à des niveaux intéressants pour les emprunteurs. En effet, les banques financent presque toutes 100% du prix du logement. Certaines d’entre elles vont même jusqu’à 125% du prix du bien, dans le cadre des crédits accordés aux jeunes actifs et ce, pour leur permettre de faire face aux frais annexes (pour ne pas dire «le noir»). Encore faut-il que les revenus du client lui permettent de supporter les mensualités. Car le taux d’endettement, qui est le rapport entre le montant remboursé et le revenu net, généralement accepté par les banques ne doit pas dépasser 40 à 45% (50% en cas de cumul avec d’autres crédits).

Quand le revenu est supérieur à 10 000 DH, certains établissement acceptent tout de même que la traite du crédit logement, à elle seule, aille jusqu’à 50% du salaire.
S’agissant des durées de remboursement, elles peuvent aller jusqu’à 40 ans, notamment chez Wafa Immobilier et BMCE Bank, ce qui permet de réduire de quelques centaines de dirhams le niveau de la mensualité. Cela dit, pour des durées aussi longues, le taux d’intérêt est généralement plus élevé (les banques appliquent une marge commerciale de 2% au lieu de 1,5%) et la prime d’assurance-décès est très élevée.

Finalement, si les taux à long terme n’ont pas changé et si ceux à moyen terme ont baissé ce semestre, on ne peut pour autant éliminer le risque de hausse. Les banques en tiennent compte et ont fini par augmenter les primes de fixité des taux pour se protéger contre d’éventuelles augmentations. Ces primes vont de 1 à 75 points de base d’un organisme à l’autre (contre 50 à 75 points de base auparavant), soit des taux fixes allant de 5,82% à 6,07% hors taxe.