Crédit immobilier : les clés pour pouvoir négocier

Grille des taux, flexibilité du contrat, prime d’assurance-vie, frais de dossier… tout est négociable.
Faites jouer la concurrence pour obtenir des avantages non prévus dans
les contrats standards.
Dans tous les cas, ne signez rien avant d’examiner scrupuleusement ce
qu’on vous offre.

La souscription à un contrat de prêt immobilier est l’une des rares occasions données aux clients de la banque, du moins la catégorie des particuliers, de négocier avec cette dernière et, parfois, d’être en position de force en faisant jouer la concurrence. Le phénomène commence à prendre de l’ampleur. Il est favorisé depuis quelques années par la guerre des taux que se livrent les différentes banques de la place dans un contexte de baisse continue des coûts de refinancement et de volonté d’avancer ses pions sur un segment considéré désormais comme un produit d’appel. Bien évidemment, pour le client que vous êtes, un tel changement dans les règles du jeu a été des plus salutaires.
Aujourd’hui il n’est pas rare de voir un accédant à la propriété immobilière consulter les offres de deux ou trois banques concurrentes (outre la sienne) avant de se décider. Certes, on n’a pas encore atteint le degré de migration constaté dans des pays comme la France où la production de crédit immobilier est octroyée, à hauteur de 15 à 20%, à des transfuges (clients qui changent de banque), mais la tendance se précise de plus en plus.

Ce qui compte le plus pour vous, c’est d’avoir les conditions optimales de financement. Pour ce faire, il vous faudra négocier point par point les termes du prêt et passer au peigne fin les avantages apparents de certaines formules car, bien souvent, ils ne dévoilent pas le revers de la médaille.
L’élément déterminant du crédit à souscrire est incarné par les termes du taux retenu. Les banques proposent, depuis quelques années, des grilles de taux qui varient en fonction de la nature fixe ou variable de celui-ci, de la fréquence de sa révision (quand il est variable), de la durée du crédit (qui peut aujourd’hui aller jusqu’à 25 ans) et de la quotité de financement qui représente le pourcentage de la valeur (déclarée) du bien à financer.
D’abord, il est utile de rappeler cette lapalissade : le taux d’intérêt fixe est plus cher que le variable car il vous prémunit contre les risques futurs d’une évolution défavorable. Le prix de cette couverture varie en fonction de la durée du crédit : plus celle-ci est longue, plus le fixe fait courir à la banque un risque important. L’écart de taux entre deux contrats identiques en toutes choses, l’un à taux fixe et l’autre à taux variable, peut atteindre, au-delà de quinze ans, deux points en absolu.
Par ailleurs, le taux variable existe normalement en deux formules : à 1 an et à 5 ans. Avec le premier, vous bénéficiez certes du meilleur prix (moins 100 à 150 pb) mais vous risquez une révision du taux plus fréquente : à chaque anniversaire du crédit. En somme, le coût effectif de votre emprunt risque d’être plus erratique.
La quotité de financement est également un paramètre constitutif du taux d’intérêt et ce, dans une fourchette allant de 0,25% à 0,75%. Ainsi, si vous aspirez à un financement de 100% de votre logement, la banque vous facturera un taux plus élevé que si vous financez une partie non négligeable (plus que 20%) vous-mêmes. Cela tient au fait que le crédit immobilier est un contrat ayant pour support l’hypothèque que l’emprunteur consent à la banque. Quand cette dernière dispose de l’hypothèque d’un bien qu’elle n’a financé que partiellement, le risque de ne pas récupérer totalement sa créance en cas de saisie du bien pour sa mise en cession est moins élevé. Et il est donc naturel qu’elle écrête légèrement son taux d’intérêt en faveur des clients qui ne sollicitent qu’un financement partiel.
Enfin, pour tous types de crédits confondus, le taux est fonction croissante de la durée de l’emprunt. Prime d’horizon temporel oblige. Depuis quelques années déjà, les banques proposent des fourchettes assez évolutives. L’écart entre les durées les plus courtes (7 ans) et les plus longues (25 ans) peut même dépasser 1,5 point. Ce qui est loin d’être négligeable sur la traite mensuelle. Mais c’est sans doute le sacrifice à payer pour ceux qui accèdent au logement avec une capacité d’emprunt généralement limitée et qui ne peuvent aspirer à un crédit sur courte durée qui génère une traite assez importante.
Après ce tour d’horizon, il vous importe de comparer objectivement les offres bancaires en déterminant le taux que vous propose chaque banque pour les termes inchangés que vous aurez choisis. Sachez, néanmoins, que plus la grille proposée est dense en champs (exemple, pour la durée : < 7 ans, de 7 ans à 15 ans, etc.), plus le taux correspondant est transparent.
En effet, une banque qui ne propose que deux catégories de durée de crédit ou de quotité de financement, au lieu de trois, voire quatre, risque de vous faire subir un système de péréquation imperceptible (voir encadré).

Au-delà du seul taux d’intérêt, ne perdez pas de vue que le crédit immobilier est surtout un engagement à long terme qui est souvent jalonné d’aléas. Aussi, la flexibilité ou la modulabilité du contrat qui vous permet de modifier le montant (à la hausse comme à la baisse) de votre traite, par réduction ou extension de la durée du prêt, et ce, un nombre de fois déterminé dans la vie du contrat, est un avantage à exploiter. Cette faculté vous permet de corréler, si vous le souhaitez, la durée de remboursement à l’évolution de vos revenus ou, plus généralement, à vos nouvelles contraintes matérielles.
Deux éléments sont à retenir dans votre négociation avec le banquier quant à ces conditions : la date à partir de laquelle ces modifications sont possibles à compter du déblocage du crédit et leur coût unitaire.
Les offres intéressantes réduisent cette dernière période à deux ans seulement, voire moins, ce qui rend assez intéressante une telle commodité. Quant au coût de cette option implicite, veillez à ce qu’il ne soit pas exorbitant. L’idéal serait bien sûr qu’il soit gratuit mais des frais allant de 200 à 300 DH sont raisonnables au vu des formalités administratives de reconduction du contrat initial sous de nouvelles conditions.
La flexibilité se jauge également par la possibilité de suspension du remboursement des échéances (capital + intérêts), ne serait-ce qu’une fois durant le contrat de prêt, car cela peut représenter une bouffée d’oxygène bienvenue si vos finances sont mal en point.
Des contrats actuels prévoient cet avantage en décalant les échéances restantes de la durée de la suspension qui oscille généralement entre 3 et 6 mois. Toutefois, cela est conditionné au respect de certaines conditions, telles le non dépassement de la durée maximale du produit, l’écoulement d’un certain délai après le déblocage (de deux à quatre ans) ou encore le maintien de la nouvelle date d’échéance avant le 65e anniversaire du client.
Ces points, aussi classiques que justifiables, ne sont pas le point nodal de l’avantage d’une telle clause, car ce qui importe le plus, c’est son coût effectif. La gratuité que vous êtes en droit de requérir se vérifie par l’immuabilité totale du montant des traites et la translation, pure et simple, de leur séquence temporelle. Mais, même muni de cette certitude, négociez avec votre interlocuteur, au cas où la suspension du remboursement est soumise à l’accord préalable de la banque, les termes explicites de l’obtention ou du refus dudit accord. Car autrement, vous n’aurez qu’un avantage évanescent dont l’effectivité est soumise à un jugement des plus aléatoires.
Enfin, si la possibilité du remboursement total par anticipation à un coût raisonnable est, depuis bien longtemps, un acquis du consommateur, le remboursement partiel en est encore à ses premiers pas dans les habitudes des contrats de crédit au Maroc.
Cette faculté est un avantage certain qui vous permet, en cas de rentrée importante de fonds (déblocage d’épargne, héritage, prime de départ…), de réduire votre endettement et donc, surtout, le coût global de celui-ci (moins d’intérêts à payer en absolu). Elle peut se traduire par la baisse, soit du montant de l’échéance, soit de la durée du crédit ou encore par la combinaison des deux.
Une fois qu’elle est accordée par la banque, penchez-vous sur les conditions d’exercice de cette option. Si le coût, encadré par la loi, reste uniforme, s’établissant à un mois d’intérêts calculés sur le capital restant dû, tachez de disposer du délai le plus court avant de pouvoir lever cette option (2 ans au maximum après le déblocage par exemple), du montant de remboursement par anticipation le plus bas (6 à 12 fois le montant de l’échéance est assez avantageux), et, enfin, du maximum d’opérations possibles sur la durée de vie du contrat (une opération à chaque date anniversaire du crédit est assez flexible).

Toutes les banques exigent au demandeur d’un crédit logement de souscrire à une assurance-vie qui couvre le risque de décès et d’invalidité de celui-ci pour le montant de la créance bancaire. Cette police d’assurance est déléguée en faveur de la banque. Généralement, celle-ci vous propose ipso facto le contrat d’assurance de sa compagnie partenaire. A ce niveau, soyez vigilants car une grande disparité des tarifs existent encore à ce jour sur cette annexe de contrat, qui peut représenter jusqu’à 5% du montant total du crédit. Autant dire que si vous arrachez à votre banquier quelques dizaines de points de base sur le taux (soit parfois à peine 10 ou 15 000 DH de moins sur le remboursement intégral), veillez à ce qu’il ne se rattrape pas sur le montant de l’assurance à votre détriment.
Les produits les plus compétitifs évoluent, en prime unique (c’est-à-dire paiement financé en totalité par le client à la signature du contrat), entre 0,5% et 4% du montant du crédit et ce, en fonction croissante de la durée du crédit.
Si vous préférez que la banque vous finance et étale la prime d’assurance sur la durée du crédit, le taux de celle-ci sera naturellement grevé de quelques points de pourcentage. Là encore, l’écart ne doit pas être de plus de 0,20 ou 0,25 point de taux dans les durées les plus longues.
Et si vous n’êtes pas satisfait du coût de l’assurance, faites valoir au banquier le droit de souscrire votre police auprès d’une autre compagnie. Certes, la pratique est encore peu répandue à ce jour car la banque accepte rarement. Mais avec l’intensification croissante de la concurrence entre les établissements sur un créneau qui leur procure, par ailleurs, d’autres revenus pérennes (frais de tenue de compte, commissions diverses de monétique, de bancassurance ….), ceux-là devront bientôt lâcher du lest et suivre leurs homologues européens.
Au demeurant, d’autres paramètres (voir encadré ci-contre) moins décisifs peuvent influencer votre décision avant de franchir le Rubicon, comme les frais de dossier ou le différé de remboursement. Mais ces deux derniers tendent à s’uniformiser du côté des offres

Négociez également la possibilité de bénéficier d’un remboursement partiel du crédit si un jour vous avez une rentrée de fonds imprévue.

Taux : attention à la péréquation !
Vous sollicitez une durée de remboursement de 7 ans et un financement du bien de 60%. Or, la banque ne propose pour la durée que deux formules (moins de dix ans ou plus de dix ans), et deux choix de quotité de financement (moins de 50% ou plus de 50%). Conséquence : vous supporterez le même taux que des clients dont le contrat est plus risqué avec une durée de 10 ans (3 ans de plus) et une quotité de financement de 100%. Quand vous êtes confronté à une telle situation, n’hésitez pas à négocier pour affiner davantage la grille de taux que votre banquier essaie de vous vendre. Muni, de surcroît, d’une offre concurrente plus intéressante, vous avez de fortes chances de le voir accepter.

Petits cadeaux… payants
Les frais de dossier tournent actuellement autour de 0,3% hors taxes du capital emprunté. Attention tout de même aux bornes minimales et maximales. A plus de 1 000 DH pour la première et 3 000 DH pour la seconde, une offre perd de son attrait. Et à l’occasion de certaines campagnes, des établissements vous proposent momentanément la gratuité de ces frais.
Mais ces avantages ponctuels peuvent parfois s’avérer fallacieux si on évalue globalement les autres termes du crédit. Quant au différé, qui s’étale entre 3 et 9 mois, tant qu’il n’est pas gratuit (et c’est généralement le cas), veillez à ne pas en abuser car il peut alourdir de façon non négligeable votre facture finale incarnée par les intérêts totaux supportés sur la durée de vie du crédit.