Crédit bancaire : des économies suite à la baisse des taux

Pour le crédit immobilier, on peut obtenir un taux fixe de 5% alors qu’on ne pouvait espérer moins de 6% il y a deux ans.  Sur un prêt de 1,5MDH, une baisse de taux de 70 points de base engendre une économie de 200000 DH sur 25ans.

Le crédit bancaire est devenu nettement plus intéressant qu’il y a deux ans. Plusieurs banques ont abaissé leurs taux pour capter plus de clientèle, dans un contexte où le rythme de progression de l’encours des crédits est en ralentissement continu. A fin juin, il est ressorti en quasi-stagnation (+0,5%) par rapport à fin décembre, à 771 milliards de DH, alors que sur les six premiers mois de 2014, il avait enregistré une légère hausse de 1,5%. Ce qui a permis aux banques de revoir leurs taux à la baisse, c’est d’abord l’amélioration des fondamentaux du secteur avec le fléchissement du coût du risque ainsi que l’allègement du déficit de liquidité. Mais le facteur principal reste l’abaissement par Bank Al-Maghrib de son taux directeur, de 3% à 2,75% en septembre 2014 puis à 2,5% en décembre de la même année. Dans un premier temps, cette baisse du taux de refinancement des banques a profité à la clientèle des professionnels et des entreprises. Aujourd’hui, elle touche le segment des particuliers qui peuvent se financer moins cher pour acquérir un logement, une voiture ou faire face à des dépenses de consommation. Cela dit, l’on tient à rappeler que le taux n’est pas le seul paramètre devant être pris en compte. Car les charges annexes, à savoir les frais de dossier et d’assurance peuvent plomber le coût global du crédit. Elles varient également d’une banque à l’autre.

En tout cas, il suffit d’un tour rapide auprès des agences des principales banques pour s’apercevoir que toutes les formules liées au crédit immobilier ont été modifiées. Autrement dit, les changements ont été introduits aussi bien pour les taux accordés à la clientèle standard que pour ceux appliqués aux fonctionnaires et aux clients conventionnés (voir encadré). En plus de cette révision des taux, les conditions de négociation sont plus souples. «Avant même que le client ne demande à revoir à la baisse le taux proposé par la banque, on lui offre une réduction allant de 20 à 50 points de base», assure un chargé de clientèle d’une banque.

Dans ce cadre, Attijariwafa bank a été parmi les pionniers en la matière. La banque a revu la grille tarifaire de tous ses crédits (immobilier et à la consommation), en procédant à une classification selon la tranche salariale, et ce, depuis juillet 2014, soit avant même que BAM ne décide d’abaisser son taux principal. Pour le crédit immobilier, six taux fixes sont proposés par la banque dans une fourchette allant de 5% à 5,95% en fonction du revenu du client (de moins de 20 000 DH à plus de 50 000 DH par mois) et de la durée choisie, alors que deux années auparavant, les taux étaient situés à 6,45% et pouvaient atteindre 6,70%. Ce qui correspond à des baisses entre 75 points de base et 1,45 point.

La Banque Populaire a pour sa part mis en place des packs où le taux est déterminé selon l’âge et le revenu du contractant. Ils peuvent ainsi varier, pour le crédit immobilier, de 5,15% à 5,80% (fixe). Hors pack, les taux peuvent s’élever à 6,5%. Avant ce réaménagement, les taux dépendaient surtout de la durée du prêt et de la quotité de financement. Ils débutaient à 5,57% et allaient à un maximum de 6,55%. La baisse varie donc de 42 à 75 pbs.

D’autres banques n’ont pas opté pour une baisse automatique des taux pour l’ensemble de leur clientèle. Chez la Société Générale, les anciens taux ont été maintenus. Toutefois, des baisses de plusieurs points de base sont concédées lors de la négociation du taux standard appliqué. Alors que le taux fixe standard est de 6% pour le crédit immobilier, un client peut obtenir facilement un prêt à 5,82%, voire moins et ce, «en fonction de la solidité de son dossier», précise un directeur d’agence. Il s’agit de l’ancienneté de l’emprunteur dans l’entreprise qui l’emploie et au sein de l’agence bancaire, de l’inexistence d’incidents de paiement, de la régularité dans le remboursement des échéances… Et d’ajouter que «la négociation s’effectue au cas par cas en tenant compte des spécificités de chaque client».

Pour sa part, BMCE Bank, qui applique toujours un système de notation des clients, s’est davantage penchée sur les clients conventionnés et les fonctionnaires (réputés moins risqués), en étoffant davantage ses partenariats. Pour cette catégorie de clientèle, les taux fixes peuvent descendre à 4,90%, voire moins. Pour les salariés non conventionnés, les taux varient entre 5,75% et 6,45%.

La baisse des taux est donc bien visible et l’économie qui en résulte l’est encore plus. Avec un taux de 5,75% (moyenne observée actuellement) pour un crédit immobilier de 1,5 MDH contracté sur une durée de 25 ans, la mensualité ressort à 9 964 DH TTC. En appliquant un taux de 6,45% (taux moyen observé en 2012), la traite s’élève à 10692 DH. L’économie mensuelle s’élève donc à 728 DH, soit une somme de 218421 DH sur toute la durée du prêt.

Cela dit, en abaissant leur taux du crédit immobilier, certaines banques se sont vraisemblablement rattrapées sur d’autres paramètres dont les frais d’assurance. L’une des grandes banques du secteur a augmenté le taux de la charge d’assurance correspondant au montant emprunté de 10 points de base. En reprenant notre exemple de 1,5 MDH, les frais d’assurance se situent désormais à 3,6%, soit 54000 DH, contre 3,5% initialement (52500 DH), soit un surplus de 1500 DH.

Si des banques préfèrent miser sur le crédit immobilier, d’autres ont introduit des facilités pour le prêt personnel. La Société Générale, par exemple, a relevé le plafond du montant à emprunter à 200 000 DH alors qu’auparavant on ne pouvait prétendre à plus de 100 000 DH sans présenter de garantie. Elle a également augmenté la durée maximum du crédit à 84 mois contre 60 mois auparavant. Idem pour BMCE Bank qui a hissé la durée maximale d’un prêt personnel à 83 mois et relevé le montant maximum à 300000 DH, voire plus, à condition qu’il y ait dérogation spéciale. Néanmoins, les taux chez ces deux banques sont restés inchangés et varient de 12,55% HT pour la première à 13,5% pour la seconde, pour la clientèle standard.

En revanche, Attijariwafa bank a augmenté ses taux courts. En fonction de 3 tranches de salaire, les taux vont de 8,25% à 10,95% alors qu’ils se situaient entre 7,5% et 9,5% HT. Pour un crédit de 150 000 DH étalé sur 60 mois, un cadre moyen va se voir appliquer un taux de 9,25%, soit l’équivalent d’une traite de 3 200 DH, contre 3140 DH il y a 2 ans. Ce qui correspond à un surplus à payer de 3 600 DH sur toute la durée du prêt. Et si la banque offrait par défaut un mois de différé entre la date du déblocage du crédit et la date du premier remboursement, ce n’est plus le cas actuellement. En effet, la banque commence à prélever des intérêts intercalaires sur cette période.

Les banques sont ainsi engagées dans une rude bataille, à coup d’offres promotionnelles et de réaménagements de grilles tarifaires, chacune selon sa politique. Mais finalement, avoir tel ou tel taux dépend surtout de la force de négociation du client, de la solidité de son dossier présenté à la banque et surtout de sa capacité à faire jouer la concurrence entre les établissements de crédit.

La baisse des taux du crédit immobilier a touché également le segment variable. Alors qu’une banque de la place appliquait un taux variable entre 5,5% et 5,63% selon la durée du crédit, elle propose aujourd’hui des taux compris entre 5% et 5,5% en fonction des revenus, et ce, quelle que soit la durée. Les taux des autres banques se situent au même niveau, soit à partir de 5%. Cependant, le crédit immobilier à taux variable ne séduit plus. La plupart de la clientèle des banques préfère s’endetter à taux fixe pour éviter toute évolution à la hausse de leur mensualité. Selon le dernier rapport de la supervision bancaire, 95% des clients ayant contracté un crédit immobilier en 2014 ont opté pour un taux fixe. Cette part est en hausse de 2 points sur une année. Aussi, la part des crédits immobiliers à taux fixe dans l’encours global s’élève à 84%. Ainsi, certaines banques proposent par défaut le taux fixe, mettant de côté le variable, en vue d’éviter les casse-tête qui en découlent en cas de baisse des taux, comme ce qui est le cas actuellement.

Les conditions d’octroi des crédits pour les fonctionnaires et les salariés conventionnés avec les banques ont également baissé, que ce soit pour le crédit immobilier ou à la consommation. Auprès des grandes banques, le taux long varie de 4,90% à 4,99% pour les fonctionnaires. Il peut descendre à 4,57% ou même à 3% pour les employés de l’Education nationale. Pour le crédit à la consommation, les taux ont été abaissés de 50 points de base à 1point. De 7% accordé aux fonctionnaires chez Attijariwafa bank et BMCE Bank, le taux a été ramené à 6,5% chez la première et à 5,95% chez la seconde. Les salariés disposant d’une convention peuvent actuellement obtenir un crédit à la consommation à 7,5% contre 8,5% précédemment. En outre, ils peuvent bénéficier de la gratuité des frais de dossier et d’une prime d’assurance avantageuse par rapport aux clients classiques. C’est sur cette catégorie de clients que certaines banques, en l’occurrence BMCE Bank et la Société Générale, ont misé tout en gardant leur taux conventionnel inchangé. Cela, en plus des offres promotionnelles. La plus récente est celle la Société Générale qui proposait à la rentrée un crédit à la consommation au taux de 6,5%.