Construire des plateaux de bureaux, un placement de plus en plus attrayant

Un investissement qui génère en cas de location une rentabilité brute annuelle de 9 à  15%.
Destiné à  la vente, il peut rapporter un gain immédiat de 20 à  30%.
Le financement bancaire peut aller jusqu’à  70% du coût global.
Se faire assister par des experts, condition sine qua non pour la réussite du projet.

Propriétaires de terrains, vous le savez certainement, la revalorisation de la taxe sur les terrains non bâtis, à l’étude au ministère de l’habitat, risque d’entamer considérablement les plus-values engrangées par vos biens sur les dernières années.
Revendre ou construire, il faudra donc bientôt trancher. Si la première option ne vous tente pas, plusieurs choix s’offrent à vous pour valoriser votre actif. Pas évident néanmoins de se décider, surtout quand l’immobilier résidentiel de haut standing, pendant longtemps le placement le plus rentable, est en train de subir le contre-coup d’une surabondance de l’offre. Le moyen standing, peut être ? Bien peu rémunérateur. Que faire dans ce cas ? Pourquoi ne pas investir sur une étoile montante : l’immobilier d’entreprises ?

Le besoin en immobilier d’entreprises à Casablanca est de 2 millions de m2

«Si les loyers de l’immobilier résidentiel ont chuté de 20% depuis le début de l’année, la tendance a été inverse dans le locatif professionnel, qui a au contraire enregistré 5% de croissance», fait savoir William Simoncelli, directeur général de Carré Immobilier, agence immobilière opérant à Casablanca et Marrakech. Rémunérateur, l’investissement dans l’immobilier professionnel l’est donc de plus en plus. Et il y a une raison à cela : l’importance de la demande. Selon le Baromètre de l’immobilier d’entreprises, élaboré par le Centre Régional d’Investissement (CRI) du Grand-Casablanca, le besoin en immobilier d’entreprises, et plus spécifiquement en bureaux, pour la seule ville de Casablanca, est évalué pour l’année en cours et celle à venir à plus de 2 millions de mètres carrés.
Le besoin est donc bien là… Il est même très précis. «Ce qui est demandé par les entreprises aujourd’hui, ce sont des espaces de travail dédiés et bien pensés», clarifie Karim Tazi, directeur général adjoint de Lazrak Immobilier, cabinet de conseil et de développement en immobilier d’entreprises. Exit donc les surfaces mixtes ciblant à la fois le résidentiel et le professionnel.
Mais bien que clairement identifié, le besoin en immobilier d’entreprises tarde à être comblé. En fait, le manque est tel que, rien que dans la capitale économique, en 2007, «on dénombrait plus d’un million de mètres carrés d’appartements occupés par des entreprises insatisfaites de leur espace de travail et désirant déménager», précise Hamid Benlafdil, directeur du CRI de Casa.
Tout l’enjeu est donc aujourd’hui de commercialiser ce dont cette clientèle a besoin. Et pour mettre sur pied une offre, ne pas hésiter à solliciter un financement bancaire. «Si les banques se montrent frileuses pour financer des projets d’immobilier touristique, elles continuent à croire en l’immobilier professionnel», témoigne M. Tazi. Le coup de pouce bancaire peut aller jusqu’à 70% de l’investissement global.
Toutefois, et avant même de penser à investir, il convient de se défaire trois idées reçues. La première veut que l’immobilier d’entreprise soit assorti de très confortables niveaux de marges. Faux, disent les professionnels. «L’investissement dans l’immobilier d’entreprises est plus à considérer comme un placement de rente, où le retour sur investissement est bien loin des taux à trois chiffres», recadre M. Tazi. Naturellement, selon l’actif, sa localisation, l’horizon de placement, le taux de rentabilité peut varier considérablement. A titre indicatif, les actifs de placement, à Casablanca, procédant de modèles d’affaires sains peuvent générer entre 9 et 15% de rentabilité brute. Deuxième idée reçue : l’inflation imminente des loyers (et in fine des taux de rentabilité). Les professionnels en attestent, il n’y a pas lieu d’anticiper une quelconque flambée sur les années à venir. Du moins, si elle devait intervenir, cette flambée pénaliserait considérablement le secteur. Certes, l’augmentation du prix des intrants justifie dans une certaine mesure une révision des loyers à la hausse, tout autant que la rareté de l’offre adéquate, d’ailleurs. Reste que la cible de l’immobilier professionnel est particulièrement sensible aux coûts, surtout quand il s’agit de multinationales installées au Maroc. «Celles-ci ont des modèles d’affaires basés sur le marché marocain et ne peuvent pas payer des loyers exorbitants», poursuit M. Tazi. Bien plus, l’arbitrage est d’autant plus courant que la comparaison ne se fait plus seulement à l’échelle nationale mais à celle du pourtour méditerranéen.

Recourir à un cabinet de conseil coûte de 2 à 10% du montant du projet
Enfin, troisième idée reçue : tout le monde peut se lancer dans l’immobilier d’entreprises. Les multiples exemples de plateaux de bureaux qui ne trouvent pas preneur en attestent : ce type de placement nécessite un savoir-faire particulier. D’où une recommandation de recourir à des experts. «L’immobilier d’entreprises est une activité professionnelle à part entière», martèle M. Benlafdil. «Ne pas faire appel à ses professionnels se paie par des retards ou, pire, par des méventes», précise-t-il.
Qu’apporte au juste le savoir des experts ? Que faut-il savoir avant d’en consulter ?
Dans les faits, le recours à des professionnels doit préférablement être effectué de manière intégrée. Autrement dit, il ne doit impliquer si possible qu’un seul cabinet couvrant le maximum de prestations. L’idée étant qu’il puisse répondre à tous les besoins de manière cohérente. Naturellement, cela a un coût. Ce dernier peut varier de 2 à 10% du montant global de l’investissement, selon la fréquence des recours aux avis d’experts. Généralement, les cabinets facturent par journée/homme.
Une équipe au complet se compose d’un architecte, d’un chargé d’étude, ayant également la casquette de commercialisateur-conseil, et, enfin, d’un bureau d’ingénierie, pour le montage du business-plan. Cette équipe permet à l’investisseur d’être assisté tout le long de la chaîne d’investissement, qui va de l’étude à la commercialisation en passant par la conception de l’actif.

Le choix du terrain est déterminant dans la réussite du projet

Revenons sur chaque étape. Tout d’abord l’étude. Celle-ci consiste à passer en revue tous les scénarios d’investissement, et à privilégier le choix optimal (best use) en terme de rendement. Concrètement, il s’agit de profiter du coup d’œil des experts pour le meilleur choix entre les différentes possibilités d’investissement qui se présentent pour un terrain donné. Privilégier la construction de bureaux à celle de commerces, voire se contenter de céder le terrain, voilà donc en quoi peuvent consister les recommandations des conseillers.
A quels prérequis doit à ce titre satisfaire un terrain pour que l’on puisse y envisager la construction d’un plateau de bureaux ? C’est d’abord sa situation dans un environnement professionnel : un parking, la proximité d’administrations sont autant d’atouts. A ce titre, certaines zones à Casablanca sont de plus en plus indiquées pour accueillir un investissement dans l’immobilier d’entreprises. Il s’agit notamment de l’ancien quartier d’affaires de l’avenue des Forces Armées Royales qui est en train de connaître une deuxième jeunesse, ainsi que d’autres grands axes, telle l’avenue Hassan II. En fin connaisseur du Grand Casablanca, M. Benlafdil préconise quant à lui de se tourner vers les friches industrielles, à l’exemple de celles de Aïn Sebaa, qui offrent «un important potentiel de transformation en zone d’activité tertiaire». L’autre astuce consiste à se positionner tout le long du trajet du futur tramway de la capitale économique. Les emplacements les mieux desservis par les transports en commun sont en effet les plus attrayants pour accueillir des bureaux.
Passé le cap de la définition des grandes lignes du projet, on devra mener une réflexion sur le plan des affaires. Entre autres points à cerner, la stratégie de placement, dont procède directement la décision de mettre à la vente ou en location le bien construit.

Les 9 à 15% de rentabilité brute annuelle qu’il est possible de dégager sur des bureaux mis en location font certes pâle figure devant les 20 à 30% de gain immédiat que peut générer la promotion immobilière sur ce même type de bien. Seulement, il faut savoir que ce dernier modèle de placement (la promotion immobilière) est de moins en moins praticable, les entreprises privilégiant de plus en plus la location par rapport à l’achat.
A côté du plan d’affaires, c’est une étude de marché qui donnera de la visibilité au projet. Là réside tout l’intérêt de recourir à des experts, vu que leur bonne connaissance de la demande permet de réduire considérablement le risque commercial, autrement dit la possibilité que le bien construit ne trouve pas preneur. L’objectif est de cerner très précisément les besoins de la clientèle ciblée. La seconde étape, la conception, s’en trouvera grandement facilitée. En effet, le casse-tête des normes de construction se résoudra de lui-même vu qu’il s’agira surtout de se greffer sur les normes dictées par les utilisateurs et, à ce titre, solliciter un professionnel permet de s’y retrouver.
Si la bonne démarche a été adoptée, la troisième phase, la commercialisation, n’en sera que plus fluide. A ce niveau, les commercialisateurs, avec une capacité à canaliser les multinationales, peuvent contribuer à accélérer les choses, et donc la perception des loyers. Ce qui est particulièrement bienvenu dans le cas d’un financement par crédit-levier. A noter qu’en anticipant sur la chaîne d’investissement, il est possible de négocier des contrats avant livraison du produit. En effet, on n’est jamais à l’abri de situations difficiles. «Il peut arriver que le retour sur investissement se fasse attendre au moment où les charges, elles, commencent à être comptabilisées», avertit Anne Dedryver, directrice expertise et conseil au cabinet Lazrak Immobilier. Pour s’en prémunir, «l’idéal serait d’avoir au moins un locataire avant même de commencer la construction», préconise la directrice. Une option d’autant plus intéressante qu’elle impacte positivement la valeur de l’actif.
Pour pré-commercialiser un bien, l’assistance d’un juriste n’est pas de trop, notamment pour la négociation des contrats de bail. Celle-ci diffère en effet du tout au tout selon que l’on soit dans le cadre de l’immobilier résidentiel ou professionnel, le vis-à-vis étant d’autant plus averti dans ce dernier cas de figure. «Les clauses gagnent en complexité et cela peut être très contraignant», précise M. Tazi.